Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4939
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 391.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 28 april 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser is niet verschenen, maar wel J.L.G. van Herk namens zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, W.G. Vos, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De woning is een in 1956 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 90 m2 en een kaveloppervlakte van 440 m2.
In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 350.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van
€ 391.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dat de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 19 februari 2019 voor € 412.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 maart 2019 voor € 685.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 15 januari 2019 voor € 749.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn en die in de buurt van de woning zijn gelegen. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft uitstraling, ligging, kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dit legt de rechtbank hieronder uit.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar?
Referentiewoningen [adres 3]
7. Eiser stelt dat referentiewoning [adres 3] niet bruikbaar is als referentiewoning, omdat deze meer dan 35 % afwijkt van de gestelde WOZ-waarde van de woning. Volgens de Waarderingsinstructie [1] is een verkoop slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan
35 % afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning waarmee deze wordt vergeleken. Verder stelt eiser dat het bouwjaar van deze referentiewoning te veel afwijkt en dat deze referentiewoning betere voorzieningen heeft.
8. De rechtbank is van oordeel dat deze referentiewoning wel bruikbaar is ter vergelijking. De Waarderingsinstructie is een instructie voor de heffingsambtenaar, dit is geen rechtsregel waar de rechter aan is gebonden. [2] Dat de waarde van deze referentiewoning meer dan 35 % afwijkt van de WOZ-waarde van de woning maakt deze referentiewoning dus nog niet onbruikbaar. Daarbij komt dat deze referentiewoning is gelegen aan dezelfde straat als de woning en hetzelfde uitzicht heeft aan de voorkant. De rechtbank begrijpt dat het moeilijk is om in [woonplaats] vergelijkbare referentiewoningen te vinden, vooral gelet op de specifieke ligging van de woning. De rechtbank kan verweerder daarom volgen dat [adres 3] is meegenomen als referentiewoning. Hoewel het duidelijk is dat het bouwjaar afwijkt en deze woning over betere voorzieningen beschikt, is dat op zichzelf onvoldoende om deze woning niet als referentiewoning te gebruiken, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen.
Referentiewoning [adres 4]
Referentiewoning [adres 4]
9. Eiser stelt eveneens dat de referentiewoning aan de [adres 4] niet bruikbaar is. Ook de waarde van deze referentiewoning wijkt meer dan 35 % af van de WOZ-waarde van de woning. Hiervoor verwijst eiser naar de Waarderingsinstructie [3] . Daarbij komt dat deze referentiewoning in een betere staat van onderhoud verkeert dan de woning van eiser.
10. De rechtbank oordeelt als volgt. Zoals in rechtsoverweging 8 is overwogen is de Waarderingsinstructie geen rechtsregel waar de rechter aan gebonden is. Dat de verkoopwaarde van deze woning meer dan 35 % afwijkt van de WOZ-waarde van de woning maakt de woning niet onbruikbaar als referentiewoning. Dat deze referentiewoning in een betere staat van onderhoud verkeert maakt ook niet dat deze referentiewoning niet bruikbaar is als referentiewoning, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen.
Is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen?
11. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en referentiewoningen. Zo wijkt [adres 3] veel af van het bouwjaar van de woning van eiser en beschikt deze referentiewoning over betere voorzieningen. De referentiewoning [adres 4] beschikt over een betere onderhoudstoestand. Verweerder heeft onvoldoende duidelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met deze onderlinge verschillen. Eiser vindt dat door het niet inzichtelijk maken van de waarde per objectonderdeel verweerder de eindwaarde niet inzichtelijk heeft onderbouwd. Eiser heeft op zitting toegelicht dat hij wil weten op welke manier het systeem van verweerder corrigeert op verschillen in deze factoren.
12. De rechtbank overweegt als volgt. Ten aanzien van eisers verzoek dat hij een berekening wil zien van alle onderdelen op basis waarvan verweerder de waarde heeft vastgesteld, heeft verweerder gemotiveerd toegelicht dat hij geen vaste correctiepercentages hanteert of een rekenmodel gebruikt. Verweerder is daar ook niet toe verplicht bij toepassing van de vergelijkingsmethode. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor.
13. De rechtbank is van oordeel dat uit de taxatiematrix en de toelichting die verweerder daarop ter zitting heeft gegeven in deze zaak voldoende blijkt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Verweerder heeft rekening gehouden met de ligging, uitstraling, kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning en de referentiewoningen. De onderlinge verschillen van de woningen zijn terug te zien in de m2 prijs van de woningen. De woning van eiser scoort minder dan de referentieobjecten, maar dit wordt ook duidelijk weerspiegelt in de m2 prijs.
Zo stelt eiser terecht dat [adres 3] betere voorzieningen heeft, deze woning heeft hiervoor ook de score ‘voldoende’ gekregen, terwijl de woning van eiser daar een score van ‘matig’ voor heeft gekregen. Met onder meer dit verschil is echter voldoende rekening gehouden gezien de m2 prijs van de woningen. De m2 prijs van de woning van eiser is € 2.188.- en de m2 prijs van de referentiewoning is €3.389,-.
Ten aanzien van [adres 4] geldt hetzelfde. Ook voor die referentiewoning is voldoende rekening gehouden met de betere onderhoudstoestand van deze woning. Deze referentiewoning heeft voor onderhoud de score ‘voldoende’ gekregen, terwijl de woning van eiser hierop ‘matig’ heeft gescoord. De m2 prijs van deze referentiewoning is veel hoger vastgesteld op € 4.794,-. Het verschil in de m2 prijs is zo groot tussen de woning van eiser en de referentiewoningen dat verweerder met de taxatiematrix naar het oordeel van de rechtbank hierdoor aannemelijk maakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Gebreken aan de woning
14. Eiser stelt verder dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebreken aan zijn woning. De woning verkeert in een matige onderhoudstoestand. Er is sprake van scheurvorming op de bovenverdieping, schimmelvorming in de badkamer en op beide toiletten, en er is sprake van slecht onderhouden schilderwerk. Verder heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de slechte isolatie van de woning en de gedateerde voorzieningen in de woning. Woningen die een matig tot slechte onderhoudstoestand hebben, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud worden slechter verkocht dan woningen die instap klaar zijn, aldus eiser. De opbrengst van deze woningen is ook aanzienlijk lager dan bij woningen waarbij het onderhoud op peil is. Deze stelling vindt volgens eiser steun in de notitie van de Waarderingskamer van 25 mei 2009. In de waardering heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
14. De rechtbank is van oordeel dat het op zichzelf juist is dat matig onderhoud een waardedrukkend effect heeft, maar in deze zaak is voldoende rekening gehouden met de matige toestand waarin de woning verkeert. In de taxatiematrix is te zien dat de woning voor onderhoud, kwaliteit en voorzieningen op alle punten ‘matig’ scoort. Matig betekent in dit geval dat onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. Het is aan eiser om aannemelijk te maken dat ‘matig’ een te hoge score is en de woning ‘slecht’ had moeten scoren op bepaalde punten. Uit de door eiser overgelegde foto’s kan dit niet zonder meer worden afgeleid. Dat voor onderhoud de score ‘slecht’ gegeven had moeten worden is daarom niet gebleken. Met het matige onderhoud is gezien de m2 prijs van de woning in vergelijking met die van de referentiewoningen voldoende rekening gehouden. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
16. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.