Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4413
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad, verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 181.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als huurder van de woning ook een aanslag opgelegd voor afvalstoffenheffing en rioolheffing.
In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Het beroep van eiseres is behandeld op de zitting van 20 mei 2021 via Skype. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1], taxateur.
Tijdens de zitting is vastgesteld dat ten onrechte is nagelaten om woningbouwvereniging [woningbouwvereniging] als eigenaar van de woning te vragen of hij als derde belanghebbende wil deelnemen aan deze procedure. De rechtbank heeft daarom het onderzoek ter zitting aangehouden.
Met de brief van 28 mei 2021 heeft de rechtbank woningbouwvereniging [woningbouwvereniging] gevraagd of hij binnen twee weken kenbaar wil maken of hij als derde-belanghebbende wil deelnemen aan deze procedure. De rechtbank heeft daarop van woningbouwvereniging [woningbouwvereniging] geen reactie ontvangen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat woningbouwvereniging [woningbouwvereniging] niet wil deelnemen aan deze procedure.
Vervolgens heeft de rechtbank op 2 augustus 2021 aan partijen gevraagd om toestemming voor het sluiten van het onderzoek in deze zaak, zonder nadere zitting. Partijen hebben hierop niet gereageerd. De rechtbank heeft daarom op 3 september 2021 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Ontvankelijkheid van eiseres
1. Tijdens de zitting is met partijen gesproken over de ontvankelijkheid van eiseres in beroep, gelet op haar hoedanigheid als huurder. Verweerder heeft aangevoerd dat een huurder wel een aannemelijk belang moet hebben om in beroep ontvankelijk te zijn. Volgens verweerder is het de vraag of in dit geval sprake is van een aannemelijk belang.
2. De rechtbank volgt verweerder daarin niet. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat moet worden aangenomen dat eenieder aan wie een WOZ-beschikking bekend is gemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. [1] De rechtbank ziet geen aanleiding om van deze rechtspraak van de Hoge Raad af te wijken. Dit betekent dat eiseres ontvankelijk is in haar beroep.
Inhoudelijke beoordeling
1. De woning is een in 1980 gebouwde rijwoning met berging en tuinhuis. De woning heeft een oppervlakte van 140 m² en een kaveloppervlakte van 146 m².
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 152.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur 2].
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie referentiewoningen, eveneens rijwoningen in dezelfde wijk, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat er aan de woning slechts beperkt onderhoud wordt verricht, omdat het een woning voor de verhuur betreft. De kwaliteit en het onderhoud van de woning blijven daarom achter bij een woning die voor eigen bewoning wordt gebruikt. Verweerder vergelijkt de woning uitsluitend met referentiewoningen die bestemd zijn voor eigen bewoning. Het verschil in kwaliteit, onderhoud en luxe tussen de woning en de referentiewoningen komt onvoldoende tot uitdrukking in de vastgestelde waarde.
8. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de taxatiematrix volgt dat de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van de woning zijn gewaardeerd op een 3. Dit geldt ook voor de door verweerder geselecteerde referentiewoningen [adres 2] en [adres 3]. Verweerder heeft op de zitting nog toegelicht dat deze woningen nog oorspronkelijke voorzieningen hebben met oudere keukens en badkamers. Deze referentiewoningen zijn wat betreft kwaliteit en onderhoud daarom goed vergelijkbaar. Alleen de referentiewoning aan de [adres 4] in [woonplaats] is wat betreft de kwaliteit gewaardeerd op een 4. Deze woning heeft echter ook een hogere taxatiewaarde, namelijk € 205.000,-, en prijs per m² dan de woning in deze zaak. Daarmee komt het verschil in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de referentiewoning aan de [adres 4] tot uitdrukking. Gelet op het voorgaande zijn de geselecteerde referentiewoningen wat betreft kwaliteit en staat van onderhoud naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar. Daarnaast heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat haar woning minder goed wordt onderhouden dan de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de woningen aan de [adres 5], de [adres 6] en de [adres 7] beter vergelijkbaar zijn en leiden tot de door eiseres voorgestane waarde van de woning. Volgens eiseres heeft verweerder bij zijn waardebepaling ten onrechte geen rekening gehouden met de waarde van de hiervoor genoemde vergelijkbare woningen.
10. De rechtbank stelt voorop dat verweerder vrij is in zijn keuze bij het selecteren van referentiewoningen. Verweerder is dus niet gehouden om de door eiseres genoemde woningen bij zijn beoordeling te betrekken. In zijn verweerschrift heeft verweerder wel gereageerd op de door eiseres genoemde referentiewoningen. Daarin heeft verweerder beschreven dat de door eiseres genoemde referentiewoningen aanzienlijk kleiner zijn dan de woning en daarom ook een lagere WOZ-waarde hebben. Bovendien betreft de woning aan de [adres 7] een familieverkoop zodat de verkoopwaarde van deze woning niet representatief is. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. De door eiseres genoemde referentiewoningen zaaien bij de rechtbank geen twijfel over de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiseres heeft tot slot nog aangevoerd dat verweerder het door hem gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft onderbouwd. Eiseres heeft hiervoor geen nadere onderbouwing gegeven.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding om de indexering van de referentiewoningen voor onjuist te houden. In het verweerschrift beschrijft verweerder dat de door hem gebruikte referentiewoningen zowel voor als na de waardepeildatum verkocht zijn waardoor de transactiecijfers, ongeacht de indexeringscijfers, goed de gemiddelde waarde op de waardepeildatum weergegeven. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder als bijlage bij zijn verweerschrift een overzicht gevoegd van de marktontwikkeling tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019. Verweerder heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank het indexeringscijfer voldoende inzichtelijk onderbouwd. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing uitgesproken op 14 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(De griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.)
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.