ECLI:NL:RBMNE:2022:1638

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

Zaaknummer: UTR 20/3580

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen

[eiser] in [plaats] , eiser,

(gemachtigde: A. Oosters)

de heffingsambtenaar de gemeente [plaats] , verweerder,

(vertegenwoordiger: R.H.J. Hollander).

Procesverloop

1.1.

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 30 januari 2021 (de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) vastgesteld op € 928.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 928.000 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [plaats] (
de aanslag).

1.2.

Bij uitspraak van 1 december 2020 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 882.000. Daarnaast is aan eiser een vergoeding van de door hem in bezwaar gemaakte kosten van € 658,26 toegekend.

1.3.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.4.

De zaak is mondeling behandeld op de online zitting van 13 januari 2022. Daar is eiser vertegenwoordigd door W.S. Consenheim, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.

Feiten

2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1962, met een woonoppervlak van 157 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlak van 760 m2 en een garage met een oppervlak van 30 m2.

Geschil, standpunten en conclusies

3.1.

In geschil is de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde WOZ-waarde.

3.2

Eiser stelt zich op het standpunt

1e. dat de nader vastgestelde waarde te hoog is;

2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 742.000.

Ter onderbouwing van zijn standpunten heeft gemachtigde van eiser in bezwaar een “taxatieproduct” ingebracht, dat is opgesteld door [B] , taxateur. Dit taxatieproduct heeft de taxateur in beroep aangepast. Het bevat een taxatieoverzicht (
Taxatieoverzicht E), bestaande uit losse opsommingen van gegevens van de woning en van vier eveneens in [plaats] gelegen andere woningen (
de vergelijkingsobjecten). De in het Taxatieoverzicht E vermelde aantallen m2 en bedragen, die zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten, zijn opgenomen in de onderstaande matrix (
Matrix E). Onder de Matrix E is de aanvullende informatie vermeld die in het Taxatieoverzicht E naast en ter adstructie van de gegevens in de Matrix E is opgenomen.

Matrix E

woning

[adres]

Getaxeerde waarde (€)

742

743

610

705

754

Koopsom (€)

717

628.5

680

801.5

Gecorrigeerde koopsom (€)

743

610

705

754

Oppervlak grond (m2)

760

453

487

1.63

437

Rekenprijs grond/m2 (€)

426

445

430

255

490

Deelwaarde grond (€)

323.76

201.585

209.41

415.65

214.13

Oppervlak garage (m2)

112

Rekenprijs garage/m2 (€)

600

400

600

Deelwaarde garage (€)

10.8

33.6

44.8

19.8

Oppervlak zolder (m2)

Rekenprijs zolder/m2 (€)

600

Deelwaarde zolder (€)

8.4

4.8

Deelwaarde dakkapel (€)

€ 5.000

Deelwaarde paardenstal (€)

Deelwaarde overkapping (€)

2.25

Deelwaarde hoofdgebouw^[1](€)

392.186

525.798

355.014

239.649

520.174

Oppervlak hoofdgebouw (m2)

157

189

163

127

179

Rekenprijs hoofdgebouw/m2 (€)

2.498

2.782

2.178

1.887

2.906

Aanvullende informatie in het Taxatieoverzicht E

woning

[adres]

datum koopovereenkomst

04-09-2019

25-05-2020

21-09-2019

29-12-2020

datum levering

01-11-2019

26-10-2020

01-04-2020

26-03-2021

type woning

vrijstaand

liggingsfactor

correctie ligging (10 % per punt)

-20

-18

-21

koldu-factoren

7-8-8-7-7

7-7-8-7-8

7-7-7-7-7

7-8-8-7-7

8-8-8-8-7

koldu-factoren totaal

correctie koldu (3% per punt)

correctie bouwvolume (%)

-7

bouwjaar

1962

1971

1982

1955

1962

correctie bouwjaar (%)

-1

-2

3.3

Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat de nader vastgestelde waarde niet te hoog is en subsidiair op het standpunt dat de door eiser bepleite waarde te laag is. Ter onderbouwing van deze standpunten heeft hij bij het verweerschrift een “waardeverslag” overgelegd. Tot dit waardeverslag behoort een taxatieoverzicht (
Taxatieoverzicht V). Het Taxatieoverzicht V bevat gegevens betreffende de woning en drie andere woningen in [plaats] (
de vergelijkingsobjecten). De in het Taxatieoverzicht V vermelde aantallen m2 en bedragen, die zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten, zijn opgenomen in de onderstaande matrix (
Matrix V). Onder de Matrix V is de aanvullende informatie vermeld die in het Taxatieoverzicht V naast en ter adstructie van de gegevens in de Matrix V is opgenomen.

Matrix V

woning

[adres]

WOZ-waarde (€)

882

Koopsom (€)

727.5

705

770

801.5

Gecorrigeerde koopsom (€)

--^[2]

718.347

740.286

754.323

Oppervlakte grond (m2)

760

517

627

437

Rekenprijs grond/m2 (€)

467

343

311

539

Deelwaarde grond (€)

354.75

177.55

195.25

235.45

Deelwaarde 2 dakkapellen (€)

Oppervlakte garage (m2)

Rekenprijs garage/m2 (€)

625

Deelwaarde garage (€)

18.75

11.25

Deelwaarde 2 bergingen (€)

Oppervlakte aanbouw (m2)

Rekenprijs aanbouw (€)

1.4

Deelwaarde aanbouw (€)

92.4

Deelwaarde hoofdgebouw (€)

508.68

437.147

507.036

498.873

Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€)

3.24

3.337

3.596

2.787

Aanvullende informatie in het Taxatieoverzicht V

woning

[adres]

datum koopovereenkomst

01-04-2015

18-09-2019

31-08-2020

26-01-2021

datum levering

03-07-2015

31-10-2019

17-11-2020

29-03-2021

type woning

vrijstaand

2 onder 1 kap

vrijstaand

liggingsfactor

correctie ligging (%)

+ 10%

KOUDV-factoren

8-8-7-7-7

waarde-invloed KOUDV-factoren

--3

--^[3]

--3

3.4

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, nadere vaststelling van de waarde van de woning op € 742.000 en veroordeling van verweerder in de door eiser in verband met het bezwaar en het beroep gemaakte kosten.

3.5

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Omdat eiser de (onderbouwing van de) nader vastgestelde waarde van € 882.000 gemotiveerd heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de nader vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser over (de onderbouwing van) de nader vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 742.000 komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs

slaagt.^[4]

4.3

Gelet op de in het Taxatieoverzicht V (zie onder 3.3) opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopsommen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning.

4.4

Naar volgt uit het Taxatieoverzicht V is de nader vastgestelde waarde als volgt herleid uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten (
de waardeherleiding) .

De koopsom van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd (
tussentijdse waardeontwikkeling).

Vervolgens is de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde koopsommen (
de gecorrigeerde koopsom) van elk vergelijkingsobject verminderd met de deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen, niet zijnde het hoofdgebouw (
de gebouwde delen) van het vergelijkingsobject.

Voor de bepaling van de deelwaarden van de grond bij de vergelijkingsobjecten en de woning is gebruik gemaakt van vier grondstaffels, één per object. De grondstaffels vermelden rekenprijzen per m2 grond en bandbreedtes van aantallen m2 grond waarbinnen die rekenprijzen per m2 grond gelden.

De deelwaarden van de gebouwde delen zijn in het Taxatieoverzicht V bepaald met gebruik van (vaste) rekenprijzen per m2 of stuk.

Na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde delen van elk vergelijkingsobject resteert de deelwaarde van het hoofdgebouw van dat vergelijkingsobject. De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het hoofgebouw. Het quotiënt is de rekenprijs per m2 oppervlakte van het hoofdgebouw.

Uit de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten is de rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning herleid. In het Taxatieoverzicht zijn aan de woning en de vergelijkingsobjecten factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (
KOUDV-factoren) en factoren voor ligging (
liggingsfactoren) toegekend.

De aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende KOUDV-factoren zijn identiek (8/8/7/7/7). Daarom zijn in het Taxatieoverzicht V voor de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen geen correcties aangebracht op de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten. Wel zijn voor twee andere kenmerken (bouwjaar en woonoppervlak) correcties op die rekenprijzen aangebracht.

De liggingsfactor van de woning is bepaald op 8. De aan de vergelijkingsobjecten toegekende liggingsfactoren zijn bepaald op 6.

De op deze manier uit de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten herleide rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning is vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van dat hoofdgebouw van de woning, met als resultaat de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning. Deze deelwaarde is vervolgens verhoogd met de deelwaarde van de grond die bij de woning behoort. Deze deelwaarde is berekend door het aantal m2 grond behorende bij de woning te vermenigvuldigen met de rekenprijs per m2 grond. Deze rekenprijs per m2 grond is bepaald aan de hand van de voor de woning gebruikte grondstaffel. Daarbij is rekening gehouden met de aan de woning toegekende liggingsfactor van 8 (zeer goed) die twee punten hoger is dan de gemiddelde liggingsfactor van 6. Een verschil van twee punten leidt tot een correctie van de rekenprijs per m2 van de grond met 10%.

Bij de som van de deelwaarde van het hoofdgebouw en de deelwaarde van de grond behorende bij de woning zijn de deelwaarden van gebouwde delen van de woning opgeteld met als uitkomst de nader vastgestelde waarde van de woning.

4.5

De onder 4.4 geschetste waardeherleiding is gebruikelijk en naar het oordeel van de rechtbank voor dat doel geschikt. Nu eiser (de elementen van) deze waardeherleiding heeft betwist en ter motivering van die betwisting het Taxatieoverzicht E met daarin een andere waardeherleiding heeft overgelegd, dient verweerder de elementen van de waardeherleiding - de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de grondstaffels en de daarin vermelde rekenprijzen per m2 voor de grond, de rekenprijzen van de gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten, de aan de woning toegekende liggingsfactor en de in verband met de hoogte van deze factor in de waardeherleiding aangebrachte correctie – van een deugdelijke onderbouwing te voorzien. Een dergelijke onderbouwing ontbreekt evenwel.^[5]

4.6

Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat de omstandigheid dat het Taxatieoverzicht V geen onderbouwing met marktgegevens of andere relevante, controleerbare gegevens bevat van de (zo-even genoemde elementen van de) waardeherleiding, niet betekent dat een dergelijke onderbouwing er niet is. Die is er volgens haar wel degelijk. Zij heeft dit als volgt toegelicht. De gemeente verzamelt marktgegevens, zoals verkoop- en vraagprijzen en objectkenmerken van woningen, registreert deze gegevens, wint aanvullende gegevens in, bijvoorbeeld over grondtransacties en over bouwkosten van bepaalde onderdelen van onroerende zaken en analyseert deze gegevens voortdurend. Dit proces – de zogeheten
permanente marktanalyse– is de bron van de gegevens op grond waarvan de WOZ-waarden van woningen worden bepaald. Die gegevens zijn (ook) in het onderhavige geval de onderbouwing van de stappen in de waardeherleiding.

4.7

Een zwak punt in de stelling van verweerder dat de permanente marktanalyse (de elementen van de) waardeherleiding voldoende onderbouwt, is dat de permanente marktanalyse voor (de gemachtigde van) eiser en de rechtbank niet toegankelijk is. Voor de rechtbank heeft dit tot gevolg dat zij de door verweerder aan (de elementen van de) waardeherleiding ten grondslag gelegde onderbouwing (de permanente marktanalyse) niet kan beoordelen. Daaraan zou de rechtbank kunnen voorbijgaan als de gemachtigde van eiser (de elementen van de) waardeherleiding niet gemotiveerd had betwist, maar dat heeft de gemachtigde van eiser, naar blijkt uit het door hem overgelegde Taxatieoverzicht E en wat hij daarnaast in de van hem afkomstige stukken en mondeling ter zitting heeft aangevoerd, juist wél gedaan.

4.8

Bij de beantwoording van de vraag of verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, betrekt de rechtbank ook het Taxatieoverzicht E en wat eiser overigens tot betwisting van de (de onderbouwing van) de nader vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.

4.9

Naar het oordeel van de rechtbank is het Taxatieoverzicht E qua inhoud, opbouw en (gebrek aan) onderbouwing gelijkwaardig aan het Taxatieoverzicht V. Ook de taxateur van eiser is uitgegaan van de koopsommen van geschikte vergelijkingsobjecten. Verder is de taxateur van eiser bij de waardeherleiding op dezelfde wijze als de taxateur van verweerder tewerk gegaan (zie hierboven). De tekortkomingen in de onderbouwing van de waardeherleiding in het Taxatieoverzicht E doen zeker niet onder voor de onder 4.5 gesignaleerde tekortkomingen in de onderbouwing van de waardeherleiding in het Taxatieoverzicht V. Dat het taxatieoverzicht E, zoals de rechtbank hierna onder 4.11. overweegt, tekortschiet als onderbouwing van de door eiser verdedigde waarde van

€ 742.000, neemt, gelet op de gelijkwaardigheid van de beide taxatieoverzichten, naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat het Taxatieoverzicht E gerede twijfel oproept over de juistheid van de in het Taxatieoverzicht getaxeerde waarde (tevens de nader vastgestelde waarde) van € 882.000.

4.1

Met betrekking tot de vraag of eiser erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde van € 742.000 niet te laag is, overweegt de rechtbank het volgende.

4.11

Zoals de rechtbank onder 4.9 al heeft opgemerkt, is het Taxatieoverzicht E qua inhoud, opbouw en (gebrek aan) onderbouwing gelijkwaardig aan het Taxatieoverzicht V. Ook in het Taxatieoverzicht E ontbreekt, net als in het Taxatieoverzicht V, een onderbouwing met marktgegevens of andere relevante, controleerbare gegevens van de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijzen per m2 voor de grond, de rekenprijzen van de gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten en de invloed van de ligging op de waarden van de woning, Daarbij komt nog dat ook voor de in het Taxatieoverzicht E opgenomen zogeheten
KOLDU-factoren^[6]en de correctie waartoe verschillen in deze factoren leiden, een onderbouwing ontbreekt.

4.12

Bij de beantwoording van de vraag of de gemachtigde van eiser erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde van de woning op waardepeildatum niet te laag is, neemt de rechtbank ook het Taxatieoverzicht V en wat verweerder daarnaast over (de onderbouwing van) de door eiser voorgestane waarde heeft aangevoerd in aanmerking. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.

4.13

In r.o. 4.9 heeft de rechtbank aan de gelijkwaardigheid van het Taxatieoverzicht V en het Taxatieoverzicht E de conclusie verbonden dat Taxatieoverzicht E gerede twijfel oproept over de juistheid van de in het Taxatieoverzicht V getaxeerde waarde (tevens de nader vastgestelde waarde) van € 882.000. Zo ligt het naar het oordeel van de rechtbank ook omgekeerd: het Taxatieoverzicht V roept gerede twijfel op over de juistheid van de in het Taxatieoverzicht E getaxeerde waarde € 742.000.

4.14

Gelet op wat onder 4.11 tot en met 4.13 is overwogen, is eiser niet erin geslaagd te bewijzen dat de door hem voorgestane waarde van € 742.000 niet te laag is.

4.15

Nu geen van beide partijen erin geslaagd is het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs op € 820.000.

4.16

Het beroep is gegrond.

Proceskosten

4.18

Eiser heeft in beroep geconcludeerd tot veroordeling van verweerder in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de vergoeding van de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten op juiste wijze berekend met dien verstande dat het door verweerder toegepaste bedrag van € 265 per punt naar aanleiding van de wijziging van de Bijlage, onder B, bij het Besluit proceskosten bestuursrecht per 1 januari 2022, moet worden verhoogd tot € 269 per punt. Gelet hierop bepaalt de rechtbank de vergoeding van de door eiser in bezwaar gemaakt kosten op € 666,26 (kosten rechtsbijstand: 1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, een bedrag per punt van € 269 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; taxatiekosten: 2 uur (niet inpandige taxatie) à € 53 per uur, verhoogd met 21% omzetbelasting).

De rechtbank bepaalt de vergoeding voor de in verband met het beroep gemaakte kosten op

€ 1.082 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting , een bedrag per punt van € 541 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1).

In totaal bedraagt de vergoeding voor in bezwaar en beroep gemaakte kosten € 1.748,26.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning op waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 820.000,-;
vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.748,26;
bepaalt dat aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- door verweerder wordt vergoed

Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

De rechter is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.

ECLI:NL:RBMNE:2022:1638

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling van een woning

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen

[eiser] in [plaats] , eiser,

de heffingsambtenaar de gemeente [plaats] , verweerder,

Procesverloop

Feiten

Geschil, standpunten en conclusies

Beoordeling van het geschil

Proceskosten

Beslissing

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Voetnoten