ECLI:NL:RBMNE:2022:1692

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 9267986 AC FORM 21-1454 MB/40202

Vonnis van 13 april 2022

in de procedure, door partijen aangebracht met toepassing van artikel 96 Rv

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verzoekster sub 1] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

hierna te noemen: [verzoekster sub 1] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verzoekster sub 2] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,

hierna te noemen: [verzoekster sub 2] ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verzoekster sub 3] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 3] ,

hierna te noemen: [verzoekster sub 3] ,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verzoekster sub 4] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 4] ,

hierna te noemen: [verzoekster sub 4] ,

[verzoekster sub 1] , [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] en [verzoekster sub 4] verder gezamenlijk ook te noemen: verzoeksters,

gemachtigde: mr. J. Wind,

en:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verweerster sub 1] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 5] ,

hierna te noemen: [verweerster sub 1] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verweerster sub 2] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 6] ,

hierna te noemen: [verweerster sub 2] ,

[verweerster sub 1] en [verweerster sub 2] verder gezamenlijk ook te noemen: verweersters,

gemachtigde: mr. M.A. Kerkdijk.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het gezamenlijk verzoek van partijen van 21 december 2020 aan de kantonrechter om het geschil op grond van artikel 96 Rv te behandelen;
de beslissing van de kantonrechter van 28 december 2020 dat het geschil ex artikel 96 Rv zal worden behandeld;
de aanvulling van het verzoek van partijen van 12 januari 2021 waarin zij onder meer de mogelijkheid van hoger beroep uitsluiten;
de inleidende conclusie van verzoeksters met producties 1 tot en met 18;
het verweerschrift met producties 1 tot en met 5.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 februari 2022. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen daar is besproken.

1.3.

Tot slot is vonnis bepaald^[1].

2.De feiten

2.1.

Aan de zuidzijde van de [rijksweg] te [plaatsnaam] (provincie [provincie] ) bevindt zich een perceel grond dat in eigendom toebehoort aan de Staat. [verzoekster sub 1] heeft dit perceel (hierna te noemen: de locatie [locatie] ) gehuurd van de Staat en heeft dit vervolgens aan [verweerster sub 1] verhuurd om daarop een [.] tankstation met shop te exploiteren.

2.2.

[verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] , [verzoekster sub 4] en [verweerster sub 2] zijn bestuurders en aandeelhouders van [verzoekster sub 1] . [verweerster sub 2] houdt 40% van de aandelen in het kapitaal van [verzoekster sub 1] en [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] en [verzoekster sub 4] gezamenlijk de overige 60%.

2.3.

[onderneming] B.V. is bestuurder en enig aandeelhouder van [verweerster sub 1] . [verweerster sub 2] is op haar beurt enig aandeelhouder van [onderneming] B.V. De heer [A] en de heer [B] zijn bestuurders van [onderneming] B.V. Tot 2 juli 2020 was de heer [C] (hierna: [C] ) indirect bestuurder van [verweerster sub 2] . Vanaf 2 juli 2020 zijn de heer [A] (hierna: [A] ) en de heer [B] ook bestuurders van [verweerster sub 2] en is [C] commissaris van die vennootschap.

2.4.

[verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] , [verzoekster sub 4] en [verweerster sub 2] hebben op enig moment besloten [verzoekster sub 1] te liquideren en haar vermogen te vereffenen. De afspraken daarover zijn op 30 april 2020 vastgelegd in een raamovereenkomst. In dat kader is afgesproken dat [verzoekster sub 1] zal proberen het huurrecht met betrekking tot de locatie [locatie] op de door de Staat te organiseren veiling ‘huurrechten bezinestations langs rijkswegen 2020’ van 9 september 2020 (hierna: de veiling) voor de komende 15 jaren opnieuw te verwerven. In dat kader is voorts afgesproken dat [verzoekster sub 1] het huurrecht, wanneer het zou zijn verkregen, voor een bedrag van € 3.500.000,00 aan [verweerster sub 1] zal overdragen.

2.5.

[C] in zijn hoedanigheid van indirect bestuurder van [verweerster sub 2] heeft aan [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] en [verzoekster sub 4] toen uitleg gegeven over de veiling en de daarop van toepassing zijnde zogeheten topdeelregeling. De topdeelregeling zou volgens [C] inhouden dat als er op de veiling ten minste twee bieders zouden zijn waarvan [verzoekster sub 1] de hoogst biedende, zij ( [verzoekster sub 1] ) aan het Rijksvastgoedbedrijf een bedrag zou moeten afdragen ter grootte van 30% van het verschil tussen haar bod en het op één na hoogste bod.

2.6.

[C] heeft de contacten onderhouden met het notariskantoor dat de raamovereenkomst in concept heeft opgesteld en in een e-mail van 6 maart 2020 aan [C] heeft toegestuurd.

2.7.

Tussen [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] , [verzoekster sub 4] , [verweerster sub 2] en [verzoekster sub 1] is op 30 april 2020 de ‘Raamovereenkomst met betrekking tot de afwikkeling en beëindiging van [verzoekster sub 1] ’ (hierna: de raamovereenkomst) overeengekomen. In de raamovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“2.2 Partijen zijn overeengekomen dat [verzoekster sub 1] op de veiling, welke in beginsel plaatsvindt op 9 september 2020, een bieding doen om het Huurrecht [locatie] wederom te verkrijgen. Daartoe zijn partijen overeengekomen een bieding te doen groot € 4.503.000,00.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de volgende voorwaarden aan een nieuw huurrecht gesteld:

indien op de veiling een 2e bod door een andere bieder wordt uitgebracht dat lager is dan het bod van [verzoekster sub 1] , is [verzoekster sub 1] gehouden 30% van het verschil tussen de bieding van [verzoekster sub 1] en de bieding van deze andere bieding binnen 14 dagen af te dragen aan het Rijksvastgoedbedrijf. Indien geen 2e bieding wordt uitgebracht, is [verzoekster sub 1] niet gehouden enig bedrag aan het Rijksvastgoedbedrijf af te dragen;

(…)

2.4

[verzoekster sub 1] zal de heer [C] , de heer [D] en de heer [E] , ieder afzonderlijk, machtigen om namens [verzoekster sub 1] de overeengekomen bieding groot € 4.503.000,00 uit te brengen op de veiling. (…).

4.1

Zodra (…) het Huurrecht [locatie] door [verzoekster sub 1] is overgedragen, zal onverwijld aan de Aandeelhouders worden uitgekeerd hetgeen maximaal voor uitkering vatbaar is. Tevens zal [verzoekster sub 1] binnen afzienbare tijd overgaan tot liquidatie en vereffening, waardoor [verzoekster sub 1] zal ophouden te bestaan.”

2.8.

[C] heeft op de veiling namens [verzoekster sub 1] het bod van € 4.503.000,00 uitgebracht. Dit bleek het hoogste bod te zijn en daarmee heeft [verzoekster sub 1] het huurrecht voor de locatie [locatie] verworven. [C] heeft dezelfde dag in een e-mail aan [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] en [verzoekster sub 4] hierover onder meer het volgende geschreven:

“Met de uitkomst van de veiling, die voor enkele van jullie een lichte teleurstelling zal zijn met betrekking tot het tweede bod, maar uiteindelijk toch een mooi bedrag zal opleveren, is de toekomst van [verzoekster sub 1] nu bekend. (…).

Betaling aan het RVB voor 30% van het verschil tussen het eerste en tweede bod op de veiling: bijna 610 K.”

2.9.

Op 10 september 2020 heeft [A] in een e-mail aan [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] en [verzoekster sub 4] onder meer het volgende geschreven:

“Gisteravond ontvingen wij het bijgaand schrijven van de overheid. Daaruit blijkt dat wij als [verzoekster sub 1] collectief in onze Raamovereenkomst de regeling van de overheid verkeerd hebben geïnterpreteerd. De berekening van de topdeelregeling is anders dan verwacht. De 30% wordt niet berekend over het verschil tussen het eerste en het tweede bod, maar de topdeelregeling is het verschil tussen het eerste en het tweede bod met een maximum van 30% van het eigen bod. Dit betekent dat de afdracht naar de overheid hoger zal zijn en de netto-opbrengst uit onze deal lager zal zijn dan tot nu toe berekend.”

2.10.

Op 21 januari 2021 is tussen de Staat en [verzoekster sub 1] een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de locatie [locatie] . Door middel van een akte overdracht huurrecht is [verweerster sub 1] (met terugwerkende kracht) voor [verzoekster sub 1] als huurder van de locatie in de plaats gesteld. [verweerster sub 1] heeft de kooprijs voor het huurrecht van € 3.500.000,00 aan [verzoekster sub 1] betaald.

3.Het geschil

3.1.

Verzoeksters verzoeken de kantonrechter, bij beslissing uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

de door [verweerster sub 1] aan [verzoekster sub 1] verschuldigde koopprijs voor het huurrecht te verhogen met:

een bedrag van € 742.500,00, althans
met dat lagere bedrag dat de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden passend acht;

en om [verweerster sub 1] te veroordelen tot betaling van dat bedrag aan [verzoekster sub 1] , te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW voor het geval [verweerster sub 1] dat bedrag niet binnen veertien dagen na de datum van de uitspraak aan [verzoekster sub 1] mocht hebben betaald;

Subsidiair:

[verweerster sub 2] te veroordelen om aan ieder van [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] en [verzoekster sub 4] te betalen een bedrag ter grootte van het verschil tussen:

enerzijds het gedeelte van het ‘maximaal voor uitkering vatbare bedrag’, als bedoeld in artikel 4.1 van de raamovereenkomst, dat ieder van hen zou zijn toegekomen in het scenario waarin [verzoekster sub 1] het huurrecht zou hebben verworven voor een prijs van € 608.400,00 en [verzoekster sub 1] het huurrecht aan [verweerster sub 1] zou hebben verkocht en geleverd tegen ontvangst van een prijs van € 3.500.000,00, en
anderzijds het gedeelte van het ‘maximaal voor uitkering vatbare bedrag’, als bedoeld in artikel 4.1 van de raamovereenkomst, dat ieder van hen zou zijn toegekomen in het scenario waarin [verzoekster sub 1] het huurrecht verwerft voor een prijs van € 1.350.900,00 en [verzoekster sub 1] het huurrecht aan [verweerster sub 1] zou hebben verkocht en geleverd tegen ontvangst van een prijs van € 3.500.000,00;
althans aan ieder van hen dat andere bedrag, of dat volgens een andere formule te berekenen bedrag, te betalen dat de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden passend acht;
dat bedrag in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW voor het geval [verweerster sub 2] dat bedrag niet binnen veertien dagen na de datum van de uitspraak aan [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] en [verzoekster sub 4] mocht hebben betaald;

Primair en subsidiair:

[verweerster sub 1] te veroordelen tot betaling aan [verzoekster sub 1] , althans verweersters te veroordelen tot betaling aan verzoeksters, van de proceskosten in deze zaak, onder toepassing van een tarief gelijk aan het liquidatietarief dat van toepassing zou zijn geweest als deze zaak bij dagvaarding aanhangig zou zijn gemaakt, of onder toepassing van dat andere tarief dat de kantonrechter passend voorkomt.

3.2.

Verzoeksters leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. [C] heeft de topdeelregeling verkeerd aan verzoeksters uitgelegd, met als gevolg dat zij in de veronderstelling verkeerden dat zij gelet op de uitkomst van de veiling een bedrag van € 608.400,00 aan de Staat zouden moeten afdragen (€ 4.503.000,00 min € 2.475.000,- maakt € 2.025.000,00 x 30%). Het netto resultaat voor [verzoekster sub 1] bij de verkoop van het huurrecht aan [verweerster sub 1] voor een bedrag van € 3.500.000,00 zou dan € 2.891.600,00 zijn. Na de veiling is gebleken dat er een bedrag van € 1.350.900,00 aan de Staat moest worden afgedragen (30% van € 4.503.000,00), waardoor het netto resultaat bij de verkoop van het huurrecht aan [verweerster sub 1] lager, namelijk op € 2.149.100,00, is uitgekomen. Dit maakt dat [verzoekster sub 1] een bedrag van € 742.500,00 meer aan de Staat verschuldigd is geworden voor het huurrecht, dan zij verschuldigd zou zijn geweest bij toepassing van de topdeelregeling zoals door [C] aan verzoeksters is voorgehouden. Dit nadeel moet primair door [verweerster sub 1] worden gedragen door middel van verhoging van de koopprijs voor het huurrecht, omdat het zich in de rechtsverhouding tussen [verzoekster sub 1] en [verweerster sub 1] in de meest rechtstreekse zin heeft geopenbaard, aldus verzoeksters.

3.3.

Verzoeksters stellen primair dat de verkeerde uitleg van de topdeelregeling kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW die van dien aard is dat [verweerster sub 1] voor wat betreft de koopprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de raamovereenkomst mag verwachten. De koopprijs van € 3.500.000,00 voor het huurrecht zoals opgenomen in de raamovereenkomst moet daarom worden verhoogd met een bedrag van € 742.500,00. Bij wijze van alternatieve grondslag kan de verzochte aanpassing van de koopprijs ook worden toegewezen op basis van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW, aldus verzoeksters.

3.4.

Subsidiair stellen verzoeksters dat zij hebben gedwaald in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a dan wel c BW, omdat zij bij een juiste voorstelling van zaken de raamovereenkomst niet zouden hebben gesloten. Verzoeksters stellen dat de koopprijs van € 3.500.000,00 voor het huurrecht zoals opgenomen in de raamovereenkomst is bepaald, uitgaande van de toepasselijkheid van de topdeelregeling zoals door [C] aan verzoeksters is uitgelegd. In plaats van vernietiging van de raamovereenkomst verzoeken verzoeksters op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de raamovereenkomst ter opheffing van het nadeel dat door de dwaling is geleden te wijzigen, in die zin dat de koopprijs voor het huurrecht met een bedrag van € 742.500,00 wordt verhoogd.

3.5.

Voor het geval de kantonrechter termen aanwezig acht om de zaak uitsluitend op aandeelhoudersniveau te bezien, doen verzoeksters het meer subsidiaire verzoek om op grond van het bepaalde in artikel 6:258 lid 1 BW de gevolgen van de raamovereenkomst te wijzigen, dan wel de raamovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, althans op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 1 BW artikel 4.1 van de raamovereenkomst aan te vullen (zie hierboven 2.7).

3.6.

[verweerster sub 1] en [verweerster sub 2] concluderen tot afwijzing van de verzoeken, met veroordeling van verzoeksters in de proceskosten.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.De beoordeling

Is [verweerster sub 1] partij bij de raamovereenkomst? Nee.

4.1.

Verzoeksters stellen dat [verweerster sub 1] partij is bij de raamovereenkomst, hetgeen door verweersters wordt betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [verweerster sub 1] geen partij is bij de raamovereenkomst en ook niet geacht kan worden daarbij partij te zijn. Weliswaar is de raamovereenkomst er onder meer op gericht het huurrecht locatie [locatie] , wanneer de veiling door [verzoekster sub 1] wordt gewonnen, over te dragen aan [verweerster sub 1] , maar dat betekent niet dat [verweerster sub 1] bij de raamovereenkomst partij is. [verweerster sub 1] is ook niet als partij in de raamovereenkomst genoemd. Verzoeksters hebben zich in dit verband nog beroepen op de e-mail van de gemachtigde van verzoeksters van 8 januari 2021 (productie 1 bij de inleidende conclusie) waarop de gemachtigde van verweersters dezelfde dag per e-mail zijn akkoord heeft gegeven. In de e-mail van 8 januari 2021 staat:
“In de 96 Rv-procedure nemen partijen als uitgangspunt dat met de totstandkoming van de Raamovereenkomst van 30 april 2020 rechtsverhoudingen tussen partijen tot stand zijn gekomen die onder andere er toe strekken dat [verweerster sub 1] , indien [verzoekster sub 1] de hoogst biedende zou zijn, het Huurrecht [locatie] zou verwerven - hetzij rechtstreeks van de Staat, hetzij langs de weg van contractsoverneming - tegen betaling aan [verzoekster sub 1] van een bedrag van € 3.500.000”. Uit deze e-mail kan echter niet worden afgeleid dat [verweerster sub 1] en/of [verweerster sub 2] haar standpunt dat [verweerster sub 1] bij de raamovereenkomst geen partij is heeft prijsgegeven. De e-mail geeft op dit punt geen uitsluitsel.

Staat de (mondelinge) koopovereenkomst tussen [verzoekster sub 1] en [verweerster sub 1] los van de raamovereenkomst? Nee.

4.2.

[verweerster sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het aanbod om het huurrecht locatie [locatie] voor een bedrag van € 3.500.000,00 van [verzoekster sub 1] over te nemen en de verplichting van [verzoekster sub 1] om het huurrecht voor die prijs aan haar over te dragen, niet is vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst, maar dat dit een mondelinge koopovereenkomst betreft. Anders dan [verweerster sub 1] heeft aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat deze mondelinge overeenkomst niet los kan worden gezien van de raamovereenkomst. Onbetwist staat immers vast dat het bod van [verzoekster sub 1] op de veiling als doel had het huurrecht locatie [locatie] te behouden en dit huurrecht vervolgens aan [verweerster sub 1] voor € 3.500.000,00 over te dragen. De raamovereenkomst kleurt daarmee de mondelinge overeenkomst tussen [verzoekster sub 1] en [verweerster sub 1] in. Gelet hierop meent de kantonrechter dat de door verzoeksters gestelde grondslagen van hun verzoeken, voor zover gericht op de raamovereenkomst, evenzeer geacht kunnen worden op de mondelinge overeenkomst tussen [verzoekster sub 1] en [verweerster sub 1] betrekking te hebben. Op deze verschillende grondslagen zal hierna worden ingegaan.

Is er ten aanzien van de mondelinge koopovereenkomst sprake van een onvoorziene omstandigheid? Nee.

4.3.

De stelling van verzoeksters dat de verkeerde uitleg van de topdeelregeling als een onvoorziene omstandigheid is aan te merken, wordt gemotiveerd door verweersters weersproken. De kantonrechter volgt verweersters in hetgeen zij hebben aangevoerd, namelijk dat de topdeelregeling reeds ten tijde van het sluiten van de verschillende overeenkomsten bestond en nadien niet is gewijzigd. De onjuiste lezing van de regeling betreft geen onvoorziene omstandigheid. De door verzoeksters gestelde primaire grondslag treft daarom geen doel. Hetzelfde geldt voor de door verzoeksters gestelde alternatieve grondslag, te weten de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Deze gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet zover dat een fout die op aandeelhoudersniveau is gemaakt gevolgen heeft voor de door [verweerster sub 1] geboden koopprijs voor het huurrecht en de aanvaarding daarvan door [verzoekster sub 1] . De koopprijs is niet beïnvloed door de (verkeerde) uitleg van de topdeelregeling (zie hierna 4.4).

Hebben verzoeksters gedwaald omtrent de koopprijs voor het huurrecht? Nee.

4.4.

Verzoeksters hebben zich subsidiair gebaseerd op dwaling omtrent de koopprijs voor het huurrecht locatie [locatie] . Ook deze grondslag wordt gemotiveerd door verweersters betwist. [verweerster sub 1] heeft aangevoerd dat de door haar geboden koopprijs van € 3.500.000,00 tussen haar en [verzoekster sub 1] geen onderwerp van onderhandeling is geweest. Verzoeksters hebben dit niet weersproken. De koopprijs van € 3.500.000,00 was voor [verzoekster sub 1] dus acceptabel. Niet is gebleken dat de topdeelregeling of de uitleg daarvan van invloed is geweest op de door [verweerster sub 1] te betalen prijs voor het huurrecht. Integendeel, [verweerster sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling uitgelegd dat haar aanbod tot stand is gekomen door het bedrag van € 3.500.000,00 af te zetten tegen de voor de locatie [locatie] aan [verzoekster sub 1] tot dan toe betaalde huurprijs en de kosten die zij zou moeten maken wanneer zij de locatie zou verlaten en op een andere plaats opnieuw zou beginnen. Omdat de (verkeerde uitleg van de) topdeelregeling niet van invloed is geweest op de overeengekomen koopprijs van € 3.500.000,00 kan er geen sprake zijn van dwaling.

Tussenconclusie

4.5.

Het voorgaande betekent dat de primaire vordering van verzoeksters niet toewijsbaar is. De vraag die vervolgens voorligt is of er aanleiding bestaat [verweerster sub 2] te veroordelen het door verzoeksters geleden nadeel aan hen te vergoeden. Dit nadeel bestaat, aldus verzoeksters, uit de geringere uitkering die zij van [verzoekster sub 1] zullen ontvangen nu de netto opbrengst van het huurrecht voor [verzoekster sub 1] lager heeft uitgepakt dan zij ten tijde van de totstandkoming van de raamovereenkomst dachten. Vergoeding van dit nadeel kan worden gerealiseerd, zo begrijpt de kantonrechter verzoeksters, door de gevolgen van de raamovereenkomst en meer in het bijzonder van artikel 4.1 (dat de uitkeringen aan de aandeelhouders regelt) aan te passen. Verzoeksters leggen ook aan hun subsidiaire verzoek onvoorziene omstandigheden en dwaling ten grondslag. Voorts beroepen zij zich op de redelijkheid en billijkheid.

Is er ten aanzien van de raamovereenkomst sprake van een onvoorziene omstandigheid? Nee.

4.6.

Zoals in r.o. 4.3 reeds is overwogen en geoordeeld levert de verkeerde uitleg van de topdeelregeling geen onvoorziene omstandigheid op.

Hebben verzoeksters gedwaald ten aanzien van de raamovereenkomst? Ja.

4.7.

Verzoeksters hebben gesteld dat als zij de juiste inhoud van de topdeelregeling hadden gekend, zij (lees: [verzoekster sub 1] ) een lager bod op de veiling hadden uitgebracht en de raamovereenkomst er in dat opzicht dus anders uit had gezien. [verweerster sub 2] heeft daartegenover gesteld dat het bod van € 4.503.000,00 als doel had te voorkomen dat een andere bieder, een buitenstaander met mogelijk strategische belangen, het hoogste bod op het huurrecht zou uitbrengen en dat de uitleg van de topdeelregeling daar geen invloed op heeft gehad. Dit laatste kan naar het oordeel van de kantonrechter echter niet zo worden aangenomen. Onweersproken staat immers vast dat in het biedingsproces juist van de topdeelregeling gebruik zou worden gemaakt. De topdeelregeling is bovendien met zoveel woorden in de raamovereenkomst opgenomen en het is onaannemelijk dat deze bij het vaststellen van het door [verzoekster sub 1] op de veiling uit te brengen bod dan geen enkele rol heeft gespeeld. Dit betekent dat de raamovereenkomst, voor zover het de biedprijs betreft, geacht moet worden door een verkeerde voorstelling van zaken tot stand te zijn gekomen.

4.7.1.

Nu verzoeksters hebben gedwaald bij de totstandkoming van de raamovereenkomst moet worden vastgesteld welk nadeel zij hierdoor hebben geleden. Anders dan verzoeksters stellen, is de kantonrechter van oordeel dat het door verzoeksters geleden nadeel niet wordt bepaald door het verschil tussen het aan de Staat af te dragen bedrag bij een juiste en bij een onjuiste uitleg van de topdeelregeling. Een reële benadering is om na te gaan in welke situatie verzoeksters zouden hebben verkeerd wanneer zij niet hadden gedwaald. Dat betekent dat moet worden nagegaan welk bod [verzoekster sub 1] op de veiling zou hebben uitgebracht wanneer zij de juiste uitleg van de topdeelregeling had gekend. Niet aannemelijk is dat [verzoekster sub 1] in dat geval in het geheel geen bod zou hebben uitgebracht. Verzoeksters hebben echter niet aangegeven welk (lager) bod [verzoekster sub 1] bij een juiste voorstelling van zaken zou hebben gedaan (welk bod dan in de raamovereenkomst zou zijn opgenomen). De kantonrechter zal de omvang van het nadeel daarom zelfstandig moeten vaststellen, zo nodig schattenderwijs^[2].

4.7.2.

Gelet op de gemeenschappelijk doelstelling van partijen, namelijk het voorkomen dat een andere (strategische) bieder op de veiling het hoogste bod op het huurrecht zou doen, kan worden aangenomen dat [verzoekster sub 1] ook bij een juiste uitleg van de topdeelregeling een substantieel bod zou hebben gedaan. Omdat [verweerster sub 1] € 3.500.000,00 voor het huurrecht over had, en in de gedachtegang van partijen een derde mogelijk meer zou willen bieden, mag worden aangenomen dat het bod van [verzoekster sub 1] hoger zou zijn geweest dan € 3.500.000,00. Maar tegelijkertijd lager dan € 4.530.000,00 om het op grond van de topdeelregeling aan de Staat af te dragen bedrag te beperken en voor [verzoekster sub 1] de netto opbrengst van het huurrecht op niveau te houden. Het bod kan in dat geval dus geacht worden te hebben gelegen tussen de € 3.500.000,00 en de € 4.530.000,00. De kantonrechter gaat er schattenderwijs van uit dat partijen (via [verzoekster sub 1] ) bij een juiste uitleg van de topdeelregeling een bod van € 4.000.000,00 op de veiling zouden hebben uitgebracht. In dat geval had [verzoekster sub 1] een bedrag van € 1.200.000,00 aan de Staat moeten afdragen (30% x € 4.000.000,00). De kantonrechter stelt daarmee het in totaal geleden nadeel vast op een bedrag van € 150.900,00 (€ 1.350.900,00 dat aan de Staat is afgedragen min € 1.200.000,00).

4.7.3.

[verweerster sub 2] heeft nog aangevoerd dat het geleden nadeel (deels) voor rekening van verzoeksters dient te komen, omdat zij zelf onderzoek hadden moeten doen naar de inhoud van de topdeelregeling. De kantonrechter volgt [verweerster sub 2] hierin niet. Aanleiding voor eigen onderzoek had aanwezig kunnen zijn wanneer verzoeksters reden hadden om te twijfelen aan de door [C] gegeven uitleg van de regeling. Gesteld noch gebleken is dat verzoeksters een dergelijke reden hadden. De raamovereenkomst is bovendien opgemaakt door een (kandidaat) notaris die daarover contact heeft onderhouden met [C] . Verzoeksters mochten erop vertrouwen, zonder aanwijzingen voor het tegendeel, dat de uitleg van de topdeelregeling zoals die in de raamovereenkomst is opgenomen juist was. Dit betekent dat het nadeel geheel door [verweerster sub 2] moet worden gedragen.

4.7.4.

Hoewel schade van een rechtspersoon niet zonder meer schade van de aandeelhouders oplevert, hebben verzoeksters hun verzoek wel op die manier ingestoken. Het nadeel van de foutieve uitleg van de topdeelregeling is door [verzoekster sub 1] geleden en het nadeel van verzoeksters is daarvan afgeleid. Maar, hoe dit ook zij, [verweerster sub 2] heeft hiertegen op zich zelf geen bezwaar gemaakt. Dit betekent dat gelet op de onderlinge verhoudingen tussen de aandeelhouders van [verzoekster sub 1] (40% [verweerster sub 2] , 60% verzoeksters) [verweerster sub 2] zal worden veroordeeld om aan verzoeksters een totaalbedrag van € 90.540,00 te vergoeden, aan [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] en [verzoekster sub 4] te betalen naar rato van hun aandeel in het kapitaal van [verzoekster sub 1] . De ook verzochte wettelijke rente over dit bedrag ex artikel 6:119 BW wordt als onweersproken toegewezen zoals hierna vermeld.

Proceskosten

4.8.

Gelet op de uitkomst van de procedure, namelijk dat verzoeksters ten aanzien van hun primaire verzoek jegens [verweerster sub 1] in het ongelijk zijn gesteld en in hun subsidiaire verzoek jegens [verweerster sub 2] (deels) in het gelijk, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.9.

Op de verzochte uitvoerbaarheid bij voorraad behoeft niet te worden beslist nu partijen hebben afgezien van de mogelijkheid van hoger beroep.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [verweerster sub 2] om aan verzoeksters een totaalbedrag van € 90.540,00 te vergoeden, aan [verzoekster sub 2] , [verzoekster sub 3] en [verzoekster sub 4] te betalen naar rato van hun aandeel in het kapitaal van [verzoekster sub 1] en te vermeerderen met de wettelijk rente ex artikel 6:119 BW in het geval [verweerster sub 2] de betreffende bedragen niet binnen veertien dagen na de datum van deze uitspraak aan verzoeksters heeft betaald;

5.2.

bepaalt dat de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft;

5.3.

wijst het meer of anders verzochte af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2022.