Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4876
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 315.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 28 april 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser is niet verschenen, maar wel J.L.G. van Herk namens zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, W.G. Vos, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De woning is een in 1969 gebouwde twee-onder-één-kap woning met garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 118 m2 en een kaveloppervlakte van 252 m2.
In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 287.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van
€ 315.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dat de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende gelegen woningen:
- [adres 2] in [woonplaats] , verkocht op 23 april 2020 voor € 324.250,-;
- [adres 3] in [woonplaats] , verkocht op 23 december 2019 voor € 475.000,-;
- [adres 4] in [woonplaats] , verkocht op 5 augustus 2020 voor € 320.000,-;
- [adres 5] in [woonplaats] , verkocht op 21 januari 2020 voor € 425.000,-.
Onderlinge verschillen
5. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser. Eiser vindt dat door het niet inzichtelijk maken van de waarde per objectonderdeel verweerder de eindwaarde niet inzichtelijk heeft onderbouwd. Eiser heeft op zitting toegelicht dat hij wil weten op welke manier het systeem van verweerder corrigeert op verschillen in deze factoren.
6. De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ten aanzien van eisers verzoek dat hij een berekening wil zien van alle onderdelen op basis waarvan verweerder de waarde heeft vastgesteld, heeft verweerder gemotiveerd toegelicht dat hij geen vaste correctiepercentages hanteert of een rekenmodel gebruikt. Verweerder is daar ook niet toe verplicht bij toepassing van de vergelijkingsmethode. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor.
De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak uit de taxatiematrix en de toelichting die verweerder daarop ter zitting heeft gegeven voldoende blijkt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Verweerder heeft daarbij rekening gehouden met de ligging, uitstraling, kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning en de referentiewoningen. Omdat verweerder heeft gekozen voor referentiewoningen die (grotendeels) hetzelfde scoren als de woning, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. De onderlinge verschillen van de woningen zijn terug te zien in de m2 prijs van de woningen. Referentiewoningen die hetzelfde scoren op de verschillende punten als de woning van eiser hebben ook nagenoeg dezelfde m2 prijs. Zodra de scores op de verschillende punten meer afwijken is het verschil tussen de m2 prijs ook groter. Met de taxatiematrix heeft verweerder daarom de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Gebreken aan de woning
6. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebreken aan zijn woning. De woning heeft namelijk gedateerde voorzieningen. De badkamer, keuken en het sanitair zijn meer dan twintig jaar oud en verkeren in slechte staat. Verder verkeert de woning in een matige onderhoudstoestand. Er is sprake van achterstallig schilderwerk, lekkages en slechte kozijnen. Woningen die een matig tot slechte onderhoudstoestand hebben, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud worden slechter verkocht dan woningen die instap klaar zijn, aldus eiser. De opbrengst van deze woningen is ook aanzienlijk lager dan bij woningen waarbij het onderhoud op peil is. Deze stelling vindt steun in de notitie van de Waarderingskamer van 25 mei 2009. Verder heeft de woning ook matige isolatie doordat de woning voor een deel nog enkele beglazing heeft. Hier is ook onvoldoende rekening mee gehouden.
7. De rechtbank is van oordeel dat het op zichzelf juist is dat matig onderhoud een waardedrukkend effect heeft, maar in deze zaak is voldoende rekening gehouden met de matige toestand waarin de woning verkeert. In de taxatiematrix is te zien dat de woning voor onderhoud ‘matig’ scoort. Matig betekent in dit geval dat onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. Het is aan eiser om aannemelijk te maken dat ‘matig’ een te hoge score is en de woning ‘slecht’ had moeten scoren op het punt onderhoud. Uit de door eiser overgelegde foto’s kan dit niet zonder meer worden afgeleid. Dat voor onderhoud de score ‘slecht’ gegeven had moeten worden is daarom niet gebleken. Ook voor de voorzieningen geldt dat de woning op dit punt ‘eenvoudig/verouderd’ scoort, dat is al de laagste score die gegeven wordt. Met het matige onderhoud en de staat van de voorzieningen is gezien de m2 prijs van de woning in vergelijking met die van de referentiewoningen voldoende rekening gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging van de woning
8. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen in een andere buurt dan de referentiewoningen.
Daarnaast is de woning gelegen nabij een basisschool waar overlast van ondervonden wordt door het geluid en auto’s die in de straat parkeren. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de ligging van de woning in een andere buurt en nabij een basisschool zijn verdisconteerd in de waarde.
9. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Een referentiewoning ligt in één straat verder dan de woning van eiser. De twee andere referenties in [woonplaats] liggen ook niet ver van de woning van eiser. [woonplaats] is bovendien een relatief klein dorp en uit de referentiewoningen blijkt niet dat er een verschil is tussen de prijzen van de woning en de referentieobjecten in de verschillende buurten. De KOUDV-factoren en de m2 prijs van deze woningen lopen namelijk nauwelijks uiteen. Het is in dat geval aan eiser om aannemelijk te maken dat de verschillende buurten ook verschillende waarden hebben. Met de enkele stelling dat de buurten verschillende waarden hebben heeft eiser dat onvoldoende gedaan.
Over de ligging nabij een basisschool overweegt de rechtbank als volgt. De woning bevindt zich in een zijstraat van de straat van de basisschool. Dit betekent dat de woning niet direct tegenover de basisschool is gelegen. Volgens verweerder zal hierdoor de overlast van de basisschool meevallen. Gelet op de afstand van de woning tot de school kan de rechtbank dit volgen. Met de enkele stelling dat de woning dichtbij een basisschool ligt en dat daardoor overlast ontstaat heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit in het geval van eiser een waardedrukkend effect heeft en dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
10. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.