Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4020
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 13 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in Emmeloord (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 637.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 24 februari 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door P.J.T. Loijen, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2009 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige garage en een tuinhuis van 20 m². De woning heeft een inhoud van 1036 m³ en ligt op een kavel van
824 m².
824 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 580.000,- . Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 637.000,-.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende referentiewoningen uit Emmeloord: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] [adres 5] en [adres 6] .
5. De rechtbank oordeelt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Waarom dat zo is, legt zij hierna uit.
5.1.
Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de indexeringspercentages van de verkoopcijfers van de referentiewoningen en de gegevens die daaraan ten grondslag leggen had moeten verstrekken.
5.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt verweerder uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
5.3.
Niet in geschil is dat in deze zaak in bezwaar is verzocht om verstrekking van een aantal gegevens op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Eiser vraagt in zijn bezwaarschrift om de KOUDV- en liggingsfactoren, de grondstaffel en de onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum. Ook niet in geschil is dat de verweerder de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffel in bezwaar heeft verstrekt aan eiser. Verweerder heeft niet betwist dat in bezwaar gebruik is gemaakt van een indexeringspercentage en dat daaraan stukken ten grondslag liggen. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder erkend dat hij de (onderbouwing van de) indexering in bezwaar niet heeft verstrekt. De rechtbank stelt vast dat eiser, gelet op de weergave van het besprokene op de hoorzitting in de bestreden uitspraak, de inzichtelijkheid van de indexatie over de koopsommen niet alleen in zijn bezwaarschrift, maar ook op een ander moment in de bezwaarfase, namelijk op de hoorzitting ter sprake heeft gebracht. Volgens de rechtbank kon verweerder er daarom ook niet van uitgaan dat eiser de indexering en de onderbouwing daarvan niet (meer) nodig heeft gehad. Verweerder heeft dan ook niet voldaan aan zijn verplichting om de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde te verstrekken op verzoek. De rechtbank stelt vast dat verweerder ook in de bestreden uitspraak geen inzicht heeft verschaft in de gehanteerde indexeringspercentages en/of de onderbouwing daarvan. Nu eiser in bezwaar geen gelegenheid heeft gekregen om kennis te nemen van de gehanteerde indexering en de onderbouwing daarvan, is er een informatieachterstand ontstaan bij eiser.
5.4.
De rechtbank oordeelt dat de informatieachterstand in beroep niet is hersteld. Eiser heeft in zijn beroepschrift opnieuw gewezen op het ontbreken van de inzichtelijkheid van de indexering. In reactie hierop heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat het standpunt van eiser dat geen informatie over de indexeringscijfers is verstrekt, onjuist is. Op de zitting is verweerder teruggekomen op dit standpunt. De taxateur van verweerder heeft vervolgens toegelicht dat voor het jaar 2019 en 2020 wordt uitgegaan van een indexeringspercentage van 7%. Een verdere toelichting op dit percentage is echter achterwege gebleven. Nu verweerder ook niet heeft betwist dat er een onderbouwing aan dit percentage ten grondslag ligt dat als stuk aan de rechtbank en aan eiser verstrekt had kunnen worden, kan niet worden gezegd dat eisers informatieachterstand is hersteld enkel met de toelichting dat er een indexeringspercentage van 7% is gehanteerd. Verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigt.
5.5.
De rechtbank moet vervolgens beoordelen of zij vindt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak in bezwaar in stand gelaten kunnen worden. Ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de woning. Volgens verweerder biedt de taxatiematrix gelet op de gehanteerde prijs per kubieke meter van de woning en de gerealiseerde verkoopprijzen per kubieke meter, voldoende ruimte om rekening te kunnen houden met afnemend grensnut. Als dit het enige punt was, zou de rechtbank verweerder daarin kunnen volgen. Echter, nu bovenop eisers stelling over het afnemend grensnut, door verweerder ook geen inzicht is gegeven in de indexering, kan het betoog van eiser potentieel slagen. Naar het oordeel van de rechtbank zou een geslaagde betwisting van de indexatiecijfers dan in beginsel kunnen leiden tot de conclusie dat verweerder de vastgestelde waarde te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank vindt daarom niet dat de rechtsgevolgen in stand gelaten kunnen worden.
6. Gelet op dit oordeel hoeft niet meer te worden ingegaan op de andere beroepsgrond van eiser over de ligging van de woning.
7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 580.000,- aannemelijk maakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daar met het rapport van Phydias B.V., dat overigens als in de bezwaarfase is overlegd, niet in is geslaagd. De informatie over de referentiewoningen is daarvoor te summier. In het rapport worden slechts de bouwjaren, inhouden en perceelgroottes van de woningen genoemd. De rechtbank stelt vast dat een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de door eiser aangedragen woningen ontbreekt in het taxatierapport. De rechtbank kan dus niet beoordelen of de verkoopcijfers de bepleite waarde onderbouwen.
8. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 625.000,-.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1). Daarnaast komen de kosten van het taxatierapport dat is opgesteld in de bezwaarfase voor vergoeding in aanmerking. De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 128,26 (inclusief 21% BTW). [1]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in Emmeloord voor het belastingjaar 2021 vast op € 625.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig moet worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.748,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.