Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: C. Bakker).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 239.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres’ echtgenoot als eigenaar van de woning een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2022 op een online zitting behandeld. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een in 1983 gebouwde hoekwoning met een berging van 6 m². De woning heeft een woonoppervlak van 105 m² en ligt op een kavel van 182 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiseres bepleit een waarde van € 195.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 239.000,-.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
Zorgvuldigheid en motivering uitspraak op bezwaar
6. Eiseres voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en ondeugdelijk is gemotiveerd, omdat volgens haar nauwelijks wordt ingegaan op de gronden van bezwaar en de WOZ-waarde van de woning niet nader wordt onderbouwd. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar geen inzicht gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referenties en van de woning. Eiseres wijst op een uitspraak van 5 februari 2009 van de rechtbank Zwolle-Lelystad [1] .
7. De rechtbank is het niet met eiseres eens. Verweerder is voldoende ingegaan op de bezwaargronden van eiseres. Verweerder is ingegaan op de staat van de woning en de referentie [adres 2] , die eiseres tijdens de hoorzitting heeft genoemd. De rechtbank ziet niet dat verweerder inhoudelijke bezwaargronden heeft gemist. Ook rust er geen verplichting op verweerder om in de uitspraak op bezwaar inzicht te geven in de waardes van de verschillende objectonderdelen. Niet is gebleken dat de waardering van de verschillende objectonderdelen aan de waardebepaling in bezwaar ten grondslag heeft gelegen. De rechtbank ziet in de – 13 jaar oude – uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad geen aanleiding om hier anders over te oordelen.
Indexering
8. Eiseres voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers is toegepast.
9. De rechtbank is het ook hier niet mee eens. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar inderdaad niet ingegaan op de indexeringspercentages, maar eiseres heeft dat ook niet aangevoerd in bezwaar. Dit leidt dus niet tot een motiveringsgebrek. Verweerder was verder niet verplicht om deze informatie op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht ter inzage te leggen en/of op grond van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ aan eiseres te verstrekken, omdat de gegevens die ten grondslag liggen aan de indexatie in dit geval geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. Verweerder heeft in het verweerschrift namelijk toegelicht dat voor het gehanteerde indexeringspercentage is aangesloten bij de gemiddelde waardestijging in [plaats] . Die gegevens worden gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. Daarmee zijn de indexeringspercentages openbaar en dus voldoende inzichtelijk. Eiseres heeft er op de zitting op gewezen dat verweerder in het verweerschrift heeft opgeschreven dat hij de cijfers aanlevert aan de gemeente [gemeente] en niet dat de indexeringscijfers op de website van de Waarderingskamer zijn te vinden. Dat maakt het voorgaande niet anders. Eiseres had, gelet op de uitspraken die verweerder in het verweerschrift heeft genoemd, kunnen begrijpen dat de indexeringspercentages op de website van de Waarderingskamer te vinden zijn.
10. Eiseres heeft verder aangevoerd dat zij de totstandkoming van deze percentages niet kan controleren en dat het ‘blackboxarrest’ [2] daarom ook voor deze gegevens geldt. De rechtbank constateert dat eiseres dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiseres dit standpunt niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn [3] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 25 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiseres gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
11. Dat geldt ook voor de beroepsgrond van eiseres dat de referentiewoningen die verweerder in de taxatiematrix heeft gebruikt onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning, omdat de woning van eiseres een eindwoning is (en geen hoekwoning) en voor de beroepsgrond dat verweerder in de taxatiematrix ten onrechte geen cijfermatige onderbouwing heeft gegeven van de KOUDV-factoren en hoe daar rekening mee is gehouden bij de waardebepaling. Ook deze beroepsgronden laat de rechtbank buiten beschouwing.
Voorzieningen
12. Volgens eiseres heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, keuken en het sanitair zijn al 20 jaar oud.
13. Deze beroepsgrond slaagt niet. De referentiewoningen die verweerder in de taxatiematrix heeft gebruikt zijn verkocht rondom de waardepeildatum en zijn goed vergelijkbaar met de woning van eiseres qua bouwjaar en grootte. Twee referentiewoningen zijn rijtjeswoningen en één is een hoekwoning, net als de woning van eiseres. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning van eiseres voor wat betreft de voorzieningen een ‘2’ (beneden gemiddeld) heeft. Met de gedateerde voorzieningen is dus rekening gehouden. Dat geldt ook voor twee van de drie referentieobjecten: die hebben ook een ‘2’ voor voorzieningen, terwijl de prijs per m² van die woningen hoger ligt. Daarmee heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van eiseres’ woning, ondanks de gedateerde voorzieningen, niet te hoog is vastgesteld.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
15. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 april 2022.
De rechter is verhinderd dit proces-verbaal te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.