ECLI:NL:RBMNE:2022:1639

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/3980

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

(gemachtigde: G. Gieben)

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(vertegenwoordiger: R.H.J. Hollander).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 30 januari 2021 (
de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in Amersfoort (
de woning), voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) vastgesteld op € 344.000,-. Met de beschikking zijn in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting (
de aanslag OZB)
,de van gebruikers geheven rioolheffing en de van eigenaren geheven rioolheffing (
de aanslagen rioolheffing). De heffingsmaatstaf van deze aanslagen is eveneens € 344.000,-.

Eiser heeft tegen de beschikking, de aanslag OZB en de aanslagen rioolheffing bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 augustus 2021 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de online zitting van 13 januari 2022. De gemachtigde van eiser heeft zich laten vervangen door P.J.T. Loijen. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. De woning is een in 1968 gebouwde hoekwoning met een oppervlakte van 130 m2, een aanbouw met een oppervlakte 9 m2, een , dakkapel en garage met een oppervlakte van 18 m2. . De woning is gelegen op een perceel grond met een oppervlakte van 234 m2.

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 344.000,-. te hoog is.

3. Eiser stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is;

2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 327.000,-.

4. In het beroepschrift heeft de gemachtigde van eiser ter onderbouwing van zijn eerste standpunt – samengevat– aangevoerd dat:

– verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning;

– het in het taxatieverslag opgenomen vergelijkingsobject [adres 2] in betere staat verkeert dan in het taxatieverslag is vermeld;

– verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke situatie van de woning. Zo is er sprake van lekkages op de zolderverdieping;

– het in het taxatieverslag opgenomen vergelijkingsobject [adres 3] in een betere staat is verkocht dan in het taxatieverslag is vermeld;

– verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige isolatie van de woning;

– verweerder de correctie van de verkooprijzen voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd (
de tussentijdse waardeontwikkeling) niet inzichtelijk heeft gemaakt;

– verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de bijgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten.

5. De gemachtigde van eiser heeft in bezwaar een taxatierapport ingebracht, dat is opgesteld door [taxateur 2] en [taxateur 3] , taxateurs. In het taxatierapport is de volgende onderbouwing van het tweede standpunt van gemachtigde van eiser opgenomen:

“ De waarde van de woning wordt onderbouwd aan de hand van de volgende rond de peildatum verkochte vergelijkbare woningen:

- [adres 2] te Amersfoort, per 23 augustus 2019 verkocht voor (…) € 306.000 k.k.; het betreft een tussenwoning uit circa 1969 met een grootte van circa

137 m2 en een perceel ter grootte van 177 m2; de woning heeft 7 slaapkamers; de kwaliteit van de woning is omschreven als: normaal

[adres 3] te Amersfoort, per 4 maart 2019 verkocht voor (…) € 307.500 k.k.; het betreft een hoekwoning uit circa 1968 met een grootte van circa 137 m2 en een perceel ter grootte van 202 m2; de woning heeft 5 slaapkamers; de kwaliteit van de woning is omschreven als: normaal
[adres 4] te Amersfoort, per 2 maart 2020 verkocht voor (…) € 305.000 k.k.; het betreft een tussenwoning uit circa 1969 met een grootte van circa 140 m2 en een perceel ter grootte van 190 m2; de kwaliteit van de woning is omschreven als: normaal”

6. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is en subsidiair op het standpunt dat de door eiser bepleite waarde te laag is.

Ter onderbouwing van deze standpunten heeft hij bij het verweerschrift een taxatierapport en een taxatieoverzicht (
het Taxatieoverzicht) overgelegd
.Het Taxatieoverzicht bevat gegevens van de woning en van 6 vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] ). Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder de waarde van de woning op waardepeildatum herleid (
de waardeherleiding). Bij de waardeherleiding is verweerder als volgt te werk gegaan.

De koopsom van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de tussentijdse waardeontwikkeling. De correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling is gesteld op 8% (op jaarbasis).

Vervolgens is de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde koopsom (
de gecorrigeerde koopsom) van elk vergelijkingsobject verminderd met de deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen, niet zijnde
het hoofdgebouw^[1]van het vergelijkingsobject (
de gebouwde delen).

Voor de bepaling van de deelwaarden van de grond bij de vergelijkingsobjecten en de woning is gebruik gemaakt van een
grondstaffel:

oppervlakte

rekenprijs per m2

tot en met 75 m2

€ 750

van 76 m2 tot en met 150 m2

€ 350

van 151 m2 tot en met 300 m2

€ 175

van 301 m2 tot en met 500 m2

€ 150

van 501 m2 tot en met 1.000 m2

€ 75

vanaf 1.001 m2

€ 50

De deelwaarden van de gebouwde delen zijn in het Taxatieoverzicht bepaald met gebruikmaking van rekenprijzen per m2. Het gaat bij de woning en elk vergelijkingsobject om één of meer van de volgende gebouwde delen: aanbouw woonruimte, dakkapel, dakkapel overig, garage en berging/schuur vrijstaand.

De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject is bepaald door van de gecorrigeerde koopsom van het vergelijkingsobject te verminderen met

de deelwaarden van de gebouwde delen (andere dan het hoofdgebouw) van het vergelijkingsobject, en
de deelwaarde van de bij het vergelijkingsobject behorende grond.

De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het hoofdgebouw. Het quotiënt is de rekenprijs per m2 oppervlakte van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject. Uitgaande van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten is de rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning bepaald.

Om bij de bepaling van de rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning op basis van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten rekening te houden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (
de secundaire objectkenmerken) zijn in het Taxatieoverzicht aan de woning en elk van de vergelijkingsobjecten factoren voor deze secundaire kenmerken toegekend (de
KOUDV-factorenvoor de eerste vijf kenmerken en de
liggingsfactorvoor het laatste kenmerk).

Alle KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn op 7 (= gemiddeld) gesteld, met de volgende uitzonderingen: [adres 7] , factor voor voorzieningen: 8 en [adres 8] , factoren voor kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling: 6 en factor voor voorzieningen: 5. De invloed op de waarde van het object [adres 7] van de afwijking van de aan dit object toegekende factor voor voorzieningen van de gemiddelde factor van 7 (plus 1 punt) is in het Taxatieoverzicht gesteld op € 65 per m2 oppervlak van het hoofdgebouw. De invloed op de waarde van het object [adres 8] van de afwijking van de aan dit object toegekende factoren voor kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling en voorzieningen van de gemiddelde factor van 7 (voor elke factor min 1 punt) is in het Taxatieoverzicht gesteld op respectievelijk € 30 per m2 oppervlak van het hoofdgebouw. De invloed op de waarde van het object [adres 8] van de afwijking van de aan dit object toegekende factor voor voorzieningen van de gemiddelde factor van 7 (min 2 punten) is in het Taxatieoverzicht gesteld op (2 x € 65 =) € 130 per m2 oppervlak van het hoofdgebouw.

Aan de woning en vergelijkingsobjecten is in het Taxatieoverzicht de gemiddelde liggingsfactor van 6 toegekend. Daarom is bij de waardeherleiding geen correctie voor de ligging toegepast.

Uit de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten, in voorkomend geval rekening houdend met de hiervoor genoemde verschillen KOUDV-factoren, is de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning afgeleid. Deze rekenprijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning, met als resultaat de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning. Deze deelwaarde is vervolgens verhoogd met de deelwaarde van de grond die bij de woning behoort. De deelwaarde van de grond is berekend door het aantal m2 grond bij de woning te vermenigvuldigen met de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 grond. Bij de som van de deelwaarde van het hoofdgebouw en de deelwaarde van de grond behorende bij de woning zijn de deelwaarden de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning opgeteld, met als uitkomst de vastgestelde waarde van de woning.

Beoordeling

7. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding^[2].

8. Omdat de gemachtigde van eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 344.000,- heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 327.000,- komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.^[3]

9. Gelet op de in het Taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopsommen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning.

10. De onder 6 geschetste waardeherleiding is een gebruikelijke en naar het oordeel van de rechtbank geschikte manier om de marktwaarde van een woning te bepalen. Wel dient verweerder de door hem bij de waardeherleiding gebruikte aannames van een deugdelijke onderbouwing te voorzien. Daartoe heeft verweerder in aanvulling op het Taxatieoverzicht nog aangevoerd wat onder 11 tot en met 14 is vermeld

11. Verweerder stelt dat de uniforme correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling van 8% per jaar is gebaseerd op de verkoopcijfers die zijn vermeld in de door hem overgelegde overzichten van verkopen van rij- en hoekwoningen rond 1 januari 2019 (de laatste 6 maanden van 2018 en de eerste 6 maanden van 2019) en rond 1 januari 2020 (de laatste 6 maanden van 2019 en de eerste 6 maanden van 2020). De totalen van de koopsommen in deze perioden zijn, aldus verweerder, gedeeld door de aantallen transacties in de deze periodes. De uitkomsten van deze berekeningen zijn met elkaar vergeleken. Op grond daarvan hebben is de correctie op 8% op jaarbasis gesteld.

12. Verweerder stelt dat de (bandbreedten) van de rekenprijzen per m2 grond in de grondstaffel zijn gebaseerd op de analyse van de door de gemeente verzamelde koopsommen van kavels bouwgrond en markt- en objectgegevens van hoek- en rijwoningen. De verkopen van kavels bouwgrond zijn schaars, dus zijn er nauwelijks tussen van elkaar onafhankelijke partijen op de markt overeen gekomen koopsommen van kavels bouwgrond. Wel zijn er voldoende verkopen van onroerende zaken bestaande uit grond en de daarop aanwezige gebouwde eigendommen. Door van die koopsommen de getaxeerde deelwaarden van de grond en de eveneens getaxeerde deelwaarden van de gebouwde delen van de onroerende zaak af te trekken, kunnen de delen van de koopsommen die zijn toe te rekenen aan de grond worden berekend. Daarvan uitgaande zijn, aldus verweerder, de rekenprijzen per m2 in de onder 6 vermelde grondstaffel berekend. De rekenprijzen per m2 in de grondstaffel nemen af naarmate de oppervlakte van de grond groter is. Deze “afstaffeling” berust op de hypothese^[4]dat het nut van elke volgende m2 grond lager is dan het nut van de daaraan voorafgaande m2.

13. De analyse van de door de gemeente verzamelde en vastgelegde markt- en objectgegevens is volgens verweerder ook de basis van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de apart in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten, niet zijnde de hoofdgebouwen. Ook worden gegevens over de kosten van het bouwen of aanbrengen van gebouwde delen zoals aanbouwen, bergingen, garages en dakkapellen verzameld en geanalyseerd. Uit beide zojuist genoemde analyses blijkt of en hoe de kosten van deze gebouwde delen zich vertalen in een meerwaarde van de woning waartoe ze behoren.

14. Bij de bepaling van de KOUDV- factoren zijn de overgelegde vastgoedrapporten van de vergelijkingsobjecten gebruikt, in combinatie met de uitkomsten van de analyse van de door de gemeente verzamelde en vastgelegde markt- en objectgegevens van met de woning vergelijkbare woningen. Laatstgenoemde gegevens zijn ook, aldus verweerder, de basis van de aan de woning en de vergelijkingsobject toegekende liggingsfactoren.

15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met wat hij ter onderbouwing van de herleiding van de waarde van de woning uit de koopsommen van de referentieobjecten heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Aan dit oordeel doet niet af wat de gemachtigde van eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

16. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat verweerder zonder goede grond de correctie voor tussentijdse waardeontwikkeling van 8% heeft toegepast omdat naar zijn mening hoek- en rijwoningen zich niet in één correctie voor tussentijdse waardeontwikkeling laten vangen. De gemachtigde van eiser heeft volstaan met het poneren van dit standpunt, zonder het met objectieve, controleerbare gegevens te onderbouwen. Een dergelijk ongefundeerd standpunt is voor de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de door verweerder toegepaste uniforme correctie voor tussentijdse waardeontwikkeling van 8%. De rechtbank is integendeel van oordeel dat verweerder met de overzichten van verkopen van rij- en hoekwoningen rond 1 januari 2019 (de laatste 6 maanden van 2018 en de eerste 6 maanden van 2019) en rond 1 januari 2020 (de laatste 6 maanden van 2019 en de eerste 6 maanden van 2020) de correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling van 8% per jaar voldoende heeft onderbouwd. Ook wat de gemachtigde van eiser daarover overigens heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Deze beroepsgrond faalt.

17. Wat betreft de in het Taxatieoverzicht vermelde rekenprijzen per m2 van de grond en de apart in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen, andere dan de hoofdgebouwen, heeft de gemachtigde van eiser zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat deze berusten op een analyse van de door de gemeente verzamelde markt en objectgegevens. Dit standpunt is zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, onvoldoende om enkel op grond daarvan te twijfelen aan wat verweerder ter zitting heeft aangevoerd over de rekenprijzen per m2 van de grond en de apart in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen. Deze beroepsgrond slaagt niet.

18. Voor zover de gemachtigde van eiser heeft willen betogen dat de in het Taxatieoverzicht aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende liggingsfactor van 6 niet is onderbouwd, overweegt de rechtbank dat de gemachtigde van eiser geen feiten heeft gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die reden zouden kunnen zijn om te twijfelen aan de door verweerder toegepaste uniforme liggingsfactor van 6. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een uniforme liggingsfactor van 6 voor de woning en de vergelijkingsobjecten geen invloed op de uitkomst van de waardeherleiding heeft. Ook anderszins heeft eiser geen feiten gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die een gerede twijfel zouden kunnen oproepen aan de juistheid van de door verweerder toegepaste ligginsfactor van 6 voor zowel de woning als de referentieobjecten. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

19. Ook overigens heeft eiser geen feiten gesteld die – indien aannemelijk bevonden – grond zouden kunnen zijn voor een gerede twijfel aan (de onderbouwing van) het standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Ook het door de gemachtigde van eiser overlegde taxatierapport faalt als weerlegging van het standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals de gemachtigde van eiser ter zitting terecht heeft opgemerkt, de door het kantoor van de gemachtigde van eiser ingediende taxatierapporten niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen. De gemachtigde van eiser heeft verder opgemerkt dat aan een verbetering van de door zijn kantoor ingediende taxatierapport wordt gewerkt. De rechtbank juicht dit toe en hoopt dat de verbetering spoedig merkbaar zal zijn.

20. Omdat verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, komt de rechtbank niet meer toe aan een de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 327.000,-.^[5]

Slotsom

21. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

De rechter is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.