Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9329633 UC EXPL 21-4962 MRv/48356
Vonnis van 9 februari 2022
inzake
1. de stichting
[eiseres sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres sub 1] ,
2. de stichting
[eiseres sub 2],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres sub 2] ,
verder ook gezamenlijk te noemen: [eiseres sub 1] c.s.,
eisende partijen,
gemachtigde: mr. L.E. Ginsberg,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,
verder ook gezamenlijk te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. S. van Loozenoord.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 april 2021;
- het verwijzingsvonnis van 7 juli;
- de akte met aanvullende producties van [gedaagde sub 1] ;
- de akte met aanvullende producties van [eiseres sub 1] ;
- de mondelinge behandeling op 17 november 2021 waarvan de griffier aantekening heeft gehouden;
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] ;
- de pleitnota van [eiseres sub 1] .
1.2.
De zaak is na de mondelinge behandeling aangehouden om partijen de gelegenheid te geven hun geschillen door middel van mediation op te lossen. Partijen hebben vervolgens laten weten dat de mediation is mislukt en dat vonnis wordt gevraagd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Partijen hebben op 1 januari 2019 een ‘Inwoonovereenkomst’ met elkaar gesloten (hierna: de overeenkomst). Op grond hiervan verhuurt [eiseres sub 1] c.s. aan [gedaagde sub 1] c.s. de woonruimte met nummer [letteraanduiding] aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 818,65 per maand. Het maandelijkse voorschot op de servicekosten bedraagt € 409,33. Het gehuurde is gelegen in de woon-werkgemeenschap ‘ [naam woon- werkgemeenschap] ’.
2.2.
Tussen partijen is een conflict ontstaan waarbij partijen elkaar over en weer verwijten maken. [eiseres sub 1] c.s. concludeert dat [gedaagde sub 1] c.s. zich niet als goed huurder gedraagt. [gedaagde sub 1] c.s. concludeert op zijn beurt dat [eiseres sub 1] c.s. zich niet als goed verhuurder gedraagt.
2.3.
[eiseres sub 1] c.s. wenst de rechtsverhouding met [gedaagde sub 1] c.s. te beëindigen en het gehuurde te ontruimen.
3.De verdere beoordeling
3.1.
De kantonrechter verwijst naar overweging 2.1. van het verwijzingsvonnis van 7 juli 2021 (hierna: het verwijzingsvonnis) voor een overzicht van de vorderingen van [eiseres sub 1] c.s.
3.2.
In het verwijzingsvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat de tussen partijen gesloten overeenkomst voldoet aan de beschrijving van twee overeenkomsten, namelijk een participatieovereenkomst en een huurovereenkomst. De overeenkomst bevat immers elementen van huur en van samenwerking. Verder heeft de kantonrechter overwogen dat artikel 6:215 BW Pro niet van toepassing is omdat de huurovereenkomst een door de wet geregelde bijzondere overeenkomst is en de participatieovereenkomst niet. Ten slotte heeft de kantonrechter overwogen dat in een dergelijke situatie dwingendrechtelijk de regels van de huurovereenkomst gelden.
Ontvankelijkheid [eiseres sub 2]
3.3.
De kantonrechter staat bij de verdere beoordeling van dit geschil in de eerste plaats stil bij het meest verstrekkende verweer van [gedaagde sub 1] c.s., inhoudende dat [eiseres sub 2] niet-ontvankelijk is in haar vordering. [eiseres sub 2] is niet-ontvankelijk in haar vordering omdat [eiseres sub 2] zich uit de rechtsverhouding tussen partijen heeft onttrokken, zodat alleen nog [eiseres sub 1] verhuurder van het gehuurde is, aldus [gedaagde sub 1] c.s. Dit verweer faalt. Vaststaat dat [eiseres sub 1] eigenaar is van het perceel waarop de woon-werkgemeenschap is gelegen. [eiseres sub 1] verhuurt dit terrein aan [eiseres sub 2] , waarna laatstgenoemde met de bewoners individuele inwoonovereenkomsten aangaat. Vaststaat verder dat in de overeenkomst zowel [eiseres sub 1] als [eiseres sub 2] zijn genoemd als partij bij de overeenkomst. De overeenkomst is bovendien door zowel [eiseres sub 1] als [eiseres sub 2] ondertekend. Weliswaar heeft [eiseres sub 1] bij brief van 20 maart 2020 aan [gedaagde sub 1] c.s. bevestigd dat [eiseres sub 2] omwille van het bestaande conflict tussen partijen uit de rechtsverhouding stapt en daardoor niet meer als contractspartij is aan te merken, maar dit is onvoldoende om vast te kunnen stellen dat [eiseres sub 2] bij de overeenkomst geen partij meer is. Artikel 6:159 BW Pro vereist immers medewerking van de wederpartij (in dit geval [gedaagde sub 1] c.s.) voordat [eiseres sub 2] haar rechtsverhouding met [gedaagde sub 1] c.s. kan overdragen aan een ander. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde sub 1] c.s. daaraan haar medewerking heeft verleend. [eiseres sub 2] is bovendien in de rechtsverhouding tussen partijen een rol blijven vervullen. Immers, [gedaagde sub 1] c.s. richten correspondentie en betalingen aan [eiseres sub 2] . Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat [eiseres sub 2] ontvankelijk is in haar vorderingen.
Ontruiming gehuurde
3.4.
De kantonrechter staat vervolgens stil bij de vraag of er aanleiding bestaat voor ontruiming van het gehuurde.
3.5.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Op grond van deze bepaling geeft alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht op gehele of gedeeltelijke ontbinding van een overeenkomst. De vraag die beantwoord dient te worden is dan ook of [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst en voor zover sprake is van enige tekortkoming dient te worden beoordeeld of de ernst daarvan een ontruiming met haar gevolgen rechtvaardigt.
3.6.
De kantonrechter stelt verder voorop dat een van de verplichtingen die de huurder heeft, is om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Als een huurder zich niet gedraagt als een goed huurder, kan er sprake zijn van een tekortkoming in nakoming van de overeenkomst. Artikel 7:274 lid 1 sub a BW Pro noemt bovendien slecht huurderschap als beëindigingsgrond van de overeenkomst.
3.7.
[eiseres sub 1] c.s. stelt dat [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. Zij stelt dat met de komst van [gedaagde sub 1] onrust, spanningen, ruzie en wantrouwen de overhand hebben genomen in de woon-werkgemeenschap. Door het conflict tussen partijen zijn vergaderingen ontspoord en liggen taken en werkzaamheden stil, zodat feitelijk de woon-werkgemeenschap is stilgevallen. Immers, een deel van de bewoners in de woon-werkgemeenschap participeert niet meer in de gemeenschap en doen betalingen niet (meer) volledig, maar ook zijn er bewoners vertrokken en blijven nieuwe bewoners weg vanwege de dagelijkse escalaties tussen partijen. Dit leidt tot een snel oplopend exploitatietekort aan de kant van [eiseres sub 1] c.s. waardoor het voortbestaan van de woon-werkgemeenschap ernstig in gevaar komt. Het provocerende gedrag van [gedaagde sub 1] is hiervan de oorzaak. De situatie binnen de woon-werkgemeenschap is zodanig onhoudbaar geworden dat een beroep op huurbescherming van [gedaagde sub 1] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde sub 1] c.s. heeft zich niet als goed huurder gedragen, zodat opzegging dan wel ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is en het gehuurde ontruimd moet worden, aldus [eiseres sub 1] c.s.
3.8.
[gedaagde sub 1] c.s. voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen van [eiseres sub 1] c.s. en voert aan dat de (voormalig) beheerder van de woon-werkgemeenschap, de heer [A] , de bewoners van de gemeenschap intimideert en bedreigt met huisuitzettingen en eenzijdige verhogingen van de servicekosten. [A] veroorzaakt overlast in de gemeenschap. [eiseres sub 1] weigert tegen [A] op te treden en dit probleem op te lossen. Bovendien weigert [eiseres sub 1] aan de bewoners van de gemeenschap een servicekostenafrekening te verstrekken. Het voorgaande leidt ertoe dat [eiseres sub 1] c.s. zich niet als goed verhuurder gedraagt. In tegenstelling tot wat [eiseres sub 1] c.s. stelt heeft [gedaagde sub 1] c.s. zich altijd als een goed huurder gedragen. [eiseres sub 1] c.s. kan de overeenkomst dan ook niet opzeggen of doen ontbinden. Voor zover er van de kant van [gedaagde sub 1] c.s. al handelingen c.q. gedragingen zouden hebben plaatsgevonden die niet in overeenstemming zijn met de eisen van goed huurderschap, dan dienen deze gedragingen in de context te worden geplaatst van de gedragingen en handelingen van de kant van [eiseres sub 1] c.s. en zijn deze niet aan hem te wijten, aldus [gedaagde sub 1] c.s.
3.9.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat sprake is van ernstig verstoorde verhoudingen tussen partijen. Partijen zijn het erover eens dat de situatie onhoudbaar is. De tussen [eiseres sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. ontstane verstoorde verhoudingen kenmerken zich door wederzijdse ergernissen en onbegrip. De verwijten die partijen elkaar over en weer maken heeft de kantonrechter in de stukken kunnen lezen. De kantonrechter begrijpt dat het gedrag van [gedaagde sub 1] c.s. onder meer het gevolg is van de wijze waarop [eiseres sub 1] c.s. zich ten opzichte van de door [gedaagde sub 1] c.s. gemelde klachten heeft opgesteld. Ook begrijpt de kantonrechter de wijze waarop [eiseres sub 1] c.s. zich heeft opgesteld tegenover [gedaagde sub 1] c.s. vanwege de gedragingen van zijn kant. Niet vast te stellen is dan ook aan wie de ontstane onhoudbare situatie te wijten is. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van tekortkomingen aan de kant van zowel [eiseres sub 1] c.s. als [gedaagde sub 1] c.s. Daarbij komt dat [eiseres sub 1] c.s. [gedaagde sub 2] , de andere huurder van het gehuurde, geen verwijten maakt. [eiseres sub 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat haar niets te verwijten valt. Anders dan [eiseres sub 1] c.s. meent, kunnen de gedragingen van [gedaagde sub 1] niet aan haar worden toegerekend. [gedaagde sub 2] is de dupe geworden van de situatie waarin partijen verzeild zijn geraakt. Dit geldt temeer wanneer de gevorderde ontruiming van het gehuurde zou worden toegewezen.
3.10.
Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat van de kant van [gedaagde sub 1] c.s. geen sprake is van een tekortkoming in de zin van artikel 7:213 of Pro 7:274 lid 1 sub a BW die de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Deze vordering van [eiseres sub 1] c.s. zal dan ook worden afgewezen.
Verklaringen van recht
3.11.
De kantonrechter staat ten slotte stil bij de gevorderde verklaringen van recht.
3.12.
Vaststaat dat [gedaagde sub 1] c.s. in 2020 zijn betalingsverplichtingen tijdelijk gedeeltelijk heeft opgeschorst. Weliswaar heeft [gedaagde sub 1] c.s. in 2020 dus tijdelijk minder betaald dan betaald moest worden, maar vast is komen te staan dat [gedaagde sub 1] c.s. zijn betalingsverplichtingen hierna heeft hervat en de ontstane achterstand inmiddels is ingelopen. Er is bovendien geen aanwijzing dat [gedaagde sub 1] c.s. het totaal verschuldigde maandbedrag nu niet betaalt of niet zal gaan betalen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eiseres sub 1] c.s. onvoldoende belang heeft in de zin van artikel 3:303 BW Pro bij de gevorderde verklaring van recht dat [gedaagde sub 1] c.s. geen rechtsgrond had om de betalingsverplichting te verminderen. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
3.13.
Ook de gevorderde verklaring van recht dat [gedaagde sub 1] c.s. aan zijn betalingsverplichting moet voldoen zolang de ontruiming van het gehuurde niet is geëffectueerd, zal worden afgewezen. Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen (zie 3.10.) wordt immers de gevorderde ontruiming van het gehuurde afgewezen, zodat [eiseres sub 1] c.s. ook bij deze gevorderde verklaring van recht geen belang heeft.
3.14.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat voor zover [gedaagde sub 1] c.s. heeft bedoeld bij zijn pleitnota een reconventionele vordering in te stellen, de kantonrechter hieraan voorbijgaat. Artikel 137 Rv Pro bepaalt immers dat een eis in reconventie direct bij conclusie van antwoord dient te worden ingesteld. Dit is op een later moment niet meer mogelijk. [gedaagde sub 1] c.s. heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt, zodat geconcludeerd moet worden dat geen reconventionele vordering is ingesteld. Het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op verlaging van de maandelijks verschuldigde servicekosten in de zin van artikel 7:261 lid 3 BW Pro bij zijn pleitnota wordt dan ook gepasseerd.
Proceskosten
3.15.
[eiseres sub 1] c.s. wordt in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom haar eigen proceskosten dragen en die van [gedaagde sub 1] c.s. vergoeden. De kosten aan de kant van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op € 374,00 (2 punten x € 187,00) aan salaris gemachtigde.
4.De beslissing
4.1.
De kantonrechter:
4.2.
wijst de vorderingen af;
4.3.
veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de kant van [gedaagde sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde;
4.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek, kantonrechter, en bij zijn afwezigheid ondertekend door mr. V. van Dam en is in aanwezigheid van de griffier in het in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2022.