Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1814
uitspraak van de meervoudige kamer van 28 januari 2022 in de zaak tussen
Agapanthus Invest B.V., gevestigd in Bussum,
eiseres,
(gemachtigde: mr. T.E.P.A. Lam),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Blaricum(het college), verweerder,
(gemachtigde: mr. C.N.J. Kortmann).
Inleiding
Eiseres heeft aan de [percelen] in [plaats] (het perceel) vier woningen (het bouwplan) gerealiseerd. Op het perceel was voorheen een tuincentrum gevestigd. Om het bouwplan te kunnen realiseren heeft eiseres op 22 december 2016 een anterieure overeenkomst (de anterieure overeenkomst) gesloten met de gemeente Blaricum. In de anterieure overeenkomst zijn de gemeente Blaricum en eiseres, samengevat en voor zover hier relevant, overeengekomen dat de gemeente Blaricum zich zou inspannen om de verwezenlijking van het bouwplan planologisch mogelijk te maken en dat eiseres drie van de vier woningen voor een periode van tien jaar (te rekenen vanaf de datum van gereedkomen van de laatste sociale huurwoning) als sociale huurwoning zou verhuren.
Op 24 januari 2017 heeft de gemeenteraad van de gemeente Blaricum (de gemeenteraad) het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Blaricum Dorp, Schapendrift’ vastgesteld. Daarmee werd het bouwplan planologisch mogelijk gemaakt.
Vervolgens heeft de gemeenteraad op 6 maart 2018 het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan is, na rectificatie, op 19 juni 2018 in werking getreden. In dit bestemmingsplan is op een deel van het perceel – namelijk voor drie van de vier woningen van het bouwplan – de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – sociale huur’ gelegd. Deze functieaanduiding stond niet in het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Blaricum Dorp, Schapendrift’.
Eiseres meent door het nieuwe planologische regime bestaande uit de functieaanduiding in het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ planschade te hebben geleden en heeft daarom bij het college een aanvraag om tegemoetkoming in planschade (de aanvraag) ingediend. [1]
Op 30 juni 2020 heeft de gemeenteraad opnieuw een bestemmingsplan vastgesteld, namelijk het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp, herziening 2020’. In dit bestemmingsplan is de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – sociale huur’ voor de drie woningen weer geschrapt.
Met een besluit van 29 juli 2020 (het primaire besluit) heeft het college de aanvraag in overeenstemming met het planschadeadvies van [adviesbureau] van 27 mei 2020 afgewezen.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. Met het besluit van 2 maart 2021 (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de (hybride) zitting van 10 december 2021. De jongste rechter en één van de twee griffiers hebben via een Skypeverbinding aan de zitting deelgenomen. De voorzitter, de oudste rechter en de andere griffier waren fysiek in de zittingszaal aanwezig. Namens eiseres was in de zittingszaal [A] aanwezig. Hij werd bijgestaan door de gemachtigde van eiseres. Namens het college waren aanwezig [B] en [C] , bijgestaan door de gemachtigde van het college en zijn kantoorgenoot mr. L.S. Westendorp.
Overwegingen
Waarover gaat het geschil?
1. Partijen zijn het er over eens dat eiseres naar de toekomst toe als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp, herziening 2020’ sowieso geen schade meer lijdt. Met dit bestemmingsplan is het planologisch regime weer gelijk aan hetgeen was opgenomen in het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Blaricum Dorp, Schapendrift’.
2. Maar eiseres voert aan dat zij als gevolg van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ al voordat het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp, herziening 2020’ in werking trad onomkeerbare schade heeft geleden die met de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan niet meer teniet kon worden gedaan. Eiseres heeft als gevolg van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ – dat op dat moment van kracht was – bij de realisatie van het bouwplan afgezien van het onderkelderen van de drie sociale huurwoningen. In de anterieure overeenkomst was eiseres met de gemeente Blaricum overeengekomen dat drie woningen voor een periode van tien jaar zouden worden verhuurd als sociale huurwoning. Volgens eiseres zou onderkeldering van die drie woningen na tien jaar, als het gebruik van de woningen niet meer beperkt is tot sociale huur, voldoende rendement hebben opgeleverd, waardoor zij als redelijk handelend eigenaar zeker kelders onder de woningen zou hebben gerealiseerd. De gebruiksbeperking voor sociale huurwoningen in het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ kende geen eindtermijn van tien jaar. Bij woningen die altijd in gebruik zijn als sociale huurwoningen kan de investering van een onderkeldering volgens eiseres niet worden terugverdiend. Omdat de drie sociale huurwoningen nu niet zijn onderkelderd, zal de opbrengst van deze woningen na de met de gemeente Blaricum overeengekomen periode van tien jaar lager zijn. Het nu alsnog onderkelderen van de woningen wordt door eiseres ook niet rendabel geacht. Eiseres stelt dus rendement te hebben misgelopen. Haar schade bedraagt op grond van een door haar overgelegde taxatie
€ 189.354,-. Eiseres wil dat het college deze schade, te vermeerderen met wettelijke rente en deskundigenkosten, vergoedt.
3. Het college stelt zich primair op het standpunt dat eiseres geen planologisch nadeel heeft geleden. Op grond van de anterieure overeenkomst gold al een gebruiksbeperking om de drie woningen als sociale huurwoning te verhuren. Hierdoor was het volgens het college voor eiseres juridisch onmogelijk om de drie woningen gedurende de planperiode van tien jaar van het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Blaricum Dorp, Schapendrift’ anders te gebruiken dan als sociale huurwoning. Daarom moet volgens het college in de planvergelijking tussen het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Blaricum Dorp, Schapendrift’ en ‘Blaricum Dorp 2018’ van de situatie worden uitgegaan dat de betreffende drie woningen alleen als sociale huurwoning gebruikt mochten worden, zowel onder het oude, als onder het nieuwe planologische regime. Subsidiair stelt het college zich op het standpunt dat het nadeel dat eiseres stelt te lijden niet voor een tegemoetkoming in aanmerking komt, omdat er geen rechtstreeks causaal verband bestaat tussen de gestelde schade en het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’. Volgens het college is het eventueel mislopen van rendement door het niet onderkelderen van de drie woningen geen ruimtelijk gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’, maar een gevolg van een door eiseres gemaakte keuze. Zowel onder het oude als het nieuwe bestemmingsplan had eiseres de woningen kunnen onderkelderen, omdat alleen de gebruiksmogelijkheden werden beperkt, maar niet de bouwmogelijkheden.
Boordeling door de rechtbank
Is er sprake van planologisch nadeel?
4. De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of eiseres als gevolg van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren dan onder het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Blaricum Dorp, Schapendrift’. Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval.
5. Door de in het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ opgenomen functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – sociale huur’ werd het gebruik van drie woningen op het perceel beperkt tot het gebruik als sociale huurwoning. Deze beperking was niet opgenomen in het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Blaricum Dorp, Schapendrift’. Niet ter discussie staat dat een sociale huurwoning op de markt minder waard is dan een huurwoning in de vrije sector of een koopwoning. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van het perceel door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ dus verminderd. Dat eiseres met de gemeente Blaricum in een anterieure overeenkomst was overeengekomen dat de drie woningen voor tien jaar als sociale huurwoning zouden worden verhuurd, maakt niet dat de rechtbank tot een ander oordeel komt. De rechtbank volgt het college niet in zijn standpunt dat eiseres er vanuit mocht gaan dat de gemeenteraad bij een reguliere actualisering na tien jaar de functieaanduiding weer zou verwijderen. Bij de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ stond op geen enkele wijze vast dat de gemeenteraad dit bestemmingsplan na het verstrijken van de civielrechtelijke overeengekomen termijn van tien jaar na het opleveren van de laatste sociale huurwoning zou actualiseren en ook niet dat het bestemmingsplan dan in het voordeel van eiseres zou worden gewijzigd. De anterieure overeenkomst stond er (in tegenstelling tot het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’) niet aan in de weg dat de oude planologische situatie tien jaar na het opleveren van de laatste woning maximaal zou worden ingevuld.
6. Niet ter discussie staat dat de waardevermindering van het perceel inmiddels in natura aan eiseres is gecompenseerd door de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp, herziening 2020’ waarin de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – sociale huur’ voor de drie woningen weer is geschrapt.
Is de gestelde schade een ruimtelijk gevolg van bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’?
7. Eiseres baseert de gestelde schade niet op de waardevermindering van het perceel, maar op het niet onderkelderen van de drie woningen. Die schade kan volgens eiseres niet meer ongedaan gemaakt worden met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp, herziening 2020’.
8. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade alleen de ruimtelijke gevolgen van het oude en nieuwe planologische regime relevant zijn. De volgende vraag die de rechtbank daarom moet beantwoorden is of de schade die eiseres stelt te lijden door het niet onderkelderen van de drie woningen als een ruimtelijk gevolg van de planologische mutatie kan worden aangemerkt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.
9. De rechtbank kan eiseres volgen in haar stelling dat haar investeringskeuze om de drie woningen niet te onderkelderen een gevolg is van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat het niet onderkelderen van de woningen een ruimtelijk gevolg is van het bestemmingsplan. Partijen zijn het er over eens en de rechtbank stelt ook vast dat de onderkeldering van de woningen zowel op grond van de bouwregels van het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Blaricum Dorp, Schapendrift’, als op grond van de bouwregels van het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ was toegestaan. De vergelijking die eiseres op de zitting maakte met een perceel waarop eerst een supermarkt is toegestaan en na een planologische wijziging geen supermarkt meer is toegestaan en de eigenaar vanuit ruimtelijk oogpunt genoodzaakt is om andere investeringskeuzes te maken, gaat hier dus niet op. De kelders waren op grond van beide bestemmingsplannen planologisch toegestaan. Dat de woningen niet zijn onderkelderd, is een gevolg van de keuze die eiseres als eigenaar van het perceel heeft gemaakt en niet een gevolg van een bestemmingsplanregel die het bouwen van de kelders verbood.
Is er rechtstreeks causaal verband?
10. Het voorgaande betekent ook dat niet is voldaan aan de op grond van vaste rechtspraak gestelde eis dat er een rechtstreeks oorzakelijk verband moet bestaan tussen de door eiseres gestelde schade en het nieuwe planologische regime in het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’.
Conclusie
11. De conclusie van het voorgaande is dat het college in de aanvraag geen aanleiding heeft hoeven zien voor het aan eiseres toekennen van een tegemoetkoming in planschade. Het college heeft de aanvraag terecht afgewezen. Dit maakt dat de rechtbank niet meer toekomt aan het bespreken van de beroepsgronden van eiseres over het normaal maatschappelijk risico en de schadebeperking en een beoordeling van de door eiseres overgelegde taxatie van de gestelde schade.
12. De rechtbank begrijpt dat eiseres het als niet rechtvaardig heeft ervaren dat de gemeenteraad in afwijking van de afspraken die zij meende te hebben gemaakt met de gemeente Blaricum over de realisatie van het bouwplan toch een functieaanduiding heeft opgenomen in het bestemmingsplan ‘Blaricum Dorp 2018’ en dit pas nadat het voor haar al te laat was pas weer ongedaan heeft gemaakt. Maar dit maakt niet dat het bestreden besluit inhoudelijk onjuist is en dat is wat de rechtbank moet beoordelen.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, voorzitter, en mr. R.C. Moed en
mr. C. de Kruif, leden, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 28 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. C. de Kruif, leden, in aanwezigheid van mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 28 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
Voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.