Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3703
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.571.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 februari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 328 m2 en een kaveloppervlakte van 255 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.385.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats], te weten: [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5].
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres stelt dat de referentiewoningen [adres 2], [adres 4] en [adres 5] niet bruikbaar zijn, omdat deze te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de woning een uniek pand is met een unieke ligging. Het is volgens verweerder niet haalbaar om goede vergelijkbare referentiewoningen te vinden rond de waardepeildatum. Eiseres heeft dit ter zitting onvoldoende betwist. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en ziet geen aanleiding om deze referentiewoningen buiten beschouwing te laten of daaraan minder bewijskracht toe te kennen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres voert aan dat de referentiewoning [adres 2] een twee-onder-een-kap woning is en daarom niet goed vergelijkbaar is met de woning. Ook stelt eiseres dat de grondprijs niet goed berekend is. Verweerder heeft voor de grondprijs ter zitting een nieuwe berekening gemaakt. De grondprijs is berekend op € 271.469,-, wat maakt dat de woningwaarde € 4.894,- per m2 is. Dus hoger dan de waarde waar verweerder in de taxatiematrix vanuit is gegaan. Voorts heeft eiseres aangevoerd dat een twee-onder-een-kap niet vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank oordeelt daarover dat een twee-onder-een-kap weliswaar aantrekkelijker is dan een tussenwoning, maar de drukke weg achter de referentiewoning maakt dat deze weer wat minder aantrekkelijk is. De rechtbank vindt de referentiewoning daarom wel goed vergelijkbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiseres voert verder aan dat de [adres 6] en [adres 7] ten onrechte niet zijn meegenomen als referentiewoningen. Verweerder heeft toegelicht dat de [adres 6] een studentenhuis betreft en daarom slechte voorzieningen heeft. Deze woning is daarom niet goed vergelijkbaar met de woning. En de [adres 7] heeft een minder aantrekkelijke ligging dan de woning, waardoor deze niet goed vergelijkbaar is. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Tot slot stelt eiseres dat [adres 8] ten onrechte niet als referentiewoning is meegenomen. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat [adres 8] een kantoor is geweest waar de nodige aanpassingen moeten worden gedaan om daar een woning van te maken. Eiseres heeft dit niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 april 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.