Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3734
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M. Vrisou van Eck)
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in Doorn (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 503.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Daarnaast heeft verweerder een aanslag afvalstoffenheffing van € 267,80 opgelegd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar 1 van 3 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser voor zover dat ziet op de hoogte van de WOZ-waarde ongegrond verklaard. Op de bezwaren van eiser met betrekking tot de afvalstoffenheffing is verweerder niet ingegaan.
Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Bij uitspraak op bezwaar 2 van 18 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser met betrekking tot de afvalstoffenheffing ongegrond verklaard. Bij uitspraak op bezwaar 3 van 10 oktober 2021 is verweerder hierop teruggekomen en is de aanslagregel afvalstoffenheffing alsnog vernietigd.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 4 april 2022.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1922 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 198 m2 en een kaveloppervlakte van 295 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 460.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 503.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust in eerste instantie de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. Alleen als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf in goede justitie vaststellen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in Doorn, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 6 november 2018 voor € 497.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 november 2018 voor € 525.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 10 februari 2019 voor € 470.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 27 januari 2020 voor € 682.500,-.
Beoordeling van het geschil
De WOZ-waarde
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarmee zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. De woning heeft een m2-prijs van € 1.741,-. Dit is aanzienlijk lager dan de m2-prijzen van de referentiewoningen, te weten: [adres 2] (€ 3.035,-), [adres 3] (€ 2.559,-), [adres 4] (€ 2.502,-) en [adres 5] (€ 3.435,-). De rechtbank neemt hierbij in overweging dat de [adres 3] en de [adres 4] identiek scoren wat betreft de KOUDV-factoren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen daarom voldoende inzichtelijk gemaakt. Omdat verweerder hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overgelegde taxatierapport.
De aanslag afvalstoffenheffing
7.1
Eiser stelt dat hij niet de beschikking heeft over inzamelmiddelen/afvalcontainers (‘kliko’s’). Hij heeft daarom geen huishoudelijk afval kunnen aanbieden. Volgens eiser is de aanslag afvalstoffenheffing daarom ten onrechte opgelegd. Verweerder heeft dit in beroep erkend.
7.2
In uitspraak op bezwaar 2 heeft verweerder voor het eerst besloten op het bezwaar van eiser tegen de afvalstoffenheffing. Nadat de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar 2 had gedaan, kon hij deze niet intrekken teneinde opnieuw op het bezwaar te beslissen. Aangezien het niet mogelijk is voor een tweede maal uitspraak op een bezwaar te doen, moet uitspraak op bezwaar 3 worden vernietigd. [1]
7.3
Gelet op de erkenning van verweerder in beroep dat de aanslag afvalstoffenheffing ten onrechte was opgelegd, moeten ook de aanslag afvalstoffenheffing voor het belastingjaar 2021 en uitspraak op bezwaar 2 worden vernietigd. Het beroep is daarom gegrond.
Conclusie en bijkomende beslissingen
8. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de aanslag afvalstoffenheffing 2021, de uitspraak op bezwaar 2 en de uitspraak op bezwaar 3 vernietigen. Voor wat betreft de WOZ-waarde is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde van het object niet te hoog is. Uitspraak op bezwaar op 1 blijft daarom in stand.
9. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar 2 en 3;
- vernietigt de aanslag afvalstoffenheffing van 28 februari 2020 voor de woning [adres 1] in Doorn voor het belastingjaar 2021,
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.