Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4125
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 742.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 10 februari 2022.
Overwegingen
1. De woning is een in 1997 gebouwde schakelwoning met een garage en carport. De woning heeft een inhoud van 570 m3 en ligt op een kavel van 358 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 730.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop in het verweerschrift heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die onder andere wat betreft bouwperiode, grootte en kaveloppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woning. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt. Daarbij ligt de gehanteerde m3-prijs voor de woning ruim onder de m3-prijzen van de referentiewoningen. Verweerder heeft daarbij rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Gelet hierop is de rechtbank daarom van oordeel dat verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk heeft gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Onjuiste afmetingen
8. Eiser voert aan dat verweerder niet van de juiste afmetingen uitgaat. Met name de [adres 3] heeft een aanbouw van 102 m3 en is dus veel groter dan de woning van eiser. Verweerder stelt dat hij wel van de juiste afmetingen is uitgegaan. De rechtbank stelt vast dat beide partijen uitgaan van dezelfde maten, maar dat verweerder de aanbouw heeft opgeteld bij de inhoud van de woning. Eiser heeft de inhoud opgesplitst in de basiswoning en de aanbouw. Bij elkaar opgeteld komen de door eiser gehanteerde afmetingen echter overeen met die van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning, met name met het gedateerde toilet. Zo kost de renovatie van het toilet € 7.000,- en heeft dit een waardedrukkend effect. Verweerder stelt dat het gedateerde toilet niet betekent dat het gehele voorzieningenniveau slecht of onder gemiddeld is. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de voorzieningen van de woning niet juist heeft gekwalificeerd enkel omdat het toilet gedateerd zou zijn. Eiser heeft dit ook niet nader onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging
10. Eiser stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning. De woning grenst namelijk direct aan een drukke rotonde, waar veel overlast door ontstaat. Verweerder stelt dat de woning niet direct aan de rotonde grenst, maar aan een ventweg. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning en de referentiewoningen voor de ligging een kwalificatie hebben van gemiddeld. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de ligging van de woning ten opzichte van die van de referentiewoningen dusdanig slechter is dat daarmee de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat ook al zouden de referentieobjecten beter scoren op ligging, de woning van eiser nog steeds de laagste prijs per m3 heeft. Deze beroepsgrond slaagt ook niet.
Conclusie
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Omdat niet is gebleken dat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europese Verdrag van de Rechten van de Mens is overschreden, wordt het verzoek om schadevergoeding door de rechtbank afgewezen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 10 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.