Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector Bestuursrecht, Enkelvoudige Belastingkamer
Registratienummer: Awb 08/972
A te B, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente (…), verweerder,
gemachtigde mevrouw (…)
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak (…) te (…) vastgesteld bij beschikking, met nummer (…), gedateerd 22 februari 2008. Daarbij is de waarde vastgesteld op
€ 299.000,-- per waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008. Bij brief van 4 maart 2008 is daartegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 mei 2008 heeft verweerder het bezwaarschrift ongegrond verklaard. Tegen de uitspraak op bezwaar is op 17 juni 2008 beroep ingesteld. Verweerder heeft op 11 september 2008 een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 13 januari 2009 ter zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mevrouw (…), bijgestaan door de heer (…).
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2.De feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak (…) te (..) (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een geschakelde woning, bouwjaar 1995, met een woonoppervlakte van 150 m², een kaveloppervlakte van circa 422 m² en een garage. Van eisers onroerende zaak is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is de vraag of aannemelijk is dat verweerder de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiser heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2005 na het maken van bezwaar is verlaagd naar € 262.000,--. Met de uitkomst van die bezwaarprocedure is in 2008 ten onrechte geen rekening gehouden. Eiser beroept zich in dit kader op het vertrouwensbeginsel.
Voorts acht eiser (…) en (..) niet geschikt als referentieobjecten. (…) had ten tijde van de verkoop een betere staat van onderhoud dan eisers woning. Eiser heeft in de zomer van 2007 behoorlijk onderhoud gepleegd.
Verder is eiser van mening dat de WOZ-waarde teveel is gestegen ten opzichte van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2005. Eiser verwijst ter onderbouwing naar een rekenmodule van Vereniging Eigen Huis, waaruit een waarde van € 276.000,-- volgt.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 299.000,-- correct is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een op 10 september 2008 gedagtekende taxatiematrix overgelegd.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
4.1Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de WOZ-waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.2De rechtbank stelt voorop, dat van een uitspraak op bezwaar mag worden verwacht, dat die deugdelijk is gemotiveerd, en zorgvuldig, met kennis van de relevante feiten, wordt voorbereid, zoals is voorgeschreven in artikel 7:12, respectievelijk 3:2 van de Awb.
In (…) is de gewoonte, dat niet in de bezwaarfase, maar pas in de beroepsfase de WOZ-taxateur wordt ingeschakeld en een matrix wordt vervaardigd. Zoals de rechtbank in diverse zaken heeft geconstateerd leidt deze werkwijze er soms toe, dat de motivering van de uitspraak op bezwaar tekortschiet en eerst in het verweerschrift of ter zitting de juiste onderbouwing van de waarde kenbaar wordt, hetgeen regelmatig ook nog leidt tot een lagere waardering van de onroerende zaak. Hierdoor worden onnodige beroepen gecreëerd, terwijl de justitiabelen (en de rechtbank) eerst ter zitting zicht krijgen op het werkelijke geschil (zo er dan nog een geschil bestaat).
Hoewel de rechtbank zich kan vinden in de jurisprudentie, dat de onderbouwing van de WOZ-waarde in elke fase van het proces mag worden aangevuld met nieuwe vergelijkingsobjecten, en de rechtbank meestal bereid is ter zitting feiten te corrigeren en zaken te schikken, mag zulks voor verweerder geen vrijbrief worden voor een praktijk, waarin eerst in de beroepsfase maatwerk wordt geleverd, terwijl dat naar het oordeel van de rechtbank in de bezwaarschriftenprocedure thuishoort. Het mag niet zo zijn, dat een justitiabele beroep moet instellen om er achter te komen, welke WOZ-waarde op welke gronden aan zijn onroerende zaak door verweerder wordt toegekend. De justitiabele moet in de uitspraak op bezwaar het antwoord op zijn bezwaren kunnen lezen, alsmede inzicht kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de al dan niet gewijzigde WOZ-waarde met in beginsel bruikbare vergelijkingspanden. Daarbij dient verweerder in de uitspraak op bezwaar uit te gaan van de juiste feiten en objectkenmerken.
De rechtbank heeft de gemachtigde van verweerder in deze en diverse andere zaken ter zitting op het bovenstaande gewezen en aangekondigd, dat uitspraken op bezwaar die op voormelde, essentiële punten te kort schieten, vernietigd zullen worden, waarbij eventueel na onderzoek de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand gelaten kunnen worden of door de rechtbank zelf in de zaak kan worden voorzien (artikel 8:72, derde of vierde lid van de Awb). In daartoe geëigende gevallen kan ook zonder nader onderzoek volgens de in artikel 8:54 van Pro de Awb gegeven procedure het beroep kennelijk gegrond verklaard worden onder vernietiging van de uitspraak op bezwaar, zodat verweerder een nieuwe uitspraak op bezwaar dient af te geven.
4.3In het onderhavige geval is er aanleiding de uitspraak op bezwaar te vernietigen met in stand houding van de rechtsgevolgen. De rechtbank overweegt daartoe het volgende:
4.4In de uitspraak op bezwaar stelt verweerder dat de WOZ-waarde terecht is vastgesteld op € 299.000,--. Het object is vergeleken met drie gerealiseerde verkopen. Dit zijn (..) verkocht op 22 februari 2006 voor € 295.000,--, (…) verkocht op 4 juli 2005 voor € 280.000,-- en (…) verkocht op 15 augustus 2005 voor € 305.000,--.
De verkoopdata van deze vergelijkingspanden zijn naar het oordeel van de rechtbank veel te ver van de waardepeildatum gelegen om als bruikbare vergelijkingsobjecten te kunnen dienen, temeer nu er volgens de taxatiematrix wel vergelijkbare panden rond de waardepeildatum blijken te zijn verkocht. Dit had verweerder bij het opstellen van de uitspraak op bezwaar al zonder meer duidelijk moeten zijn.
Bij het verweerschrift heeft verweerder vervolgens een taxatiematrix overgelegd, opgesteld door (…), WOZ-taxateur. Daarin worden (..) en (…) niet langer gehandhaafd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
(…) wordt wel gehandhaafd, maar blijkens het verweerschrift wordt de vergelijkbaarheid gemotiveerd met gebruikmaking van artikel 18, derde lid, van de wet WOZ, waardoor de toestandsdatum 1 januari 2008 in de waardering door verweerder wordt betrokken. In de uitspraak op bezwaar is van toepassing van artikel 18, derde lid, van de wet WOZ nog geen sprake.
Ter zitting is gebleken, dat eiser met het in 2007 gepleegde “behoorlijk onderhoud” een door hem zelf uitgevoerde schilderbeurt bedoelt. Dit is, zoals ook namens verweerder werd toegegeven, het verrichten van (achterstallig) onderhoud en geen verbetering in de zin van artikel 18, derde lid, wet WOZ, die een afwijking van de staat van de zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007 rechtvaardigt. (…) is - behalve dat de verkoopdatum te ver ligt van de waardepeildatum - dus op foute gronden door verweerder als vergelijkingsobject gehandhaafd.
4.5Uit hetgeen onder 4.4 is overwogen volgt, dat de uitspraak op bezwaar geen bruikbare, rond de peildatum verkochte vergelijkingspanden bevat, terwijl die verweerder wel bekend hadden kunnen zijn. Eerst na beroep zijn twee totaal nieuwe vergelijkingsobjecten genoemd, te weten (..) en (…). Eiser heeft dus beroep moeten instellen, om een behoorlijke onderbouwing van de waarde te krijgen. Daarom wordt de uitspraak in strijd met het motiveringsbeginsel (artikel 7:12 Awb Pro) vernietigd en zal het beroep gegrond worden verklaard.
4.6Om proces-economische redenen ziet de rechtbank aanleiding om te beoordelen of er gronden zijn om met toepassing van artikel 8:72, derde lid van de Awb de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten, dan wel met toepassing van artikel 8:72, vierde lid van de Awb zelf in de zaak te voorzien.
In de taxatiematrix is geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum van € 299.102,--. Bij die waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van één geschakelde woning en 2 twee onder één-kap woningen. Dit betreft naast (…) (geschakelde woning) verkocht op 22 februari 2006 voor € 295.000,--, (…) verkocht op 5 april 2007 voor € 275.000,-- en (…) verkocht op 17 augustus 2007 voor € 268.000,--.
Ter beoordeling ligt de vraag voor of gelet op de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2007 een lagere waarde is geïndiceerd. De rechtbank let hierbij vooral op de verkoopprijzen van (…) en (…), nu die binnen negen maanden van de waardepeildatum liggen.
De rechtbank is van oordeel dat met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen eisers onroerende zaak en deze objecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun geven aan de door de verweerder verdedigde waarde. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking, dat eiser een geschakelde woning heeft met een grotere kavel, waardoor de waarde ervan hoger ligt dan die van de vergelijkingsobjecten.
De rechtbank overweegt voorts, dat het op 1 januari 2007 bestaande achterstallig onderhoud enige invloed zal hebben op de waarde, maar dat het niet aannemelijk is dat dit achterstallig onderhoud een zodanig effect heeft, dat de drempel van artikel 26a van de Wet WOZ (in casu € 11.960,--) wordt overschreden.
Eiser heeft geen taxatierapport dan wel vergelijkbare gegevens overgelegd waaruit blijkt dat de waarde van € 299.000,-- te hoog zou zijn.
De stelling van eiser dat gelet op de gemiddelde prijsstijging die blijkt uit het rekenmodel van de Vereniging Eigen Huis de waarde van zijn onroerende zaak teveel is gestegen ten opzichte van 1 januari 2005, kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum (in casu 1 januari 2007) voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Hoewel uit de door eiser gehanteerde methode een bepaalde tendens of ontwikkeling ten aanzien van de waardeontwikkeling van woningen in algemene zin valt af te leiden, is de door hem voorgestane methode niet geschikt om in het concrete geval de waarde op de waardepeildatum voor een onroerende zaak vast te stellen zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.
Uit de uitspraak op het bezwaarschrift tegen de vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2005, gedateerd 27 juni 2007, volgt dat de waarde destijds is verlaagd naar € 262.000,-- omdat uit onderzoek is gebleken dat de waarde ten opzichte van de gehanteerde referentieobjecten op een te hoog bedrag is bepaald en omdat ten onrechte uit is gegaan van de aanwezigheid van een carport.
Nu voor de vaststelling van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2007 nieuwe referentieobjecten zijn gehanteerd en geen carport is meegerekend, kan het beroep van eiser op dit punt niet slagen.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak van € 299.000,-- op de waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog heeft vastgesteld. Daarom zal de rechtbank de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand laten met toepassing van artikel 8:72, derde lid, Awb.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskosten-veroordeling als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.
6.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
-gelast dat de gemeente (…) het door eiser betaalde griffierecht ad € 39,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.E.C. van Rijckevorsel-Besier en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van K.M.C. Zijlstra-van Middelkoop als griffier, op
Afschrift verzonden op: