Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9603438 UE VERZ 21-371 TD/1475
Beschikking van 15 juni 2022
inzake
[verzoekster],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [verzoekster] ,
verzoekster,
gemachtigde: mr. F.E. de Neef,
tegen:
[verweerder],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [verweerder] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. F.C. Borst.
Als belanghebbende is aangemerkt:
de commanditaire vennootschap
[de CV] C.V.
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: de CV,
gemachtigde: mr. F.C. Borst.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met 2 producties, ingekomen op 23 december 2021;
- het verweerschrift met 16 producties, ingekomen op 2 mei 2022;
- de brief van [verzoekster] met producties 3 tot en met 11, ingekomen op 2 mei 2022.
1.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 10 mei 2022 via MS Teams verbinding. Namens verzoekster is verschenen [verzoekster] met haar gemachtigde mr. De Neef. Namens verweerder is verschenen de heer [A] (zoon van [verweerder] ) en de gemachtigde mr. Borst. Op de mondelinge behandeling heef [verzoekster] haar verzoek aangevuld. De gemachtigden hebben vóór de zitting hun pleitaantekeningen per email toegestuurd en die ter zitting voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen verder besproken is.
1.3.
Hierna is uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 24 juni 1994 huurt [verzoekster] van (de rechtsvoorganger van) [verweerder] de panden aan de [adres 1] en [adres 2] in [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
In beide huurovereenkomsten staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
1.2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en 30% als zijnde bedrijfsruimte, niet als productie-ruimte, niet als bordeel c.q. prostitutie.
(…)
3.4
Opzegging is uitsluitend mogelijk:
- per deurwaardersexploit of aangetekende brief en
- met ingang van het moment waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en
- met inachtneming van een opzegtermijn.
(…)”
2.3.
Sinds de aanvang van de huurovereenkomsten exploiteert [verzoekster] , met goedvinden van [verweerder] , in het pand aan de [adres 2] en in de kelder van [adres 1] de parenclub ‘ [club] ’. [verzoekster] woont in het pand aan de [adres 1] .
2.4.
Bij aangetekende brief van 19 april 2021 heeft [verweerder] – voor zover partijen onderling niet tot afspraken kunnen komen over huurbeëindiging – de huurovereenkomsten tegen 30 oktober 2021 opgezegd en de ontruiming aangezegd per diezelfde datum.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Het verzoek van [verzoekster] is gebaseerd op artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zij heeft primair verzocht om haar daarin niet-ontvankelijk te verklaren. Daartoe voert zij – samengevat – aan dat artikel 7:230a BW niet van toepassing is omdat het gehuurde bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro. Daarnaast is volgens [verzoekster] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. Subsidiair vraagt [verzoekster] de ontruimingstermijn te verlengen tot 31 december 2022. Tot slot vraagt [verzoekster] om [verweerder] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[verweerder] voert verweer. Volgens hem is op de huurverhouding als geheel het 7:230a BW regime van toepassing en is de huur rechtsgeldig opgezegd en geëindigd op 31 oktober 2021. Hij verzoekt daarom [verzoekster] ontvankelijk te verklaren, het verzoek af te wijzen en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen, zulks met veroordeling van [verzoekster] in de proceskosten.
3.3.
Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op de stellingen waarmee [verzoekster] en [verweerder] respectievelijk het verzoek en het verweer hebben onderbouwd.
4.De beoordeling
4.1.
Hoewel [verzoekster] enkel [verweerder] in rechte heeft betrokken, is in het verweerschrift naast [verweerder] ook de CV opgenomen als verweerder. De kantonrechter zal op grond van de in het verweerschrift onder [adres 2] tot en met 8 genoemde argumenten, de CV als belanghebbende aanmerken.
4.2.
Het verzoek van [verzoekster] is binnengekomen op 23 december 2021 en de ontruiming is aangezegd tegen 30 oktober 2021. Het verzoek is derhalve tijdig ingediend en kan inhoudelijk worden beoordeeld.
Ontvankelijkheid 1: welk huurregime is van toepassing? Artikel 7:230a BW.
4.3.
Tussen partijen is in geschil of het gehuurde moet worden gekwalificeerd als artikel 7:290 BW Pro bedrijfsruimte of als overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW.
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat er sprake is van een ondeelbare huurovereenkomst. De panden aan de [adres 1] en [adres 2] zijn fysiek met elkaar verbonden, waarbij de parenclub doorloopt in de kelder van het andere pand. Ook is tussen partijen niet in geschil dat – anders dan in het hoofd van de huurovereenkomsten staat vermeld – er geen sprake is van woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW Pro. De bedrijfswoning in de [adres 1] moet worden aangemerkt als afhankelijke (bedrijfs)woning waarop het wettelijke huurregime van toepassing dat op de bedrijfsruimte van toepassing is.
4.5.
[verzoekster] stelt dat er sprake is van horecagelegenheid, zodat het gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid Pro 2 (sub a) BW en zij daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek. Daartoe voert zij – samengevat – aan dat het hoofddoel van de parenclub is om een avondje uit te gaan en gezellig met gelijkgestemde mensen wat te eten en een drankje te doen. [verweerder] heeft deze stelling gemotiveerd betwist.
4.6.
Voor de beantwoording van de vraag of het gaat om artikel 7:290 BW Pro of om artikel 7:230a BW bedrijfsruimte, is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan en op welke wijze zij daaraan uitvoering hebben gegeven. Daarbij spelen de inrichting en de overige feitelijke omstandigheden ook een rol. Niet ter discussie staat dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomsten het gehuurde in gebruik is als parenclub en dat [verweerder] daarvan op de hoogte was en dat akkoord heeft gevonden. De vraag is wat de kernactiviteit van de parenclub is. Uit de door partijen gegeven beschrijving en foto’s van de indeling van het gehuurde blijkt dat de kernactiviteit van de parenclub erop gericht is om de bezoekers de mogelijkheid te bieden seksuele handelingen te verrichten (al dan niet met andere personen dan de eigen partner) dan wel te voyeureren dat andere personen daarmee bezig zijn. Dat blijkt onder meer uit de inrichting van de ruimtes en de faciliteiten van het gehuurde die onder meer bestaat uit speelruimtes en -hoeken, al dan niet met kijkgaten en gloryholes, een darkroom en een gangbangbed. Ook is er een omkleedgelegenheid met douches en kluisjes. De aanwezige horecavoorzieningen zijn slechts dienstig en ondergeschikt aan voornoemde kernactiviteit. De hiervoor omschreven kernactiviteit blijkt eveneens uit de wijze waarop de parenclub zich naar buiten toe profileert. Het feit dat er in de club, zoals [verzoekster] aanvoert, drankjes en etenswaren – al dan niet uit de eigen keuken – kunnen worden genuttigd, betekent ook niet dat het gehuurde van kleur verschiet. Het draait primair om het hebben van een erotische beleving. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er geen sprake is van een horecabedrijf, maar dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 230a BW. Het voorgaande is ook in lijn met de tussen partijen gewezen uitspraak van de kantonrechter van 21 april 2022 (met zaaknummer 977161 UV EXPL 22-274) en met de vaste jurisprudentie op dit punt.
Ontvankelijkheid 2: zijn de huurovereenkomsten rechtsgeldig opgezegd? Ja.
4.7.
[verzoekster] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling aangevoerd dat de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn opgezegd en dat zij daarom niet-ontvankelijk is. Volgens haar had [verweerder] voor het opzeggen van de huurovereenkomsten een (zwaarwegende) reden moet hebben en die niet is gegeven. In de visie van [verweerder] was voor het opzeggen van de huurovereenkomsten geen zwaarwegende reden nodig, zodat deze rechtsgeldig zijn opgezegd.
4.8.
Uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat de vraag of, en zo ja onder welke voorwaarden, een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud van de overeenkomst en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (Hoge Raad 28 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9854) en Hoge Raad 29 juni 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW1280)).
4.9.
De kantonrechter stelt vast dat in het geval van huurovereenkomsten met betrekking tot ‘onbeschermde’ onroerende zaken, de wet niet voorziet in een regeling van opzegging. Wel hebben partijen in (artikel 3.4 van) de huurovereenkomsten nadere afspraken gemaakt over de wijze van opzegging, maar niet ter discussie staat dat [verweerder] daaraan heeft voldaan. Dit betekent dat de huurovereenkomsten in beginsel zonder nadere reden opzegbaar waren. Uit het betoog van [verzoekster] leidt de kantonrechter af dat [verzoekster] van mening is dat de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat de opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Het ligt dan op de weg van [verzoekster] om de bijzondere omstandigheden aan te voeren op grond waarvan de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat de opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Door [verzoekster] zijn echter degelijke bijzondere omstandigheden niet dan wel onvoldoende gesteld. Dit betekent dat [verweerder] de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd.
Tussenconclusie ontvankelijkheid
4.10.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de conclusie dat er tussen partijen sprake is geweest van een huurovereenkomsten op basis van artikel 7:230a BW, welke als gevolg van de rechtsgeldige opzegging van [verweerder] zijn geëindigd op 30 oktober 2021. Dit betekent dat het (primaire) verzoek van [verzoekster] om haar niet-ontvankelijk te verklaren wordt afgewezen. Dit brengt mee dat het (subsidiaire) verzoek van [verzoekster] tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden beoordeeld.
Dient de ontruimingstermijn te worden verlengd? Nee.
4.11.
Allereerst stelt de kantonrechter vast dat [verzoekster] ter zitting heeft erkend dat, anders dan zij heeft verzocht, verlenging van de ontruimingstermijn slechts mogelijk is tot 31 oktober 2022.
4.12.
Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van huurder door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Verder volgt uit artikel 7:230a lid 4 BW dat in het geval het belang van de huurder ernstiger wordt geschaad, het verzoek niettemin wordt afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
4.13.
Enerzijds heeft [verzoekster] – samengevat – aangevoerd dat haar belang gelegen is in de voorzetting van de bedrijfsvoering van de parenclub. Haar inkomen is daarvan afhankelijk. Andere bedrijfsruimten waarin zij haar onderneming zou kunnen voortzetten zijn, vanwege de strikte overheidsregulering, niet in de regio beschikbaar. Bovendien is zij woonachtig in een gedeelte van het gehuurde. Anderzijds heeft [verweerder] – samengevat – aangevoerd dat hij het industrieterrein waarvan ook het gehuurde uitmaakt, wil herontwikkelen. De aanwezigheid van de parenclub staat in de weg aan de financiering en effectuering van de plannen. Bovendien is er sprake van een huurachterstand die op zichzelf reeds een voldoende grondslag is om het verzoek af te wijzen.
4.14.
Hieromtrent wordt het volgende overwogen.
Tussen partijen staat vast dat er over de periode maart 2020 tot en met juli 2021 een huurachterstand is ontstaan. Deze achterstand is ontstaan omdat de parenclub als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie was gesloten. Door deze gedwongen sluiting heeft [verzoekster] geen omzet kunnen genereren en is zij dientengevolge met de tijdige betaling van de huurpenningen in gebreke gebleven. Voldoende is gebleken dat de huur voordien altijd correct is voldaan en de achterstand louter ziet op de periode van gedwongen sluiting. Of de wanbetaling ertoe leidt dat van [verweerder] niet langer gevergd kan worden dat [verzoekster] het gebruik van het gehuurde behoudt kan evenwel in het midden blijven omdat de belangenafweging, die hierna volgt, al in het nadeel van [verzoekster] uitvalt.
4.15.
Naar het oordeel van de kantonrechter dienen de door [verweerder] aangevoerde belangen om te komen te herontwikkeling van het bedrijventerrein, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, te prevaleren boven die van [verzoekster] om de parenclub te blijven exploiteren dan wel aan een derde te verkopen. Voorop gesteld wordt dat [verzoekster] haar belang tot voorzetting van de exploitatie slechts zeer summier in het verzoekschrift voor het voetlicht heeft gebracht, laat staan heeft onderbouwd. Dat [verzoekster] voor haar inkomen afhankelijk is van voortzetting van de parenclub is aannemelijk, maar vast is komen te staan dat [verzoekster] niet doende is met de voortzetting (op de langere termijn) maar met de overdracht van de parenclub aan een derde. Het belang van [verzoekster] daarbij is dat haar dit mogelijk in zou staat stellen de (forse) huurachterstand aan [verweerder] (ineens) in te lossen. Een dergelijke overdracht impliceert evenwel een langer verblijf van de parenclub op de huidige locatie, terwijl dat juist – ook bij toewijzing van onderhavig verzoek – niet het geval is. Verder moet niet uit het oog worden verloren dat er tussen [verzoekster] en [verweerder] al 27 jaar een huurverhouding bestaat. Voor het terugverdienen van haar investeringen moet deze periode als ruim voldoende worden gekwalificeerd. Daarenboven staat vast dat de vergunning van de gemeente Stichtse Vecht om in het gehuurde een parenclub te mogen exploiteren in februari 2022 is verlopen. Nu de huurovereenkomst is beëindigd, is het aannemelijk dat de gemeente geen nieuwe vergunning zal verlenen. [verweerder] heeft voldoende onderbouwd dat de parenclub in de weg staat aan het verkrijgen van de financiering en effectuering van de herontwikkelingsplannen. Zo valt uit de door [verweerder] overgelegde emails van de Rabobank van 16 juni 2021 en 18 februari 2022 op te maken dat het verkrijgen van een financiering bij de Rabobank ernstig bemoeilijk wordt door het handhaven van de parenclub, gelet op het integriteits- en bedrijfseconomische risico’s die aan de aanwezigheid daarvan kleven (productie 12). Uit de door [verweerder] overgelegde e-mail van de ABN AMRO van 5 april 2022 kan worden opgemaakt dat ook de ABN AMRO geen financiering verstrekt zolang de parenclub nog is gevestigd in het gehuurde (productie 7). Met de herontwikkeling van het industrieterrein zijn grote financiële belangen gemoeid. Eveneens wordt meegewogen dat [verweerder] een niet onredelijke regeling heeft aangeboden (exploitatie tot 1 april 2023 en maandelijkse aflossing op de schuld). [verzoekster] heeft dat voorstel om haar moverende redenen verworpen. Voorgaande belangenafweging leidt tot de conclusie dat het verzoek van [verzoekster] tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen.
Het tijdstip van de ontruiming
4.16.
Aangezien het subsidiaire verzoek wordt afgewezen dient de kantonrechter overeenkomstig artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van de ontruiming vast te stellen. De kantonrechter acht een ontruimingstermijn van 3,5 maand redelijk en stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 1 oktober 2022. Dat betekent dat het gehuurde op die datum leeg moet worden opgeleverd aan [verweerder] .
De proceskosten
4.17.
[verzoekster] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [verweerder] worden begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 249,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst af de verzoeken van [verzoekster] om haar niet-ontvankelijk te verklaren en om de ontruimingstermijn te verlengen;
5.2.
stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 1 oktober 2022 en veroordeelt [verzoekster] om het gehuurde uiterlijk op die datum ontruimd en verlaten, onder afgifte van de sleutels aan [verweerder] , op te leveren;
5.3.
veroordeelt [verzoekster] in de kosten van de procedure, tot aan de datum van deze uitspraak vastgesteld op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.4.
verklaart vorenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. mr. J.M.P. Drijkoningen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2022.