Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1697
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 340.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 21 maart 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1938 gebouwde tussenwoning, met een woonoppervlakte van 97 m² en een kaveloppervlakte van 146 m².
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met een viertal in [plaats] gelegen woningen: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de taxatieopbouw blijkt dat de woning is vergeleken met woningen die voldoende vergelijkbaar zijn. Met het taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
5. Eiser wijst er op dat verweerder in de taxatiematrix uitgaat van afwijkende verkoopcijfers van de referentiewoningen, gelet op de verkoopcijfers die worden genoemd in de door verweerder overgelegde vastgoedkaarten. De rechtbank volgt eiser daarin niet omdat verweerder op de zitting heeft toegelicht dat in de vastgoedkaarten niet de uiteindelijke verkoopcijfers, maar de vraagprijzen staan vermeld. Er is dus geen aanleiding voor het oordeel dat de verkoopcijfers in de taxatiematrix onjuist zijn vastgelegd.
6. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat de woning gedateerd is terwijl de referentiewoningen allemaal zijn opgeknapt. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft toegelicht dat bij een voormalige verkoop van de woning aan de hand van foto’s op Funda is vastgesteld dat de woning beschikt over eenvoudige voorzieningen. In reactie daarop stelt eiser dat verweerder de foto’s die op Funda stonden, had moeten overleggen. De rechtbank is het daar niet mee eens. De rechtbank stelt vast dat de eenvoudigheid van de woning zelf niet zozeer in geschil is. Eiser wijst juist op de foto’s op de vastgoedkaarten waaruit blijkt dat de referentiewoningen zijn opgeknapt. Op basis van de foto’s van de voorzieningen van de referentiewoningen, is er geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder niet de kwalificatie ‘normaal’ had kunnen geven aan de voorzieningen. Volgens de rechtbank blijkt ook uit de woningwaarde dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in voorzieningenniveau. De woning heeft namelijk een woningwaarde van € 2.636,- p/m², terwijl de referentiewoningen allemaal een hogere gerealiseerde verkoopprijs hebben, variërend van € 3.025,- p/m² tot € 3.166,- p/m².
7. Voor zover eiser heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af. Als uitgangspunt geldt een termijn van twee jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase. Een overschrijding van deze redelijke termijn is niet aan de orde, omdat binnen twee jaar na het bezwaarschrift uitspraak is gedaan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.