Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4905
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M Heek).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 579.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum).
In de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 9 augustus 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
De woning is een in 1994 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 220 m² en een kaveloppervlakte van 508 m².
In geschil is de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum. Eiser stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde € 534.000,- dient te bedragen, dus lager dan waar verweerder in de uitspraak op bezwaar vanuit is gegaan. Verder heeft eiser aangevoerd dat aan de uitspraak op bezwaar een aantal procedurele gebreken kleven. De rechtbank zal daar in het navolgende op ingaan.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
Aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
Aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen in [woonplaats] (de referentiewoningen):
[adres 2] , verkocht op 18 maart 2020 voor € 415.000,-;
[adres 3] , verkocht op 3 mei 2019 voor € 525.000,-;
[adres 4] , verkocht op 8 januari 2020 voor € 520.000,-;
[adres 5] , verkocht op 16 september 2020 voor € 540.000,-.
Geschiktheid van de referentiewoningen
7. Eiser voert in dit verband allereerst aan dat de referentiewoning aan het [adres 2] niet geschikt is voor de waardebepaling omdat die referentiewoning een veel kleinere woonoppervlakte heeft dan de woning.
8. De rechtbank volgt eiser in dit standpunt. De rechtbank overweegt dat de gebruiksoppervlakte van deze woning (93 m²) dusdanig afwijkt van de gebruiksoppervlakte van de woning van eiser (220 m²), dat de referentiewoning aan het [adres 2] niet goed vergelijkbaar is met de woning. [1] Gelet hierop bestaat aanleiding om deze referentiewoning buiten beschouwing te laten. De rechtbank overweegt echter dat met de overige drie referentiewoningen voldoende onderbouwing overblijft voor de WOZ-waarde van de woning.
Indexering van de koopprijs
9. Eiser stelt verder dat de prijs per m² van de referentiewoning aan de [adres 3] niet juist is geïndexeerd. Verweerder heeft de verkoopprijs van deze referentiewoning naar boven gecorrigeerd met 8,3%, omdat de verkoopdatum ervan (3 mei 2019) 242 dagen vóór de waardepeildatum is gelegen. Daarbij is de taxateur uitgegaan van de percentages van de gerealiseerde marktontwikkeling in [woonplaats] van de Waarderingskamer. Naar de rechtbank begrijpt gaat het daarbij om het indexcijfer voor de gemeente [gemeente] , dat over geheel 2019 12,5% bedroeg.
10. De rechtbank is van oordeel dat dat indexcijfer niet geschikt is om de waardeontwikkeling vast te stellen. Dat indexcijfer is immers gebaseerd op de WOZ-waarde en niet op verkooptransacties en daarom te indirect om de stijgingen van verkoopprijzen vast te stellen. Daarnaast is het ook te algemeen omdat het op alle woningen en niet op vrijstaande woningen in [woonplaats] ziet. [2] Daaruit volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Ook als wordt uitgegaan van een correctie van 5,8% in plaats van 8,3% – zoals eiser voorstaat – is de m² prijs van de referentiewoning aan de [adres 3] (van € 1.931,25) nog steeds hoger dan de m² prijs die is gebruikt voor de waardebepaling van de woning (te weten: € 1.815). Bovendien is dezelfde indexeringswijze voor een (nog grotere) correctie naar beneden (van -9,20%) gehanteerd voor de referentiewoning aan het [adres 5] . Naar het oordeel van de rechtbank is de slotsom dat ook met toepassing van het indexeringspercentage dat eiser voorstaat op zichzelf nog steeds aannemelijk dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
Onderlinge verschillen
11. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen en dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de referentiewoningen.
12. Eiser is in dat kader van mening dat de ligging op onder gemiddeld moet worden gewaardeerd. Volgens eiser heeft verweerder namelijk onvoldoende rekening gehouden met het waarde drukkend effect van de vuilcontainers die vlakbij zijn woning zijn opgesteld. Eiser verwijst hiervoor naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 december 2020 [3] . Ook voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het [energie-installatie] dat naast de woning van eiser is gelegen en met de busbaan naast de woning van eiser. Gelet op het voorgaande stelt eiser zich op het standpunt dat de grondprijs met 10% moet worden gecorrigeerd en € 18.000,- in mindering moet worden gebracht op de WOZ-waarde.
13. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Voor wat betreft de vuilcontainers overweegt de rechtbank dat niet is gebleken dat de overlast zo waarde drukkend is, dat deze een lagere WOZ-waarde rechtvaardigt. Daarbij is van belang dat de vuilcontainers bij de woning slechts één keer in de week worden neergezet. Dat is anders dan de situatie waar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 december 2020 op zag, aangezien het daar ging om ondergrondse vuilcontainers die permanent zijn geplaatst. Ook de stellingen van eiser over het [energie-installatie] en de busbaan brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat, voor zover deze factoren al een negatieve invloed zou hebben op de ligging van de woning, dit wordt gecompenseerd doordat de woning is gelegen aan het water. Deze beroepsgronden slagen dan ook niet.
14. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het slechte binnenwerk hout, de lekkage in de badkamer en de zwarte aanslag op het huis aan de buitenkant. Volgens eiser zou de prijs per m² van de referentiewoningen gelet daarop met 5% naar beneden moeten worden gecorrigeerd voor gedateerde voorzieningen en nog eens 5% voor achterstallig onderhoud.
15. De rechtbank merkt op dat het onderhoud en voorzieningen van de woning in de taxatiematrix is gewaardeerd met het cijfer van 3. Naar de rechtbank begrijpt betekent dit dat de woning voor wat betreft onderhoud en voorzieningen als ‘gemiddeld’ is gewaardeerd. De referentiewoningen hebben dezelfde waardering gekregen. Door verweerder is aangegeven dat de door eiser gestelde gebreken onvoldoende substantieel zijn om een lagere score te rechtvaardigen ten opzichte van de referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om te twijfelen aan de juistheid van die waardering. Bovendien heeft verweerder er terecht op gewezen dat de m² prijs van de referentiewoningen hoger is dan dat van de woning. Voor zover de woning voor wat betreft onderhoud en voorzieningen zou onderdoen voor de gehanteerde referentiewoningen, is daar naar het oordeel van de rechtbank via die band voldoende rekening mee gehouden. Ook deze beroepsgronden slagen dus niet.
16. Ook overigens zijn de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen naar het oordeel van de rechtbank goed bruikbaar voor de waardebepaling van de woning. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen ook niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en ook een vergelijkbare bouwkwaliteit (allen gewaardeerd met het cijfer 3) hebben als de woning.
Tussenconclusie met betrekking tot de hoogte van de WOZ-waarde
17. Gelet op het voorgaande heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Procedurele gebreken?
18. De rechtbank stelt in dit verband voorop dat eiser op de zitting zijn beroepsgrond heeft ingetrokken dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat er geen volledige weergave van het verslag van de hoorzitting is opgenomen. De rechtbank zal hier daarom niet verder op ingaan.
19. Eiser voert verder aan dat verweerder ten onrechte de grondstaffel niet heeft verstrekt die zijn gebruikt voor de waardebepaling. Volgens eiser was verweerder daar op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wel toe gehouden.
20. Verweerder heeft de desbetreffende grondstaffel tijdens de zitting verstrekt. Verweerder stelt zich op het standpunt dat op grond van artikel 7:4 van Pro de Awb slechts een inzagerecht bestaat en dat conform deze bepaling alle stukken ter inzage hebben gelegen.
21. De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 7:4, tweede lid, van de Awb is bepaald dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage legt. In artikel 7:4, vierde lid, van de Awb is bepaald dat belanghebbenden van deze stukken afschriften kunnen verkrijgen tegen vergoeding van ten hoogste de kosten. In het licht daarvan heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 27 juli 2021 [4] geoordeeld dat een belanghebbende, die daarom verzoekt, in bezwaar in beginsel recht heeft op toezending van (een of meer van) de op de zaak betrekking hebbende stukken. Het bestuursorgaan is verder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verplicht om op verzoek een afschrift van de gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
22. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder gehouden was om de gebruikte grondstaffel aan eiser te verstrekken, nu eiser daarom had verzocht. Deze stukken houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de referentiewoningen. Door dat niet te doen kleeft er een gebrek aan de uitspraak op bezwaar.
23. De rechtbank ziet in dit zorgvuldigheidsgebrek echter geen reden om de uitspraak op bezwaar te vernietigen. Dit omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en heeft dit kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel leidt het zorgvuldigheidsgebrek ertoe dat eiser recht heeft op vergoeding van de in bezwaar en in beroep gemaakte proceskosten en het betaalde griffierecht.
24. De proceskostenvergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. Daarbij is de rechtbank, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 [5] , in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt in beroep van € 759,-. De vergoeding bedraagt in totaal € 1.518,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 759,-). De rechtbank bepaalt verder dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 49,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 november 2022.
De griffier is verhinderd De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen. de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.