Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4349
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Verhoef).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 491.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1960 gebouwde twee-onder-een-kap bungalow met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 94 m2 en een kaveloppervlakte van 458 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 452.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , te weten: [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
Indexeringscijfer
6.1
Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Verweerder stelt dat er rekening is gehouden met de waardeontwikkeling door gebruik te maken van het indexcijfer marktontwikkelingen woningen van de Waarderingskamer. Dat indexcijfer was voor de gemeente [gemeente] tussen 2020 en 2021 2,2%. De rechtbank is van oordeel dat dat indexcijfer niet geschikt is om de waardeontwikkeling vast te stellen. Het stijgingspercentage van de Waarderingskamer is immers gebaseerd op de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van 25.477 (jaar 2020) objecten in [plaats 2] . Dat percentage is verder gebaseerd op de WOZ-waarde en niet op verkooptransacties en daarom te indirect om de stijgingen van verkoopprijzen vast te stellen. Daarnaast is het ook te algemeen omdat het op alle woningen en niet op twee-onder-een-kapwoningen in [plaats 2] ziet. Daarmee is het geen goede maatstaf om de indexering van de verkoopprijs van een individuele woning te berekenen. Verweerder heeft verder geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging van de verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen en het is dus niet mogelijk te beoordelen hoe de waardeontwikkeling van twee-onder-een kap bungalows zich verhoudt tot het gemiddelde.
6.2
De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde met de waardematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen op de onjuiste wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van e waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6.3
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verstrekte informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. De rechtbank legt dat hierna uit.
6.4
[adres 2] is op 2 december 2019 verkocht voor € 482.500,-. Deze verkoop heeft dus nagenoeg op de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat er vanuit kan worden gegaan dat de waarde van die woning op 1 januari 2020 € 482.500,- bedroeg. Daarbij wordt de waarde per m2 van deze woning, zonder indexering, € 2.762,- per m2. [adres 4] is op 1 mei 2019 verkocht voor € 395.500,-. De woning is weliswaar niet binnen drie maanden voor waardepeildatum verkocht, maar de prijs per m2, zonder indexering, is € 2.207,-. Eisers woning is gewaardeerd op € 490.000,-, met een waarde per m2 van € 2.300,-. De gemiddelde prijs per vierkante meter is € 2.484,50, dit ligt boven de prijs per m2 van de woning van eiser. Hiermee heeft verweerder de waarde van de woning aannemelijk gemaakt. De rechtbank laat het verkoopcijfer van [adres 3] buiten beschouwing, omdat deze na de waardepeildatum is verkocht.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gelijkheidsbeginsel
8. Eiser heeft op de zitting een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Verweerder heeft hiertegen bezwaar gemaakt, omdat dit niet eerder in de bezwaarfase of in beroep naar voren is gebracht. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Het aanvoeren van deze grond in dit stadium van de procedure is in strijd met de goede procesorde, omdat verweerder hiermee in een nadeliger procespositie is gebracht. Verder is niet gebleken dat eiser deze grond niet eerder naar voren had kunnen brengen. De rechtbank laat deze beroepsgrond ook buiten beschouwing.
Ligging
9. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging. De woning is gelegen naast een drukke doorgaande weg. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De referentiewoning [adres 2] ligt in dezelfde straat als die van eiser. De andere referentiewoning [adres 4] ligt 300 meter van de woning van eiser vandaan. Voor zo ver de drukke doorgaande weg invloed heeft is dit verdisconteerd in de verkoopprijzen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.