Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2722
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: D. de Winter).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 697.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix en taxatierapport overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 17 februari 2022 door middel van een hybride-beeldverbinding. Eiser is verschenen op zitting. Verweerder heeft zich via beeldverbinding laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
2. De woning is een in 1933 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een balkon en garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 145 m2 en een kaveloppervlak van 528 m2.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 628.250,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan drie referentiewoningen in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
6. Eiser voert aan dat de stijging van 13 procent ten opzichte van het vorige jaar te groot is. De volgens eiser te hoge procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning kan in het systeem van de WOZ-waardebepaling echter geen rol spelen. De Wet WOZ schrijft immers voor dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopwaarden van referentiewoningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht Er wordt daarbij niet gekeken naar de waarde die eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend.
7. Eiser heeft daarnaast aangevoerd dat alleen vergeleken is met duurdere referentiewoningen. Hierdoor heeft verweerder de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Ook hierin wordt eiser niet gevolgd. Verweerder mag zelf haar referentiewoningen kiezen, zolang deze maar voldoende vergelijkbaar zijn en er rekening wordt gehouden met de verschillen. De taxatiematrix van verweerder voldoet hieraan. De woning moet bovendien worden gewaardeerd alsof die gekocht zou zijn door de meest biedende gegadigde.
8. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het vandalisme, de drukke doorgaande weg en de problemen met de parkeergelegenheid in de straat. De rechtbank begrijpt dat dit een waardedrukkend effect kan hebben op de woning. Verweerder heeft echter referentiewoningen gebruikt die in dezelfde straat of om de hoek liggen bij eiser. De rechtbank stelt dan ook vast dat de situatie is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
9. Verder voert eiser aan dat in de stijging van de WOZ-waarde geen rekening is gehouden met zijn AOW. Deze grond slaagt ook niet. In de waardering van de woning kan geen rekening worden gehouden met wie er woont, dus ook niet met de AOW of andere persoonlijke situaties. In de waardering wordt gekeken wat de woning waard is.
10. Tot slot voert eiser aan dat de buren het plan hebben om een aanbouw te realiseren. Eiser stelt dat dit het uitzicht belemmert en dat dit een waardedrukkend effect heeft. De aanbouw van de buren is momenteel nog niet gerealiseerd. Het is mogelijk, wanneer de aanbouw gerealiseerd is, dat dit een waardedrukkend effect zou kunnen hebben in de komende jaren. Op de waardepeildatum speelde dit echter nog niet en daarom hoefde verweerder er geen rekening mee te houden.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
12. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 17 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.