Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9448992 UC EXPL 21-6734 MB/40202
Vonnis van 4 mei 2022
inzake
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. K.E. Centen-Mölgaard,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
vertegenwoordigd door: [A] ,
gemachtigde: mr. A.D.J. van Ruyven.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 5, die op 10 september 2021 aan [gedaagde] is betekend:
- de conclusie van antwoord met productie 1;
- de akte wijziging eis met producties 6 en 7.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft via Skype digitaal plaatsgevonden op 30 maart 2022. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen is besproken.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft met ingang van 1 november 2020 de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) voor een huurprijs van € 1.034,55 inclusief btw per maand gehuurd van [eiser] . De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
In de huurovereenkomst is in artikel 2.1 het volgende bepaald:
“Van deze huurovereenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag op 17 februari 2015 en aldaar ingeschreven onder nummer 15/21, (hierna te noemen “algemene bepalingen”). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.”
2.3.
In de algemene bepalingen is onder meer het volgende bepaald:
“Betalingen
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…).
Zekerheden
24.1
Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal Huurder uiterlijk 2 weken voor ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst of zoveel eerder als Verhuurder aangeeft een bankgarantie afgeven (…) dan wel een waarborgsom storten op een door Verhuurder opgegeven bankrekening.
Kosten, verzuim
28.1
In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten – aan (Ver)Huurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval, exclusief de griffierechten. (…)
Artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.
28.2 (
Ver)Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
Boetebepaling
29 Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. (…).”
2.4.
[gedaagde] is met ingang van de maand juni 2021 opgehouden de huurpenningen te betalen.
2.5.
[gedaagde] heeft eind september/begin oktober 2021 het gehuurde ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na vermeerdering en vermindering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 7 oktober 2021 en verder [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van:
een bedrag van € 4.338,44 ter zake van achterstallig huur;
een bedrag van € 1.500,00 ter zake van contractuele boetes wegens het niet tijdig betalen van de huur;
een bedrag van € 17.750,00 ter zake van de contractuele boetes wegens het niet tijdig stellen van zekerheid;
een bedrag van € 3.293,93 exclusief btw ter zake van schade aan het gehuurde;
primair de wettelijke handelsrente en subsidiair de wettelijke rente, te rekenen vanaf de vervaldatum van de facturen en het opeisbaar worden van de boetebedragen (zijnde de 1e dag van de betreffende maand) tot de dag der algehele voldoening;
de buitengerechtelijke incassokosten van 15% van de hoofdsom;
de proceskosten, alsmede de nakosten, bepaald op € 180,00 voor nasalaris gemachtigde, te vermeerderen, voor het geval van betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest met € 180,00 voor nasalaris gemachtigde en de werkelijk gemaakte kosten voor het doen uitbrengen van een exploot van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagtekening van dit vonnis;
de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiser] stelt dat er sprake is van een betalingsachterstand over de maanden juni tot en met (een klein deel van) oktober 2021. Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 23.2 en artikel 29 juncto Pro artikel 24.1 van de algemene bepalingen een boete verschuldigd van € 1.500,00 wegens te late betaling van de huurpenningen en € 17.750,00 wegens het niet betalen van de waarborgsom. Omdat [gedaagde] bij het ontruimen van het gehuurde schade aan de wandpanelen heeft aangebracht, is [gedaagde] volgens [eiser] een bedrag van € 3.293,93 exclusief btw aan hem verschuldigd. [eiser] maakt tevens aanspraak op de wettelijke (handels)rente en de buitengerechtelijke incassokosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiser] de vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan haar gemachtigde, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.4.
Op stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
4.De beoordeling
de betalingsachterstand
4.1.
[gedaagde] heeft de door [eiser] gestelde achterstand in de betaling van de huurpenningen over de maanden juni tot en met september 2021 erkend, zodat een bedrag van 4 x € 1.034,55 = € 4.138,20 toewijsbaar is.
4.2.
Partijen twisten over de vraag of [gedaagde] over de maand oktober 2021 nog een bedrag van € 200,24 aan huur verschuldigd is. [eiser] stelt dat dit het geval is omdat de huurovereenkomst op 7 oktober 2021 met wederzijds goedvinden is geëindigd. [gedaagde] betwist dit omdat volgens haar de huurovereenkomst op 2 oktober 2021 is geëindigd. Op die dag heeft zij het gehuurde namelijk ontruimd (op de heftruck na, die volgens [gedaagde] door [eiser] werd vastgehouden) en vervolgens kon zij het gehuurde niet meer in omdat [eiser] de sloten zou hebben vervangen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat hij de sloten van het gehuurde inderdaad heeft vervangen, maar pas in de avond van 6 oktober 2021. Toen [gedaagde] in de ochtend van 7 oktober 2021 verzocht om het gehuurde te openen om de heftruck op te halen, heeft [eiser] aan dat verzoek onmiddellijk gehoor gegeven, aldus [eiser] . Gelet op deze toelichting van [eiser] , die niet, althans niet gemotiveerd door [gedaagde] is weersproken, is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst op 7 oktober 2021 is geëindigd. Het ontruimen van het gehuurde door [gedaagde] op 2 oktober 2021 leidt immers niet vanzelfsprekend tot het eindigen van de huurovereenkomst en daarnaast is niet komen vast te staan dat [eiser] aan [gedaagde] de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd na 2 oktober 2021. Ook het gevorderde bedrag van € 200,24 aan huurpenningen over de maand oktober 2021 is dus toewijsbaar.
4.3.
Het voorgaande maakt dat het gevorderde bedrag van € 4.338,44 ter zake van achterstallige betaling van de huurpenningen wordt toegewezen. Ten aanzien van de verlangde afzonderlijke verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 7 oktober 2021 is geëindigd, is het licht van artikel 3:303 BW Pro noch gesteld, noch gebleken dat [eiser] daarbij voldoende belang heeft. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
de contractuele boetes
4.4.
De gevorderde boetes zijn gebaseerd op de artikelen 23.2, 24.1 en 29 van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft, zo begrijpt de kantonrechter, een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van deze bepalingen omdat de algemene bepalingen niet zijn overgelegd, ter hand zijn gesteld of op andere wijze aan haar bekend zijn geworden. [eiser] heeft gewezen op de huurovereenkomst waarin naar de algemene bepalingen wordt verwezen en waarin voor de ontvangst daarvan door [gedaagde] is getekend.
4.5.
De huurovereenkomst bestaat uit het model ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (ROZ-model 2015). In deze huurovereenkomst is in artikel 2.1 opgenomen (zie 2.2) dat de algemene bepalingen deel uitmaken van de huurovereenkomst, de inhoud daarvan aan partijen bekend is en dat beide partijen een exemplaar van de algemene bepalingen hebben ontvangen. Op de laatste pagina van de huurovereenkomst staat een opsomming van een aantal bijlagen, waarvan onder andere de bijlage ‘algemene bepalingen’ is aangevinkt. Alle pagina’s van de huurovereenkomst zijn door [eiser] en de heer [A] , namens [gedaagde] , geparafeerd en daarnaast is de laatste pagina van de huurovereenkomst door hen beiden ondertekend. Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst kennis heeft kunnen nemen van de algemene bepalingen. Gelet op de inhoud van de huurovereenkomst, is de enkele stelling van [gedaagde] dat de algemene bepalingen haar niet bekend zijn geworden, onvoldoende voor een ander oordeel. Het beroep op vernietiging van de algemene bepalingen slaagt daarom niet.
4.6.
[gedaagde] is gelet op de te late betaling van de huurpenningen en het niet stellen van de overeengekomen zekerheid ( [gedaagde] heeft dit niet weersproken) in beginsel de gevorderde boetes aan [eiser] verschuldigd. [gedaagde] voert in haar verweer tegen de boetes aan dat deze in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en dat [eiser] zich niet op de boetebedingen mag beroepen nu er sprake is van een wanverhouding tussen de wettelijke schadevergoeding (de kantonrechter begrijpt: de wettelijke rente) en de vanwege de huurachterstand en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag. De boete is bovendien niet gelimiteerd. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter de boete te matigen, omdat de oorzaak van de achterstand in de betalingen is gelegen in de coronaperikelen.
4.7.
Vooropgesteld wordt dat de rechter zijn bevoegdheid ex artikel 6:94 BW Pro tot matiging terughoudend dient toe te passen. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde indien onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter die over een beroep op matiging heeft te oordelen zal niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen [1] . Het bedingen van een boete als aansporing tot nakoming of fixatie van schadevergoeding is op zich geoorloofd; het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging [2] . Dit kan anders zijn als de boete buitensporig is in verhouding tot de schade [3] .
4.8.
Gelet op voorgaande door de Hoge Raad gegeven kaders is de kantonrechter ten aanzien van de gevorderde boete wegens te late betaling van de huurpenningen van oordeel dat in dit geval voor matiging geen aanleiding bestaat, nu de boete van € 1.500,00 niet als buitensporig is aan te merken. Dat [gedaagde] de huurpenningen over de maanden juni tot en met (deels) oktober 2021 niet heeft kunnen betalen door de omzetdaling wegens corona, is door [eiser] weersproken. [gedaagde] heeft vervolgens haar stelling niet nader onderbouwd, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Dat er dus sprake was van bijzondere omstandigheden die zouden moeten leiden tot matiging van de boete, is daarmee niet komen vast te staan. Het boetebedrag van € 1.500,00 wordt derhalve toegewezen.
4.9.
Voorgaande is anders ten aanzien van de gevorderde boete wegens het niet stellen van de overeengekomen zekerheid. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] (vertragings)schade heeft geleden door het niet voldoen van de zekerheid. De boete is dan ook niet anders aan te merken dan als een aansporing tot nakoming. Nu [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling onweersproken heeft gesteld dat [eiser] één keer heeft gezegd ‘denk aan de borg’ maar daar nooit enige verdere actie op heeft ondernomen, het boetebedrag van € 17.750,00 op een te stellen zekerheid van € 1.034,55 buitensporig hoog is en de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd waardoor de waarborgsom niet langer is verschuldigd, matigt de kantonrechter de boete op het niet stellen van zekerheid tot nihil.
de wettelijke (handels)rente
4.10.
De gevorderde wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over de huurachterstand en de boetes wordt afgewezen, omdat [eiser] optreedt als natuurlijk persoon en niet is gesteld of gebleken dat er sprake is van een handelsovereenkomst.
4.11.
De wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over de huurachterstand wordt op grond van artikel 6:92 BW Pro afgewezen. In dat artikel is immers bepaald dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Niet gesteld of gebleken is dat partijen hiervan zijn afgewezen.
4.12.
De wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro is [gedaagde] over de toewijsbare boetes verschuldigd nu zij na een schriftelijke aanmaning, waaronder moet worden verstaan een inleidende dagvaarding [4] , in verzuim verkeert met de betaling daarvan. De rente zal over de boete van juni en juli 2021 gelet op de aanmaning van 22 juli 2021 worden toegewezen vanaf 28 juli 2021, over de boete van augustus 2021 gelet op de aanmaning van 5 augustus 2021 vanaf 11 augustus 2021, over de boete van september 2021 gelet op de inleidende dagvaarding vanaf 10 september 2021 en over de maand oktober 2021 gelet op de akte wijziging van eis vanaf 10 november 2021.
de schade bij oplevering
4.13.
[eiser] stelt dat [gedaagde] bij het leegruimen van het gehuurde met de vorken van de heftruck vijf gaten in de wandpanelen van het gehuurde heeft gestoken. Volgens de door [eiser] overgelegde offerte van de firma [onderneming] bedraagt het herstel van vijf wandpanelen € 3.292,93 exclusief btw. [gedaagde] heeft betwist dat zij met de heftruck schade aan de wandpanelen heeft veroorzaakt. [eiser] heeft vervolgens geen feiten en omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat de wandpanelen in het gehuurde door [gedaagde] zijn beschadigd, terwijl dit wel op de weg van [eiser] had gelegen. Ook was het - gelet op de betwisting door [gedaagde] - aan [eiser] , die zich op de rechtsgevolgen van zijn stelling beroept, om aan te tonen dat de door hem gestelde schade daadwerkelijk is geleden. De kantonrechter kan het bestaan van die gebreken niet afleiden uit de door [eiser] overgelegde foto’s. Er is dus niet komen vast te staan dat er sprake is van schade aan het gehuurde die door [gedaagde] is veroorzaakt. Het gevorderde bedrag van € 3.292,93 wordt daarom afgewezen.
de buitengerechtelijke incassokosten
4.14.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. In het onderhavige geval zijn partijen echter een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. De vordering zal dan ook worden getoetst aan het rapport Voor-werk II, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door de kantonrechter gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal - worden afgewezen. [eiser] heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
proceskosten
4.15.
Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De gevorderde nakosten delen hetzelfde lot.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 4.338,44 aan huur;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.500,00 aan boete wegens te late betaling van de huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 600,00 vanaf 28 juli 2021, over € 300,00 vanaf 11 augustus 2021, over € 300,00 vanaf 10 september 2021 en over € 300,00 vanaf 10 november 2021;
5.3.
compenseert de proceskosten en de nakosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
verklaart het vonnis onder 5.1 en 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.