Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3123
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. de Winter).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 285.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 10 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatierapport en taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 januari 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich via een Teams-beeldverbinding laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1963 gebouwde tussenwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m2 en een kaveloppervlak van 155 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 275.000,- . Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 285.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7.1
De rechtbank vindt de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft objectkenmerken voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
7.2
Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de in de woning aanwezige asbest, wat een waardedrukkend effect heeft op de woning. Verweerder heeft toegelicht dat hiermee rekening is gehouden door een aftrek toe te passen van € 3.000,-. Op zitting heeft verweerder uitgelegd dat dit bedrag is gebaseerd op onderzoek van de taxateur op het internet naar wat de kosten voor verwijdering zouden zijn. Deze kosten zijn volgens de taxateur afhankelijk van of verwijdering noodzakelijk is en waar de asbest zich bevindt. Verweerder heeft echter niet concreet toegelicht waarom in het specifieke geval van eiser een bedrag van € 3.000,- zou volstaan. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder onvoldoende heeft onderbouwd waar de aftrek van € 3.000,- op gebaseerd is. De taxatiematrix biedt daarnaast onvoldoende ruimte, gelet op de m2 prijzen van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] , om een eventueel hoger bedrag op te kunnen vangen. De conclusie is daarom dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Het beroep is gegrond en de uitspaak op bezwaar moet worden vernietigd.
Heeft eiser de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Volgens eiser is een stijging van de WOZ-waarde van € 6.000,- of € 7.000,- reëel. Dit sluit ook aan bij de gemiddelde WOZ-waardestijging van de referentiepanden.
10. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De waarde van de woning kan daarom niet worden bepaald door indexering van de vorige WOZ-waarde. Daarnaast moet iedere woning op zichzelf worden beoordeeld. Een gemiddelde stijging van andere objecten zegt daarom niks over een mogelijke stijging van de woning van eiser.
Conclusie
11. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 280.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd.
Proceskosten en griffierecht
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door eiser gemaakte reiskosten vast op € 5,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 280.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 5,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 mei 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.