ECLI:NL:RBMNE:2022:1640

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/3737

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

(gemachtigde: G. Gieben)

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(vergenwoordiger: R.H.J. Hollander).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 30 januari 2021 (
de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in Amersfoort (
de woning), voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) vastgesteld op € 387.000,-. Met de beschikking zijn in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting (
de aanslag OZB), de van gebruikers geheven rioolheffing en de van eigen geheven rioolheffing (
de aanslagen rioolheffing). De heffingsmaatstaf van deze aanslagen is eveneens € 387.000,-.

Eiser heeft tegen de beschikking, de aanslag OZB en de aanslagen rioolheffing bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 juli 2021 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld voor zover deze de beschikking en de aanslag OZB betreft. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de online zitting van 13 januari 2022. De gemachtigde van eiser heeft zich laten vervangen door P.J.T. Loijen. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur

Overwegingen

Feiten

1. De woning is een in 2008 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, gelegen in de wijk [locatie] . De woning heeft een woonoppervlakte van 137 m2. Bij de woning behoren een perceel grond met een oppervlakte van € 138 m2 en een berging met een oppervlakte van 9 m2.

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 387.000,- te hoog is.

3. Eiser stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is;

2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan

€ 355.000,-.

De gemachtigde van eiser heeft in bezwaar een taxatierapport ingebracht, dat is opgesteld door [taxateur 2] en [taxateur 3] , taxateurs. In het taxatierapport is de volgende onderbouwing van de standpunten van eiser opgenomen:

“De waarde van de woning wordt onderbouwd aan de hand van de volgende rond de peildatum verkochte vergelijkbare woningen:

[adres 2] te Amersfoort per 15 april 2019 verkocht voor (…) € 425.000,- k.k.; het betreft een 2-onder-1-kapwoning uit circa 2006 met een grootte van 170 m2 en een perceel ter grootte van 95 m2
[adres 3] te Amersfoort, per 2 september 2019 verkocht voor (…) € 440.000,- k.k.; het betreft een 2-onder-1-kapwoning uit circa 2005 met een grootte van 162 m2 en een perceel ter grootte van 232 m2
[adres 4] te Amersfoort, per 1 maart 2019 verkocht voor (…) € 460.000,- k.k.; het betreft een 2-onder-1-kapwoning uit circa 2006 met een grootte van 161 m2 en een perceel ter grootte van 230 m2”

In de uitspraak op bezwaar wordt gewag gemaakt van (de verkoopprijs van) van het object [adres 5] dat door de gemachtigde van eiser op de hoorzitting als een met de woning vergelijkbaar object is genoemd. In het onder 4 nader te bespreken taxatieoverzicht, dat verweerder in beroep heeft ingediend (
het Taxatieoverzicht), is vermeld dat dit object een 2^1-kapwoning is die op 8 februari 2019 is verkocht voor € 464.000,-. Volgens het Taxatieoverzicht heeft dit object een oppervlak van 108 m2 en behoren tot het object drie dakkapellen en een gebouwd deel, in het Taxatieoverzicht aangeduid als “Dak overig”, alsmede een berging/schuur met een oppervlak van 7 m2.

4. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is en subsidiair op het standpunt dat de door eiser bepleite waarde te laag is.

Ter onderbouwing van deze standpunten heeft hij bij het verweerschrift een “waardeverslag” en het onder 3 al genoemde Taxatieoverzicht overgelegd
.Het Taxatieoverzicht bevat gegevens van de woning en van drie
referentieobjecten( [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] ). Uit de verkoopprijzen van de drie referentieobjecten heeft verweerder de waarde van de woning op waardepeildatum herleid.

Naast de drie referentieobjecten bevat het Taxatieoverzicht gegevens van twee
extra onderbouwingen( [adres 9] en [adres 2] ). Daaraan zijn toegevoegd de gegevens van vier andere woningen ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ) die de gemachtigde van eiser in de bezwaarfase (de eerste drie objecten in het door de gemachtigde van eiser ingediende taxatierapport en het vierde object tijdens de hoorzitting) ter onderbouwing van zijn standpunten heeft vermeld. Ook de verkoopprijzen van de twee “extra onderbouwingen” en van de door de gemachtigde van eiser genoemde vier andere woningen laten zien dat de uit de verkoopprijzen van de verkoopreferenties afgeleide waarde van de woning niet te hoog is.

Bij herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de drie referentieobjecten (
de waardeherleiding) is verweerder als volgt te werk gegaan.

De koopsom van elk referentieobject is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd (
de tussentijdse waardeontwikkeling). De correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling is gesteld op 8% (op jaarbasis).

Vervolgens is de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde koopsom (
de gecorrigeerde koopsom) van elk referentieobject verminderd met de deelwaarden van de tot het referentieobject behorende grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen, niet zijnde het hoofdgebouw (
de gebouwde delen) van het referentieobject.

Voor de bepaling van de deelwaarden van de grond bij de referentieobjecten en de woning is gebruik gemaakt van grondstaffels, één per object (
de grondstaffels). De grondstaffels vermelden rekenprijzen per m2 grond en bandbreedtes van aantallen m2 grond waarbinnen die rekenprijzen per m2 grond gelden.

De deelwaarden van de gebouwde delen, anders dan het hoofdgebouw, zijn in het Taxatieoverzicht bepaald met gebruikmaking van rekenprijzen per m2. Het gaat bij de woning om een aangebouwde berging/schuur, bij de referentieobjecten [adres 7] en [adres 6] om een aanbouw en een garage en bij het referentieobject [adres 10] om een vrijstaande schuur.

De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk referentieobject is bepaald door van de gecorrigeerde koopsom van het referentieobject te verminderen met

de deelwaarden van de gebouwde delen (andere dan het hoofdgebouw) van het referentieobject, en
de deelwaarde van de bij het referentieobject behorende grond.

De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk referentieobject is gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het hoofdgebouw. Het quotiënt is de rekenprijs per m2 oppervlakte van het hoofdgebouw van het referentieobject. Uitgaande van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de referentieobjecten is de rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning bepaald.

Om bij de bepaling van de rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning op basis van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de referentieobjecten rekening te houden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (
de secundaire objectkenmerken) zijn in het Taxatieoverzicht aan de woning en elk van de referentieobjecten factoren voor deze secundaire kenmerken toegekend (de
KOUDV-factoren) voor de eerste vijf kenmerken en de
liggingsfactorvoor het laatste kenmerk.

Alle KOUDV-factoren van de woning en de referentieobjecten zijn op 7 (= gemiddeld) gesteld, met twee uitzonderingen. Deze uitzonderingen zijn de aan het referentieobject [adres 6] toegekende factoren voor uitstraling (8) en voorzieningen (8). De invloed op de waarde van het object [adres 6] van de afwijking van de aan dit object toegekende factoren voor uitstraling en voorzieningen van de gemiddelde factoren van 7 (beide plus 1 punt) is in het Taxatieoverzicht gesteld op respectievelijk € 65,- en € 90,- per m2 oppervlakte van het hoofdgebouw.

Aan de woning en referentieobjecten is in het Taxatieoverzicht de gemiddelde liggingsfactor van 6 toegekend. Daarom is bij de waardeherleiding geen correctie voor de ligging toegepast.

De uit de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de referentieobjecten met in achtneming van het voorgaande herleide rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning is vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van dat hoofdgebouw, met als resultaat de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning. Deze deelwaarde is vervolgens verhoogd met de deelwaarde van de grond die bij de woning behoort. De deelwaarde van de grond is berekend door het aantal m2 grond behorende bij de woning te vermenigvuldigen met de rekenprijzen per m2 grond die zijn vermeld in de voor de woning gebruikte grondstaffel.

Bij de som van de deelwaarde van het hoofdgebouw en de deelwaarde van de grond behorende bij de woning is de deelwaarden van de berging/schuur van de woning opgeteld, met als uitkomst de nader vastgestelde waarde van de woning.

Beoordeling

5. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding^[1].

6. Omdat de gemachtigde van de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 387.000,- heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 355.000,- komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.^[2]

7. Gelet op de in het Taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de referentieobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopsommen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning.

8. De onder 4 geschetste waardeherleiding is een gebruikelijke en naar het oordeel van de rechtbank geschikte manier om de marktwaarde van een woning te bepalen. Wel dient verweerder de door hem bij de waardeherleiding gebruikte aannames van een deugdelijke onderbouwing te voorzien. Daartoe heeft verweerder in aanvulling op het Taxatieoverzicht nog aangevoerd wat onder 9 tot en met 13 is vermeld

9. De uniforme correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling van 8% per jaar is gebaseerd op de koopsommen van transacties betreffende de met de woning vergelijkbare woningen in het laatste kwartaal van 2018 en het eerste kwartaal van 2019 alsmede in het laatste kwartaal van 2019 en het eerste kwartaal van 2020. Lijsten met deze gegevens zijn als nader stuk overgelegd. De totalen van de koopsommen in elk van deze twee perioden zijn gedeeld door de aantallen transacties in de desbetreffende periode. De uitkomsten van beide berekeningen zijn met elkaar vergeleken. Op grond daarvan is de correctie op 8% op jaarbasis gesteld.

10. Voor de woning en de referentieobjecten [adres 7] en [adres 6] is de grondstaffel voor 2^1-kapwoningen gebruikt. Voor het referentieobject [adres 10] is de grondstaffel voor hoekwoningen gebruikt. De (bandbreedten) van de rekenprijzen per m2 grond in de grondstaffels zijn gebaseerd op de analyse van de door de gemeente verzamelde koopsommen van kavels bouwgrond en markt- en objectgegevens van respectievelijk 2^1-kapwoningen en hoekwoningen. De verkopen van kavels bouwgrond zijn schaars, dus zijn er nauwelijks tussen van elkaar onafhankelijke partijen op de markt overeen gekomen koopsommen van kavels bouwgrond. Wel zijn er voldoende verkopen van onroerende zaken bestaande uit grond en de daarop aanwezige gebouwde eigendommen. Door van die koopsommen de getaxeerde deelwaarden van de opstal(len) af te trekken, kunnen de delen van de koopsommen die zijn toe te rekenen aan de grond worden berekend. De rekenprijzen per m2 in de grondstaffels nemen af naarmate de oppervlakte van de grond groter is. Deze “afstaffeling” berust op de hypothese^[3]dat het nut van elke volgende m2 grond lager is dan het nut van de daaraan voorafgaande m2.

11. De analyse van de door de gemeente verzamelde en vastgelegde markt- en objectgegevens is volgens verweerder ook de basis van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de apart in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de referentieobjecten, niet zijnde de hoofdgebouwen. Ook worden gegevens over de kosten van het bouwen of aanbrengen van gebouwde delen zoals aanbouwen, bergingen, garages en dakkapellen verzameld en geanalyseerd. Uit beide zojuist genoemde analyses blijkt of en hoe de kosten van deze gebouwde delen zich vertalen in een meerwaarde van de woning waartoe ze behoren.

13. Bij de bepaling van de KOUDV- factoren zijn de overgelegde vastgoedrapporten van de referentieobjecten gebruikt, in combinatie met de uitkomsten van de analyse van de door de gemeente verzamelde en vastgelegde markt- en objectgegevens van met de woning vergelijkbare woningen. Laatstgenoemde gegevens zijn ook de basis van de aan de woning en de referentieobjecten toegekende liggingsfactoren.

14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met wat hij ter onderbouwing van de herleiding van de waarde van de woning uit de koopsommen van de referentieobjecten heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Aan dit oordeel doet niet af wat de gemachtigde van eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

15. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat verweerder ten onrechte een uniforme correctie voor tussentijdse waardeontwikkeling van 8% heeft toegepast omdat de tussentijdse waardeontwikkeling van hoekwoningen (in dit geval [adres 10] ) afwijkt van de tussentijdse waardeontwikkeling voor 2^1-kap woningen (in dit geval [adres 7] en [adres 6] ). De gemachtigde van eiser heeft dit standpunt niet onderbouwd met feiten die, indien aannemelijk bevonden, het zouden kunnen dragen. Ook anderszins heeft de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de door verweerder toegepaste uniforme correctie voor tussentijdse waardeontwikkeling van 8%. De rechtbank is integendeel van oordeel dat verweerder met de door hem in het geding gebrachte lijsten met gegevens over transacties woningen in het laatste kwartaal van 2018 en het eerste kwartaal van 2019 alsmede in het laatste kwartaal van 2019 en het eerste kwartaal van 2020 en wat verweerder daarover ter zitting heeft aangevoerd de correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling van 8% per jaar voldoende heeft onderbouwd. Wat de gemachtigde van eiser daarover heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Deze beroepsgrond faalt.

16. Wat betreft de in het Taxatieoverzicht vermelde rekenprijzen per m2 van de grond en de apart in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen, andere dan de hoofdgebouwen, heeft de gemachtigde van eiser zich ter zitting op het standpunt gesteld dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat deze berusten op een analyse van de door de gemeente verzamelde markt en objectgegevens. Dit standpunt is zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, onvoldoende om enkel op grond daarvan te twijfelen aan wat verweerder ter zitting heeft aangevoerd over de rekenprijzen per m2 van de grond en de apart in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen. Deze beroepsgrond slaagt niet.

17. Wat betreft de in het Taxatieoverzicht aan de woning en de drie referentieobjecten toegekende liggingsfactor van 6 heeft de gemachtigde van eiser ter zitting het standpunt ingenomen dat deze factor niet is onderbouwd. De rechtbank ziet in dit standpunt geen reden om te twijfelen aan de herleiding van de waarde van de woning uit de koopsommen van de referentieobjecten, reeds omdat een uniforme liggingsfactor van 6 voor de woning en de drie referentieobjecten geen invloed op de uitkomst van de waardeherleiding heeft. Voorts heeft eiser geen feiten gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die een gerede twijfel zouden kunnen oproepen aan de juistheid van de door verweerder toegepaste ligginsfactor van 6 voor zowel de woning als de referentieobjecten. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

18. In het beroepschrift stelt de gemachtigde van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de drie maanden na de waardepeildatum overeengekomen koopsom van de referentiewoning [adres 10] . Deze koopsom van € 337.500,- onderbouwt volgens de gemachtigde van eiser dat de waarde van de woning op waardepeildatum lager is dan de vastgestelde waarde. Ook deze stelling van de gemachtigde van eiser faalt. In het Taxatieoverzicht is de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van het referentieobject [adres 10] op € 1.840,- per m2 berekend, dat is € 270,- oftewel 13% lager dan de in het Taxatieoverzicht vermelde rekenprijs per m2 van de woning van € 2.110,-. Verder is de (gemiddelde) rekenprijs per m2 van de grond bij het referentieobject [adres 10] in het Taxatieoverzicht op € 554,- berekend, dat is € 120,- oftewel 18 % lager dan de in het Taxatieoverzicht vermelde rekenprijs per m2 van de grond bij de woning van € 674,- m2. Verweerder heeft ter zitting, naar het oordeel van de rechtbank terecht, gesteld dat op deze wijze in voldoende mate is rekening gehouden met de omstandigheid dat het referentieobject [adres 10] een hoekwoning en geen 2^1-kapwoning is. Ook deze beroepsgrond faalt.

19. Ook overigens heeft eiser geen feiten gesteld die – indien aannemelijk bevonden – grond zouden kunnen zijn voor een gerede twijfel aan (de onderbouwing van) het standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daarbij overweegt de rechtbank nog dat het door de gemachtigde van eiser overlegde taxatierapport faalt als weerlegging van het standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Zoals de gemachtigde van eiser ter zitting terecht heeft opgemerkt, voldoen de door zijn kantoor ingediende taxatierapporten niet aan de daaraan te stellen eisen. De gemachtigde van eiser heeft voorts opgemerkt dat aan een verbetering van de door zijn kantoor ingediende taxatierapport wordt gewerkt. De rechtbank juicht dit toe en hoopt dat de verbetering spoedig merkbaar zal zijn.

20. Omdat verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, komt de rechtbank niet meer toe aan een de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 355.000,-.^[4]

Slotsom

21. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

De rechter is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.

Beroep ongegrond tegen vastgestelde WOZ-waarde van twee-onder-een-kapwoning in Amersfoort