Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1197
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn, verweerder
(gemachtigde: P.J.G. Jansen).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 256.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres
ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 23 september 2021 via Skype behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Inleiding
1. De woning is een in 1998 gebouwd appartement met berging. De woning heeft een inhoud van 264 m³.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 236.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 256.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen appartementen:
- [adres 2], verkocht op 30 april 2019 voor € 215.000,-;
- [adres 3], verkocht op 17 april 2019 voor € 215.000,-;
- [adres 4], verkocht op 15 januari 2019 voor € 215.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die gelet op onder meer de wooninhoud, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Er zijn weliswaar ook verschillen tussen de woning en de referentiewoningen maar verweerder heeft inzichtelijk gemaakt hoe hij met deze verschillen rekening heeft gehouden. Zo heeft verweerder de uitstraling als bovengemiddeld aangemerkt en daarom een correctie van 15% op de woningwaarde per eenheid gehanteerd. De rechtbank kan dit volgen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardebepalende elementen en factoren van de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit.
Vergelijkbaarheid en keuze referentiewoningen
7. Eiseres stelt dat de referentiewoningen van verweerder te veel afwijken van de woning en daarom niet vergelijkbaar zijn met de woning. De eigen aangedragen referentiewoningen zijn gelet op de woonoppervlaktes en het uitzicht over weide beter vergelijkbaar. Eiseres verwijst daarbij naar vijf woningen waarmee verweerder volgens haar ten onrechte geen rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning.
7.1.
De rechtbank kan zich niet vinden in het standpunt van eiseres. De rechtbank stelt voorop dat verweerder volgens vaste rechtspraak vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de vastgestelde waarde te onderbouwen. In beroep mogen dit ook andere referentiewoningen zijn dan die op het taxatieverslag zijn vermeld. [2] Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopcijfers. Er mogen bovendien verschillen zijn tussen de referentiewoningen en de woning zelf, zolang verweerder maar voldoende verklaart hoe hij met deze verschillen rekening heeft gehouden.
7.2.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de gekozen referentiewoningen niet bruikbaar of niet de best vergelijkbare woningen zijn. De rechtbank kan eiseres volgen in haar standpunt dat de woningen aan de [weide] een beter vergelijkbare woninginhoud hebben dan de referentiewoningen. Dat maakt daarentegen nog niet dat verweerder niet heeft gekozen voor zo goed mogelijk vergelijkbare woningen. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat hij referentiewoningen heeft gebruikt die zo veel mogelijk vergelijkbare kenmerken hebben en zo dicht mogelijk bij de woning zijn gelegen. De rechtbank kan dit volgen, mede omdat de KOUDV-factoren hetzelfde zijn gewaardeerd. Eiseres heeft dit ook niet weersproken. Daarnaast heeft verweerder onweersproken toegelicht dat de woningen aan de [weide] slechter zijn gelegen omdat zij omringd zijn door hoogbouw en op 20 meter afstand van een spoorlijn liggen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat met de referentiewoningen ook is gekozen voor zo goed mogelijk vergelijkbare woningen voor wat betreft ligging. Daarnaast is het verschil in woninginhoud niet van zodanige omvang dat de referentiewoningen daardoor niet bruikbaar zijn. Verweerder heeft vervolgens ook voldoende rekening gehouden met het verschil in wooninhoud door de prijs van de woninginhoud te corrigeren voor het afnemend grensnut.
Er is ook geen aanleiding voor een ander oordeel op basis van de andere aangedragen woningen omdat eiseres haar standpunt daarover niet heeft onderbouwd.
Gestegen marktprijzen
8. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gestegen marktprijzen ten opzichte van haar woning. Verweerder heeft de woning vergeleken met soortgelijke appartementen die binnen vier maanden na de waardepeildatum 1 januari 2019 zijn verkocht. De referentiewoningen weerspiegelen daarmee de marktwaarde. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden met de marktomstandigheden en aannemelijk gemaakt dat de woning van eiseres dat bedrag rondom de waardepeildatum zou hebben opgebracht. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 27 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.