Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3353
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 337.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 24 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Op 21 december 2021 heeft verweerder nog een aanvullend verweerschrift ingediend met betrekking tot de aanslag rioolheffing.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 december 2021. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [A] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om eiseres tot 20 januari 2022 de gelegenheid te geven om op het aanvullende verweerschrift te reageren. Eiseres heeft hier geen gebruik van gemaakt. Daarna heeft de rechtbank op 24 februari 2022 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1979 gebouwde tussenwoning met een dakopbouw, carport, berging en praktijkruimte van 10 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ca. 116 m2 en een kaveloppervlakte van 214 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 298.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 337.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres] , verkocht op 2 september 2019 voor € 329.000.-;
- [adres] , verkocht op 27 januari 2020 voor € 335.000,-;
- [adres] , verkocht op 3 januari 2020 voor € 295.350,-;
- [adres] , verkocht op 15 april 2019 voor € 413.000,-;
- [adres] , verkocht op 10 november 2018 voor € 391.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij één referentiewoning in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woning de een na laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Staat van onderhoud
8. De gemachtigde van eiseres heeft de beroepsgrond, dat onvoldoende rekening is met de staat van onderhoud, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Gedateerde voorzieningen
9. Eiseres stelt dat verweerder de staat van voorzieningen ten onrechte op ‘7’ (‘goed/op peil’) heeft gewaardeerd. Volgens eiseres moet dit een ‘6’, (onder gemiddeld) zijn, omdat de keuken en sanitair 15 jaar oud zijn. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift uitgelegd dat de keuken gedateerd is, maar dat dit gecompenseerd wordt door de aanwezigheid van een tweede badkamer uit 2009. Over het geheel bezien, heeft de woning een gemiddelde staat van voorzieningen en is daarom met een ‘7’ gewaardeerd. De rechtbank kan verweerder volgen dat deze extra badkamer een pluspunt is van deze woning en de staat van voorzieningen daarom met een ‘7’ wordt gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Praktijkruimte/verbouwde garage
10. Eiseres stelt dat verweerder de waarde van de praktijkruimte niet heeft onderbouwd. Verder stelt eiseres dat de door verweerder gehanteerde waarde van € 10.634,- buitensporig hoog is. De taxateur van verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat het om een verbouwde garage gaat, dat deze garage goed is afgewerkt, volledig is geïsoleerd, voorzien is van een raam en in gebruik is als beautysalon. Voor een garage wordt met een bedrag van € 625,- per m2 gerekend. Voor een aanbouw wordt € 1.400 per m2 gerekend. Verweerder is met een bedrag van € 1.063 per m2 tussen deze twee bedragen in gaan zitten. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder gelet op het niveau van afwerking en de gebruiksmogelijkheden van de ruimte volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging referentiewoning [adres]
11. Eiseres stelt dat de referentiewoning [adres] niet vergelijkbaar is met de woning, omdat deze woning voor de ligging met een ‘9’ is gewaardeerd. De taxateur van verweerder heeft op de zitting hierover toegelicht dat [adres] een hoekwoning is en dat ter compensatie van de grondstaffels deze woning met een ‘9’ is gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat het feit dat verweerder de ligging van deze woning met een ‘9’ heeft gewaardeerd, niets afdoet aan het feit dat de woning nog wel vergelijkbaar is met de woning. Zoals hiervoor al overwogen hoeven referentiewoningen niet identiek te zijn aan de gewaardeerde woning, als maar voldoende rekening gehouden wordt met de verschillen. Dat blijkt in dit geval uit de eenheidsprijzen van de woningen, aangezien de woning een waarde per m2 heeft die (aanzienlijk) lager ligt dan de prijs per m2 van referentiewoning [adres] (respectievelijk € 1.819,- en € 2.396,-). De beroepsgrond slaagt niet.
Rioolheffing
12.1
Eiseres wijst op de ‘kerkenvrijstelling’ in de Verordening van de gemeenteraad van de gemeente [gemeente] houdende regels omtrent de heffing en invordering van rioolheffing (hierna te noemen: de Verordening). De kerkenvrijstelling houdt in dat onroerende zaken die in hoofzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard zijn vrijgesteld van de rioolheffing. Volgens eiseres is dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat woningen op grond van de Verordening wel rioolheffing moeten betalen. Eiseres stelt daarom dat de vrijstelling ook voor de woning toegepast dient te worden en vraagt daarom de aanslag rioolheffing te verminderen tot nihil dan wel de aanslagregel te vernietigen. Hiermee voert eiseres eigenlijk aan dat de Verordening onverbindend moet worden verklaard.
12.2
De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. De rechtbank zal dit hierna uitleggen. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 228a van de Gemeentewet blijkt dat gemeenten bij de vormgeving van de rioolheffing grote vrijheid hebben. Die vrijheid heeft de gemeente ook bij het voorzien in een objectvrijstelling als deze, die geldt ten aanzien van onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard. Voor onverbindendverklaring van een regeling inzake de rioolheffing is slechts plaats indien deze in strijd is met de wet of met enig algemeen rechtsbeginsel zoals het gelijkheidsbeginsel. [1]
12.3
In het aanvullend verweerschrift heeft verweerder uitgelegd dat de gemeenteraad van de gemeente Amersfoort het wegvallen van een deel van de opbrengsten uit de onroerende zaakbelasting (als gevolg van afschaffing van de onroerende zaakbelasting ‘gebruik’ voor woningen) gecompenseerd heeft door het instellen van een rioolheffing. Hierbij zijn de voor de onroerende zaakbelasting eerder van toepassing zijnde vrijstellingen onverkort overgenomen. Belastingplichtigen die eerder de heffing ingevolge de onroerende zaakbelasting niet droegen, worden daardoor ook niet aangeslagen voor de rioolheffing.
12.4
De grote vrijheid die de gemeenteraad ingevolge artikel 228a Gemeentewet toekomt bij het voorzien in een objectvrijstelling als de onderhavige is naar het oordeel van de rechtbank niet gebruikt in strijd met enig algemeen rechtsbeginsel, in het bijzonder niet het gelijkheidsbeginsel. Het overnemen van de eerder ingevolge de onroerende zaakbelasting geldende vrijstellingen vormt in de gegeven situatie een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor het in de Verordening gemaakte onderscheid. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De aanslag rioolheffing is daarnaast terecht opgelegd. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.