Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4301
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. de Kamper),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats](het college), verweerder
(gemachtigde: mr. S. Servais).
Inleiding
Eiser woont aan de [adres 1] in [plaats] .
Eiser heeft op 9 februari 2019 een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. Hij stelt schade te hebben geleden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan “ [adres 2] ”. Op verzoek van het college heeft [adviesbureau 1] een advies over de aanvraag uitgebracht. [adviesbureau 1] heeft in zijn advies van 5 februari 2020 geadviseerd om eiser een bedrag van € 4.600,- toe te kennen.
Met het besluit van 24 februari 2020 (het primaire besluit) heeft het college aan eiser een planschadevergoeding toegekend van € 4.600 (plus wettelijke rente). Het door eiser betaalde legesbedrag van € 300,- wordt ook aan eiser terugbetaald.
Eiser heeft bezwaar gemaakt en daarbij een advies van [adviesbureau 2] van februari 2020 ingebracht. Eiser claimt op basis van dit advies een bedrag van € 9.000,- aan tegemoetkoming in planschade.
Het college heeft [adviesbureau 3] ingeschakeld om te reageren op eisers bezwaar. [adviesbureau 3] komt in haar advies van 10 juli 2020 uit op een planschadebedrag van € 2.404,-.
Eiser heeft vervolgens een reactie van 5 augustus 2020 van [adviesbureau 2] ingezonden.
Met het besluit van 26 oktober 2020 (het bestreden besluit) heeft het college bezwaarpunt 3 gegrond en de overige bezwaarpunten ongegrond verklaard. Het college heeft zijn primaire besluit gehandhaafd, waardoor het te vergoeden planschadebedrag dus € 4.600,- blijft.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De rechtbank heeft op 7 mei 2021 een verweerschrift van het college ontvangen en op
12 mei 2021 heeft eiser nog een taxatierapport van [makelaardij 1] toegezonden.
De zaak is behandeld op de zitting van 28 mei 2021. Eiser en zijn gemachtigde waren aanwezig, net als de gemachtigde van het college. Aan het eind van de zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
De rechtbank heeft na de zitting het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige benoemd voor het uitbrengen van een advies.
Op 13 december 2021 heeft de rechtbank het advies van de StAB ontvangen en partijen in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. Eiser heeft laten weten in te stemmen met het advies. Het college heeft niet gereageerd.
Op 28 februari 2022 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Partijen zijn het er over eens dat de waarde van eisers woning als gevolg van het nieuwe
bestemmingsplan “ [adres 2] ” is verminderd en eiser dus schade lijdt. Ze verschillen echter van mening over de omvang van die waardevermindering. De rechtbank zal hierna eerst nog een keer vermelden wat zij in de heropeningsbeslissing heeft overwogen over de planvergelijking, de omvang van de schade en het inschakelen van de StAB. Daarna zal zij het advies van de StAB bespreken en ingaan op wat dit advies betekent voor deze beroepszaak.
Planologische vergelijking
2. Het perceel achter en naast eisers woning heeft in het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan]
” de bestemmingen “ [1] ” en “ [2] ”. Om de ontwikkeling van de nieuwbouw mogelijk te maken heeft de gemeenteraad op 20 april 2017 het nieuwe bestemmingsplan “ [adres 2] ” vastgesteld, dat op 3 augustus 2017 in werking is getreden en ook op die datum onherroepelijk is geworden. Partijen hebben bevestigd dat de peildatum inderdaad 3 augustus 2017 is.
3. In het oude bestemmingsplan had de grond rechts (oost) van de woning van eiser de
bestemming “ [1] ” op een klein stukje na dat bestemd was voor “ [2] ”, maar dan zonder bouwvlak. Het bestemmingsplan liet geen bebouwing toe op de bestemming “ [1] ”. Op de bestemming “ [2] ” was een bijgebouw/overkapping toegestaan met een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale nokhoogte van 5 meter. De grond achter (noord en noord-oost) de woning van eiser had de bestemming “ [2] ” met aan de noordkant een langgerekt bouwvlak en aan de noordoostkant een vierkant bouwvlak. Aan de noordkant was de maximale goot-en nokhoogte 5 meter en aan de noordoostkant bedroeg de maximale goothoogte 4 meter en de maximale nokhoogte 7 meter.
4. In het nieuwe bestemmingsplan heeft de grond rechts (oost) van eisers woning de
bestemming “ [2] ” met aan de voorzijde de bestemming “ [1] ”. Er is een bouwvlak voor maximaal twee woningen met een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. De grond achter eisers woning heeft aan de noordoost/noordkant de bestemming “ [2] ” met een bouwvlak en aan de noord/noordwestkant grotendeels de bestemming “ [1] ” met nog een klein stukje “ [2] ”. Binnen het bouwvlak mogen maximaal twee woningen worden gebouwd met een goothoogte van maximaal 4 meter en een bouwhoogte van maximaal 9 meter.
5. Partijen zijn het eens over de hiervoor geschetste mogelijkheden van het oude en het
nieuwe bestemmingsplan. Partijen zijn het ook eens over de voor- en nadelen van het nieuwe plan. Zo noemen ze allebei als voordelen dat het bouwvlak noordoost vervalt, dat binnen het bouwvlak noord nog maar twee woningen in plaats van een rijtje mogen worden gebouwd en dat het kleine stukje woonbestemming, waarop een bijgebouw/overkapping mogelijk was, vervalt. Als nadelen noemen ze het nieuwe bouwvlak aan de oostkant, waar nu twee woningen mogelijk zijn en het bouwvlak aan de noordkant waar de bouwhoogte nu 9 meter is in plaats van 5 meter.
Omvang van de schade
6. Partijen komen allebei tot de conclusie dat eiser schade lijdt door de planologische
wijziging. Zij zijn het echter niet eens over de omvang van de schade. Dat komt omdat ze een
andere visie hebben op de waarde van eisers woning voor de peildatum en de waarde van de woning erna. Eiser heeft hierover tijdens de zitting verklaard dat de rechtbank het taxatierapport van [makelaardij 1] buiten beschouwing moet laten en alleen hoeft te kijken naar het door hem eerder ingediende rapport en nadere reactie van [adviesbureau 2] . Eiser stelt zich daarmee op het standpunt dat de waarde van zijn woning voor de peildatum € 520.000,- is en na de peildatum € 485.000,-. Het college heeft de taxatiewaardes van [adviesbureau 3] overgenomen. [adviesbureau 3] heeft de waarde van de woning voor de peildatum op € 510.000,- getaxeerd en na de peildatum op € 492.500,-.
7. De rechtbank stelt vast dat zowel het college als eiser de door hen genoemde waardes niet
met een taxatierapport hebben onderbouwd. [adviesbureau 2] heeft de onroerende zaak niet zelf bezichtigd en hoewel [adviesbureau 3] dat wel heeft gedaan, valt ook uit dat rapport niet op te maken hoe de getaxeerde waardes tot stand zijn gekomen. De conclusie is dan ook dat het advies van [adviesbureau 3] op dit punt niet toereikend is en dat het college, door dit advies aan het bestreden besluit ten grondslag te leggen, dat besluit onvoldoende zorgvuldig heeft voorbereid en niet heeft voorzien van een deugdelijke motivering. De beroepsgrond van eiser over de omvang van de schade slaagt.
Inschakelen van de StAB
8. In de heropeningsbeslissing heeft de rechtbank al opgemerkt dat een taxatie van de schade
die eiser door de planologische wijziging lijdt niet voorhanden is. De rechtbank heeft zelf ook niet de informatie en kennis om een taxatie uit te voeren. De rechtbank heeft daarom de StAB als deskundige benoemd en haar verzocht een advies uit te brengen over de omvang van de schade. Voor die advisering gold als uitgangspunt de planologische vergelijking zoals die hiervoor is opgenomen en een normaal maatschappelijk risico van 2,96% omdat partijen het over beide eens zijn.
Advies van de StAB
9. De StAB heeft aan [taxateur 1] van [makelaardij 2]
opdracht gegeven tot het verrichten van een taxatie van het object van eiser. Taxateur [taxateur 1] heeft samen met taxateur [taxateur 2] (verbonden aan [makelaardij 3] ) op basis van de hiervoor opgenomen planvergelijking, eisers woning direct vóór en per de peildatum van
3 augustus 2017 getaxeerd. Zij hebben de woning in de oude planologische situatie direct vóór de peildatum getaxeerd op € 595.000,-. De woning in de nieuwe planologische situatie per de peildatum hebben zij getaxeerd op € 556.000,-. Hieruit blijkt dus dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor eiser heeft geleid tot planschade in de vorm van een waardevermindering van zijn woning ter hoogte van € 39.000,- (oude waarde van € 595.000,- minus nieuwe waarde van € 556.000,-). Ervan uitgaande dat het normaal maatschappelijk risico 2,96% is, bedraagt het bedrag dat als tegemoetkoming in planschade kan worden toegekend € 21.388,- (€ 39.000,- minus € 17.612,-).
Toetsing door de rechtbank
10. De bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het schriftelijk verslag van
een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dat is slechts anders, als dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
11. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren op het verslag van de StAB. Eiser
heeft laten weten zich te kunnen vinden in het advies en het college heeft niet gereageerd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor het oordeel dat zij niet mag afgaan op de inhoud van het StAB-advies. Dat het college in zijn zienswijze op het conceptverslag een aantal (kritische) opmerkingen heeft gemaakt, betekent niet dat de daarin opgenomen taxatie onjuist is. De StAB heeft in het eindverslag gemotiveerd waarom zij de opmerkingen van verweerder niet overneemt. Verweerder heeft als gezegd niet gereageerd op het eindverslag en heeft die motivering (dus) niet weersproken. De rechtbank ziet ook voor het overige geen aanleiding om aan het advies van de StAB te twijfelen en gaat uit van de in opdracht van de StAB verrichte taxaties.
Conclusie voor deze beroepszaak
12. Onder punt 7 heeft de rechtbank al geoordeeld dat het beroep gegrond is. Het bestreden
besluit is onvoldoende zorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit van 26 oktober 2020 wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Awb. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat zij het advies van de StAB volgt. Dat betekent dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit niet in stand kunnen blijven. De StAB komt immers tot een ander bedrag aan planschade dan dat het college met het bestreden besluit heeft toegekend. De rechtbank zal daarom zelf in de zaak voorzien, door het primaire besluit te herroepen en door op de hierna volgende wijze te beslissen over het ingediende planschadeverzoek.
Toekenning planschade
13. De rechtbank stelt aan de hand van het verslag van de StAB de waardevermindering vast
op € 39.000,-. Het normaal maatschappelijk risico van 2,96% levert een bedrag van € 17.612,- op. Dit bedrag blijft op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor rekening van eiser. De rechtbank bepaalt daarom dat het college aan eiser een tegemoetkoming in planschade moet voldoen van € 21.388,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 februari 2019 (de datum van ontvangst van de aanvraag) tot aan de dag van algehele voldoening, voor zover dat bedrag nog niet of niet geheel is voldaan. De rechtbank zal ook bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit. De rechtbank vermeldt voor de volledigheid dat uit artikel 6.4, vierde lid, van de Wro volgt dat het college daarnaast het door eiser betaalde recht terug moet storten als hij dat nog niet heeft gedaan.
Kosten van rechtsbijstand
14. Eiser heeft niet verzocht om een vergoeding van de kosten zoals bedoeld in artikel 6.5 van
de Wro en heeft van die kosten ook geen facturen overgelegd. De rechtbank zal daarom geen vergoeding toekennen voor deze kosten.
Griffierecht en proceskosten
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat het college aan
eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
16. De rechtbank veroordeelt het college in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten
stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.438,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het indienen van een zienswijze met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 26 oktober 2020;
- herroept het primaire besluit van 24 februari 2020;
- bepaalt dat verweerder aan eiser een tegemoetkoming in planschade toekent van
€ 21.388,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 februari 2019 tot de dag van algehele voldoening voor zover dat bedrag nog niet of niet geheel is voldaan;
- bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde recht van € 300,- terugstort voor zover dat nog niet is gebeurd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 26 oktober 2020;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.438,50.
Deze beslissing is op 1 juni 2022 genomen door mr. R.C. Moed, voorzitter, en
mr. V.E.H.G. Visser en mr. E.C. Matiasen, leden, in aanwezigheid van mr. M.H.L. Debets, griffier, en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.