Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1525, UTR 21/1526, UTR 21/1527
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juli 2022 in de zaken tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. Ayoujil),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Het beroep van eiser richt zich tegen verweerders besluit van 11 februari 2021, waarbij uitspraken op bezwaar zijn gedaan over de vaststelling van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van drie onroerende zaken. Op 2 december 2021 heeft de rechtbank in deze zaak een tussenuitspraak gedaan (ECLI:NL:RBMNE:2021:5842). Voor het volledige procesverloop verwijst de rechtbank naar die uitspraak.
Met de tussenuitspraak heeft de rechtbank verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken na verzending van de tussenuitspraak, met inachtneming van wat in de tussenuitspraak is overwogen, het geconstateerde gebrek in de beroepsprocedure te herstellen.
Verweerder heeft in reactie op de tussenuitspraak stukken aan de rechtbank gezonden met het verzoek om te bepalen dat alleen de rechtbank daarvan kennis zou nemen.
Bij beslissing van 25 februari 2022 heeft de rechtbank het verzoek tot beperking van kennisneming van de stukken afgewezen.
Verweerder heeft dezelfde stukken vervolgens alsnog toegestuurd zonder verzoek om beperkte kennisneming, waarbij de persoonsgegevens van natuurlijke personen zijn weggelakt.
Eiser heeft een schriftelijke zienswijze (de zienswijze) gegeven op de stukken.
De rechtbank heeft verweerder in de gelegenheid gesteld te reageren op de zienswijze. Verweerder heeft hierop gereageerd.
De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek op 23 mei 2022 gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De rechtbank blijft bij alles wat zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist. Er is geen aanleiding om daarvan terug te komen. In de tussenuitspraak heeft de rechtbank ten aanzien van de woningen aan de [adres 1] in [plaats] (geregistreerd onder zaaknummer 21/1525) en de [adres 2] in [plaats] (geregistreerd onder zaaknummer 21/1526) geoordeeld dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waardes niet te hoog zijn. De beroepsgronden tegen de waardes van de twee woningen zijn volledig behandeld. Het in deze einduitspraak nog te beoordelen geschil beperkt zich tot dat de WOZ-waarde van het bedrijfsobject de [adres 3] in [plaats] (geregistreerd onder zaaknummer 21/1527).
De op de zaak betrekking hebbende stukken
2. In de tussenuitspraak heeft de rechtbank, kort gezegd, overwogen dat verweerder in strijd met artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door niet de onderliggende informatie van de onderbouwende huurcijfers (huurinlichtingenformulier/koopovereenkomst) over te leggen. Daardoor is in beroep een informatieachterstand ontstaan bij eiser. De rechtbank heeft verweerder in de gelegenheid gesteld om dit gebrek te herstellen, door de achterliggende stukken over te leggen.
3. Verweerder heeft ter uitvoering van de tussenuitspraak huurinlichtingenformulieren en huurovereenkomsten overgelegd van een aantal vergelijkingsobjecten die zijn gehanteerd ter onderbouwing van de huurwaarde van het bedrijfsobject. Eiser heeft daarop gereageerd in de zienswijze.
4.
Eiser stelt in de zienswijze dat verweerder niet alle stukken heeft overgelegd. Van slechts een vergelijkingsobject ( [adres 4] ) is de huurwaarde onderbouwd met een huurinlichtingenformulier én een huurovereenkomst. De huurwaarden van de andere vergelijkingsobjecten zijn niet onderbouwd met huurovereenkomsten.
Eiser stelt in de zienswijze dat verweerder niet alle stukken heeft overgelegd. Van slechts een vergelijkingsobject ( [adres 4] ) is de huurwaarde onderbouwd met een huurinlichtingenformulier én een huurovereenkomst. De huurwaarden van de andere vergelijkingsobjecten zijn niet onderbouwd met huurovereenkomsten.
5. De rechtbank stelt vast dat verweerder ten aanzien van de vergelijkingsobjecten aan de [adres 5] en de [adres 6] geen huurinlichtingenformulier of huurovereenkomst heeft overgelegd. Verweerder heeft niet nader toegelicht waarom de informatie van deze twee vergelijkingsobjecten niet is overgelegd. Op de zitting heeft verweerder aangegeven dat de huurwaarden van alle vergelijkingsobjecten zijn gebaseerd op ingevulde huurinlichtingenformulieren en eventueel op de daarbij bijgevoegde huurovereenkomsten. De rechtbank gaat er daarom van uit dat verweerder ook de beschikking had over deze stukken bij de vergelijkingsobjecten aan de [adres 5] en de [adres 6] , terwijl hij deze niet heeft overgelegd. In zoverre heeft verweerder na de tussenuitspraak nog niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en is de informatieachterstand van eiser niet hersteld. Op grond van artikel 8:31 van Pro de Awb zal de rechtbank hieruit de gevolgtrekkingen maken die haar geraden voorkomen. De rechtbank zal de vergelijkingsobjecten aan de [adres 5] en de [adres 6] buiten beschouwing laten bij haar oordeel over de vraag of aannemelijk is dat de waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is vastgesteld.
6. De rechtbank stelt verder vast dat verweerder ten aanzien van het vergelijkingsobject aan de [adres 7] geen huurinlichtingenformulier, maar wel de huurovereenkomst heeft overgelegd. Gelet op de toelichting van verweerder op de zitting dat huurders om huurinlichtingen wordt gevraagd middels een huurinlichtingenformulier, gaat de rechtbank er zonder nadere toelichting van verweerder van uit dat hij de beschikking heeft over een huurinlichtingenformulier van de [adres 7] , maar dit niet heeft overgelegd. De rechtbank zal hieraan geen gevolgtrekkingen verbinden, omdat zij van oordeel is dat de informatieachterstand met het overleggen van de huurovereenkomst in voldoende mate is hersteld. Zij betrekt bij dit oordeel dat op de huurinlichtingenformulieren die verweerder heeft overgelegd van de andere vergelijkingsobjecten, staat vermeld dat de vragen met betrekking tot de huurgegevens niet ingevuld hoeven te worden als de huurovereenkomst wordt overgelegd. De rechtbank maakt daaruit en uit de vraagstellingen op dat het huurinlichtingenformulier met betrekking tot de huurgegevens alle gegevens bevat die ook in een huurovereenkomst kunnen worden gevonden. Met de overgelegde huurovereenkomst is eiser in de gelegenheid gesteld deze gegevens te controleren en te betwisten.
7. Ten aanzien van de overige vijf vergelijkingsobjecten heeft verweerder een huurinlichtingenformulier overgelegd. Alleen voor het vergelijkingsobject aan de [adres 4] heeft verweerder de huurovereenkomst bijgevoegd. De rechtbank is het in zoverre eens met eiser dat de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten niet zijn onderbouwd met huurovereenkomsten. Anders dan eiser lijkt te stellen, brengt dit nog niet mee dat verweerder de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten zonder meer niet aannemelijk maakt. De rechtbank gaat ervan uit dat verweerder ten aanzien van de huurcijfers van de vier vergelijkingsobjecten met het overleggen van de huurinlichtingenformulier alle gegevens heeft gestuurd die hij tot zijn beschikking heeft. Op de huurinlichtingenformulieren staat namelijk vermeld dat de vragen met betrekking tot de huurgegevens niet ingevuld hoeven te worden als de huurovereenkomst wordt overgelegd. Een huurder of verhuurder wordt door verweerder echter niet verplicht om een huurovereenkomst over te leggen. Nu daarnaast de huurinlichtingenformulieren volledig zijn ingevuld, is er geen aanleiding voor de rechtbank om aan te nemen dat verweerder niet alle beschikbare informatie heeft overgelegd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de informatieachterstand wat betreft deze vergelijkingsobjecten is hersteld.
De WOZ-waarde van de [adres 3] in [plaats] (het bedrijfsobject)
8.
De rechtbank verwijst naar de overwegingen 18, 19, en 20 van de tussenuitspraak voor een beschrijving van het bedrijfsobject van eiser, van de bewijslastverdeling en van de vergelijkingsobjecten die verweerder gebruikt om het huurcijfer te onderbouwen. De rechtbank beoordeelt vervolgens het inhoudelijke geschil over het bedrijfsobject aan de hand van de door partijen daarover ingenomen standpunten, waarbij het vergelijkingsobject [adres 4] zoals gezegd buiten beschouwing zal blijven.
De rechtbank verwijst naar de overwegingen 18, 19, en 20 van de tussenuitspraak voor een beschrijving van het bedrijfsobject van eiser, van de bewijslastverdeling en van de vergelijkingsobjecten die verweerder gebruikt om het huurcijfer te onderbouwen. De rechtbank beoordeelt vervolgens het inhoudelijke geschil over het bedrijfsobject aan de hand van de door partijen daarover ingenomen standpunten, waarbij het vergelijkingsobject [adres 4] zoals gezegd buiten beschouwing zal blijven.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het bedrijfsobject van € 1.077.000,-. niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de aan het bedrijfsobject toegekende huurwaarde en kapitalisatiefactor in een onjuiste verhouding staan tot de huurwaarden en kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt het volgende.
De huurwaarde
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de resterende zes vergelijkingsobjecten aannemelijk maakt dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. De huurwaarde van het bedrijfsobject is afgeleid uit voldoende vergelijkbare objecten. De vergelijkingsobjecten zijn namelijk net als het bedrijfsobject in het centrum van Utrecht gelegen winkels, zo heeft de rechtbank aan de hand van de adressen kunnen vaststellen. Dat eiser in de zienswijze stelt dat verweerder bij [adres 5] uitgaat van een verkeerde datum van de huurtransactie kan de rechtbank niet volgen, omdat in de taxatiematrix de ingangsdatum 1 mei 2019 is vermeld en deze datum ook in de huurovereenkomst staat. De rechtbank stelt verder vast dat de huurcijfers van de vergelijkingsobjecten die in de taxatiematrix zijn opgenomen, overeenstemmen met de huurcijfers zoals deze volgen uit de huurinlichtingenformulieren en/of huurovereenkomsten. Het huurcijfer van [adres 8] , genoemd in de taxatiematrix van € 54.000,-, wijkt weliswaar af van het cijfer dat op het huurinlichtingenformulier wordt genoemd (€ 60.000,-), maar dit wordt verklaard door de op het formulier vermelde huurkortingen.
11. Uit de taxatiematrix blijkt dat de gehanteerde huurwaarde per vierkante meter (€ 249) lager ligt dan het gemiddelde van de gerealiseerde gemiddelde huurprijzen per vierkante meter (€ 276). Het is daarom aannemelijk dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. De niet verder onderbouwde stelling van eiser dat de huurwaarde te hoog is biedt onvoldoende aanknopingspunten voor een ander oordeel.
De kapitalisatiefactor
12. De rechtbank vindt bovendien dat verweerder de kapitalisatiefactor gemotiveerd heeft onderbouwd met de verkopen van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten. [adres 9] vindt de rechtbank echter minder geschikt als vergelijkingsobject, omdat deze anders dan het bedrijfsobject slechts uit één ruimte bestaat, die wordt getypeerd als ‘werkruimte’. Verweerder heeft over dit object ook toegelicht dat het meer een ruimte is die geschikt is voor dienstverlening dan voor het (potentieel) exploiteren van een restaurant/café. De andere vergelijkingsobjecten vindt de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar. Het zijn namelijk allemaal bedrijfsobjecten die net als het bedrijfsobject afkomstig zijn uit het bouwjaar 1900, die in het centrum van Utrecht zijn gelegen en die ook een onderverdeling kennen in een winkel- of café-/restaurantruimte en een werk-/opslagruimte. De rechtbank constateert dat deze vergelijkingsobjecten verschillen met het bedrijfsobject wat betreft onder meer grootte, de kwaliteit, de staat van onderhoud en het soort object. Het bedrijfsobject wordt bijvoorbeeld vergeleken met drie winkels en slechts met één restaurant. Verweerder heeft daarover toegelicht dat het lastig is om voor het bedrijfsobject goede verkochte vergelijkingsobjecten te vinden. De rechtbank ziet weliswaar dat er verschillen zijn, maar zij vindt dat verweerder met de voor het bedrijfsobject gehanteerde (en op een na laagste) kapitalisatiefactor van 14,4 in vergelijking met de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten voldoende ruimte heeft gelaten om die verschillen op te vangen. De rechtbank ziet in de niet verder onderbouwde stelling van eiser dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld, geen aanleiding voor een ander oordeel.
Conclusie
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het bedrijfsobject niet te hoog heeft vastgesteld. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
14. In de vastgestelde schending van artikel 8:42 van Pro de Awb ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.897,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze bij een wegingsfactor 1). Daarbij is de rechtbank, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, in afwijking van het Bpb uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-. Ook bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.897,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak en de tussenuitspraak van 2 december 2021 kan binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. U ziet deze datum hierboven.