Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1577
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat)
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.211.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Daarbij is de waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 1.065.000,- en de aanslag onroerendezaakbelastingen verminderd. Daarbij heeft verweerder een kostenvergoeding toegekend voor rechtsbijstandskosten en voor de kosten van een deskundige.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd.
Het beroep is behandeld op de zitting van 13 november 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar is zijn gemachtigde verschenen, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Vaststaande feiten
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. [bedrijf] B.V. is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een schoolgebouw, in gebruik als zorgobject. In juni 2019 is het gebruik van de onroerende zaak beëindigd. De opstallen bestaan uit een schoolgebouw 1 (gebouwd in 1929), een schoolgebouw 2 (gebouwd in 1994) en een berging/schuur (gebouwd in 2009). Het bruto vloeroppervlak is circa 1.353 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 2.350 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar handhaaft niet langer de vastgestelde waarde van € 1.065.000,- en bepleit in beroep een waarde van € 862.000,-. Eiseres bepleit een waarde van € 547.000,-.
In beroep ziet het geschil uitsluitend nog op de hoogte van de door de heffingsambtenaar vastgestelde restwaarden.
Beoordeling
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke opvatting van partijen.
4. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft [1] .
5. Omdat verweerder een lagere waarde bepleit dan de waarde uit de uitspraak op bezwaar is het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.
6. Omdat eiseres de juistheid van de in beroep bepleite waarde ook heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem in beroep bepleite waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet de beroepsgrond van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen worden betrokken. Als de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
7. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem in beroep verdedigde waarde verwezen naar een taxatierapport van 11 juni 2020, opgemaakt door taxateur [taxateur] . In het taxatierapport heeft de taxateur de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 862.000. Daarbij heeft hij aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Onderwijs, archetypes O144ST12 en O181PA12.
8. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste restwaarden. Volgens eiseres blijkt uit rechtspraak van de gerechtshoven dat de restwaarden zoals vermeld in de Taxatiewijzers niet aannemelijk zijn. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar moeten uitgaan van restwaarden die lager liggen dan zoals gesteld in de Taxatiewijzers. Eiseres gaat daarom uit van een restwaarde van 5%, aangezien aan het einde van de werkelijke levensduur een gebouw volgens haar bijna geen restwaarde meer heeft.
9. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de door taxateur [taxateur] gehanteerde restwaarden zijn ontleend aan de Taxatiewijzer Onderwijs en dat hij zich rekenschap heeft gegeven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. De taxateur is gebleken dat in juni 2019 het gebruik is beëindigd en daarom heeft hij de opstallen op de restwaarde getaxeerd.
De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van de restwaarden verwezen naar de door zijn taxateur verzamelde en geanalyseerde marktgegevens van drie onderwijsgebouwen in [plaats 3] en één buurthuis in [plaats 4] . Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de analyse van de transacties laat zien dat de restwaarden die zijn ontleend aan de Taxatiewijzer Onderwijs lager liggen dan de restwaarden op basis van de transacties.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van het taxatierapport en de toelichting op de zitting aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde restwaarden die uit de Taxatiewijzer Onderwijs volgen niet te hoog zijn. Verweerder heeft daarmee dus het standpunt van eiseres dat de restwaarde bijna nihil is, willen ontkrachten, en is daarin ook geslaagd. De tegenwerping door eiseres dat gebruik is gemaakt van een transactie van een buurthuis uit een andere plaats en daarbij gebruik is gemaakt van een ander archetype doet daar niet aan af. Net als de andere drie objecten is ook dat object binnen de bestemming maatschappelijk verkocht. Bovendien zijn er in het geval die betreffende transactie buiten beschouwing wordt gelaten, nog drie geschikte transacties uit het onderwijs beschikbaar. De kengetallen in de Taxatiewijzer vormen een goed uitgangspunt voor de onderbouwing van de hoogte van de restwaarden van de onroerende zaak. De taxateur heeft aannemelijk gemaakt dat er niet veel geschikte transacties voor handen zijn in dit segment van schoolgebouwen die niet meer in gebruik zijn als school. De drie transacties van de onderwijsgebouwen laten zien dat door uit te gaan van het midden van de bandbreedtes van de gehanteerde archetypen uit de Taxatiewijzer de restwaarde van de opstallen van de onroerende zaak voldoende zijn onderbouwd en niet te hoog zijn.
De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verweerder is erin geslaagd de door hem in beroep bepleite waarde aannemelijk te maken. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak op dat bedrag vaststellen.
Griffierecht en proceskosten
12. Het beroep is gegrond. De heffingsambtenaar moet het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
13. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 1.068,- (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 534,-).
14. De kosten van de na bezwaar herziene versie van het taxatierapport en de ingebrachte taxatiekaarten worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. De rechtbank is van oordeel dat een vergoeding van € 85,- per uur in dit geval passend is. Wat betreft het aantal uren wordt uitgegaan van twee uur voor de bureautaxatie en het opstellen van het herziene taxatierapport en de taxatiekaarten. Gezien het voorgaande stelt de rechtbank de door verweerder te vergoeden kosten vast op € 170,- (2 uur à € 85,-).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] vast op € 862.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.238,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, mr. Y.N.M. Rijlaarsdam en
mr. J. Wolbrink, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 31 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier voorzitter
is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.