Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4825
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 253.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1967 rijwoning met een berging. De woning heeft een inhoud van 372 m3 en een kaveloppervlakte van 141 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 240.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat de verkoop aan de [adres 2] in [plaats 2] , [woonplaats] hoort te zijn. Verweerder heeft de woning vergeleken met drie verkopen gelegen in [woonplaats] , te weten: [adres 3] en [nummer] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan twee in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
KOUDV-factoren van referentiewoningen
9.1
Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder inpandige foto’s van de referentiewoningen had moeten overleggen, zodat hij kan controleren of verweerder de KOUDV-factoren voor de referentieobjecten juist heeft vastgesteld. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiser zich op het standpunt dat dit op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die verweerder moet overleggen.
9.2
Eiser heeft dit pas op de zitting heeft aangevoerd. Als een partij op de zitting nieuwe beroepsgronden aanvoert, moet de rechter aan de hand van de eisen van een goede procesorde beoordelen of dat toelaatbaar is. De goede procesorde is erop gericht dat partijen maar ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn [1] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 5 april 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. In dat geval had verweerder de gelegenheid gehad om de gevraagde informatie in het geding te brengen.
9.3
Dit betekent dat de rechtbank deze beroepsgrond buiten beschouwing laat.
Buurpand [adres 2]
10.1
Eiser voert aan dat verweerder [adres 2] een lagere waarde onderbouwt. Volgens eiser is [adres 2] een vrijwel identiek buurpand dat rondom de waardepeildatum is verkocht. Hij verwijst naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951). In deze uitspraak overweegt de rechtbank dat indien gebruik wordt gemaakt van de methode van systematische vergelijking, waarin een vrijwel identiek buurpand rond de waardepeildatum is verkocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de WOZ-waarde van de woning overeenkomt met de door tussen niet gelieerde partijen onder zakelijke voorwaarden betaalde verkoopprijs voor dat vrijwel identieke buurpand. Dit is alleen anders wanneer de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en zo nodig aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs niet die waarde weergeeft [2] . Verder stelt eiser dat verweerder de referentiewoning aan de [adres 2] ten onrechte niet indexeert vanaf de transportdatum, nu er minder dan drie maanden zijn gelegen tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van levering.
10.2
De rechtbank is het niet met eiser eens dat er van uit moet worden gegaan dat de waarde van buurpand [adres 2] overeenkomt met de WOZ-waarde van de woning. Verweerder wijst in het verweerschrift terecht op de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 3 februari 2022 [3] en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 juni 2020 [4] . Hierin wordt geoordeeld dat alleen het buurpand als referentiewoning gebruikt moet worden, geen steun vindt in het recht en dat de heffingsambtenaar vrij is in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt nader te onderbouwen. Verweerder heeft gebruik gemaakt van drie goed vergelijkbare panden, waarvan twee in dezelfde straat gelegen. Om de waarde in het economisch verkeer vast te stellen heeft verweerder, voor zo ver nodig, correcties toegepast en de transactieprijs geïndexeerd. Er is onder andere een correctie toegepast voor staat van onderhoud bij [adres 3] en [adres 4] . Verweerder heeft hierbij de gecorrigeerde waarde per kubieke meterprijs gehanteerd en daar het gemiddelde van genomen. Zoals hiervoor geoordeeld heeft verweerder hiermee aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10.3
De rechtbank overweegt verder dat eisers opvatting dat verweerder vanaf de transportdatum moet indexeren, nu de koopovereenkomst minder dan drie maanden daarvoor is gesloten, geen steun vindt in het recht. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.