Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3089
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) in [plaats] voor belastingjaar 2021 vastgesteld op € 453.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gekregen, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 9 december 2021 via Skype behandeld. Eiser is vertegenwoordigd door [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1961 gebouwde rijwoning met een dakkapel en berging/schuur. De woning heeft een inhoud van 380 m3 en ligt op een kavel van 178 m2.
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 453.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 435.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 8 oktober 2019 voor € 371.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 maart 2019 voor € 490.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 5 februari 2020 voor € 430.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan één referentiewoning in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
De kubieke meterprijs van de woning van eiser is vastgesteld op € 850,-, wat lager is dan de gecorrigeerde kubieke meterprijzen van de referentieobjecten (respectievelijk € 875,-,
€ 910,- en € 880,-).
€ 910,- en € 880,-).
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser stelt dat de aftrek die is gehanteerd voor [adres 2] (referentiewoning 1) en [adres 4] (referentiewoning 3) te hoog is. [adres 2] heeft in totaal een correctie van ruim € 83.000,- gekregen en [adres 4] een correctie van ruim € 70.000,-. De gecorrigeerde kubieke meterprijzen van de referentieobjecten zijn daarom ook te hoog vastgesteld volgens eiser.
9. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder voor referentiewoning 1 de score ‘1’ heeft toegekend aan de wooneisen en ‘2’ voor het onderhoud. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woning aan de [adres 2] inpandig is opgenomen. Tijdens deze opname is geconstateerd dat er sprake is van een erg gedateerde woning. Ten aanzien van de wooneisen en het onderhoud is geconstateerd dat de woning volledig gestript zal moeten worden om de woning tot een gemiddelde te krijgen. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder voor referentiewoning 3 de score ‘2’ heeft toegekend voor zowel wooneisen als onderhoud. Ook deze woning heeft dus een flinke investering nodig om tot het niveau van een gemiddelde woning te komen. Partijen zijn het over de staat van deze woningen eens. Partijen zijn het enkel niet eens over de vraag welke correctie hiervoor gerechtvaardigd zou zijn. Gelet op het feit dat referentiewoning 1 nog in originele staat is en alle elektra, al het glas, alle voorzieningen, het tegelwerk, het schilderwerk enz. gedaan moet worden, kan de rechtbank verweerder volgen in de correctie die hij heeft toegepast. De gehanteerde correctiepercentages komen de rechtbank daarom niet onaannemelijk over. De kubieke meterprijzen van de referentieobjecten zijn daarom naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.