Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3382
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) in [plaats] voor belastingjaar 2021 vastgesteld op € 686.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag afvalstoffenheffing gekregen.
In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 9 december 2021 via Skype behandeld. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1942 gebouwde hoekwoning met een berging/schuur. De woning heeft een inhoud van 532 m3 en ligt op een kavel van 585 m2.
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 686.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 658.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 6 oktober 2020 voor € 775.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 oktober 2019 voor €640.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 21 april 2021 voor € 757.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft uitstraling, ligging en gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Inhoud van de woning
8. Eiser voert aan dat de inhoud van de woning volgens de iWoz gegevens 507 m3 bedraagt, verweerder is volgens eiser tot en met bezwaar uitgegaan van die inhoud. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de bruto inhoud afweek van de administratie. Verweerder zag daarom aanleiding om aan de hand van bouwtekeningen, zoals die bekend zijn bij verweerder, de inhoud na te meten. Hierna is de bruto inhoud vastgesteld op 532 m3. De rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen. Eisers betwisting van die inhoud is enkel gelegen in het feit dat tot en met bezwaar uit werd gegaan van 507 m3. Dat is een onvoldoende gemotiveerde betwisting van het standpunt van verweerder. Dat verweerder een tijd is uitgegaan van een andere inhoud, zorgt er niet voor dat de nieuw gemeten inhoud niet kan kloppen. Het lag daarom op weg van eiser om dit punt ook inhoudelijk te betwisten. Nu hij dat niet heeft gedaan, gaat de rechtbank uit van de inhoud zoals door verweerder gemeten. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkooptransactie [adres 4]
9. Eiser voert aan dat [adres 4] niet meegenomen kan worden in de taxatiematrix omdat deze 16 maanden van de waardepeildatum ligt. Verweerder stelt dat het wel een bruikbare referentie is, omdat deze in dezelfde straat ligt. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en overweegt daarnaast dat, zelfs als de rechtbank eiser zou volgen in zijn standpunt om [adres 4] niet te gebruiken bij de waardering van de woning, de twee overgebleven referentieobjecten de waarde van de woning alsnog zouden kunnen dragen. Die twee referentieobjecten hebben allebei namelijk een hogere prijs per kubieke meter dan de woning van eiser. Beroepsgrond slaagt niet.
Correcties [adres 2]
10. Eiser voert aan dat het object aan de [adres 2] minder slecht is dan door verweerder wordt aangenomen. Verweerder heeft een correctie toegepast van 15 procent voor onderhoud en 10 procent voor wooneisen. Eiser stelt dat voor onderhoud 7,5 procent moet worden gecorrigeerd. Door eiser wordt niet betwist dat de woning volledig gerenoveerd moest worden. Ook de ondergrondse tank voor vloeistoffen en het energielabel G worden niet betwist door eiser. Eiser heeft hier inhoudelijk niets tegenover gezet. De rechtbank kan daarom de onderbouwing van verweerder over het onderhoud en de wooneisen begrijpen. De rechtbank ziet daarom niet in waarom er minder gecorrigeerd zou moeten worden voor het onderhoud. Beroepsgrond slaagt niet.
Indexatie
11. Eiser stelt dat de indexering van [adres 2] niet correct is. Verweerder is uitgegaan van een geïndexeerde koopprijs van € 726.729,-, maar volgens eiser moet dit € 722.000,- zijn, met een kubieke meterprijs van € 962,-. Ook al zou uitgegaan worden van de door eiser voorgestane geïndexeerde koopprijs, dan nog is daarmee waarde van de woning van eiser niet te hoog vastgesteld. De kubieke meterprijs van de woning van eiser is namelijk € 918,-. De beroepsgrond slaagt niet.
Vervanging van het dak
12. Tot slot voert eiser aan dat de dakbedekking van aanbouw vervangen moest worden. Eiser heeft de dakbedekking onlangs voor € 5.500,- moeten vervangen., Dit is volgens eiser een waardedrukkende factor. Verweerder voert aan dat het mastieken dak van de aanbouw regelmatig onderhoud nodig heeft. Daarnaast betwist verweerder dat het vervangen van de dakbedekking een dergelijke waardeverlaging rechtvaardigt. Er is bovendien al rekening mee gehouden in de correctie die is toegepast voor wooneisen. De rechtbank overweegt dat het mogelijk is dat de staat van een dak een waardedrukkend effect heeft. Eiser heeft echter niet onderbouwd wat ten tijde van de waardepeildatum de staat van het dak was. Dat het dak aan vervanging toe was, is niet nader gemotiveerd. Het enkele feit dat eiser onlangs zijn dak heeft laten vervangen hoeft niet per se te betekenen dat de staat van het dak zodanig was dat dit een waardedrukkend effect zou hebben voor de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ook al zou [adres 4] niet meegenomen worden in de vergelijking en de indexering van eiser gevolgd worden, dan nog is de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.