Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4537
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 482.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de online zitting van 28 april 2022. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Herk, de waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1934 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met dakkapel en berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 134 m2 en ligt op een kavel van 204 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 465.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
6.Verweerder heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen gecorrigeerd voor de ontwikkeling van hun waarden tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum of omgekeerd. Deze correctie heeft plaatsgevonden met behulp van een indexeringspercentage. Dit indexeringspercentage is gebaseerd op een permanente marktanalyse van verkooptransacties in [plaats] . Verweerder heeft een lijst met verkooptransacties ingediend van woningen die binnen dezelfde categorie vallen als de woning van eiser, namelijk eengezinswoningen. Het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage is op basis van deze verkooptransacties tot stand gekomen.
7.Eiser heeft aangevoerd dat verweerder bij de berekening van het indexeringspercentage ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de verkooptransacties voor wat betreft de inhoud, oppervlakte en de staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen. Verweerder had bij de berekening van het indexeringspercentage meer moeten differentiëren.
8.De rechtbank is van oordeel dat verweerder in deze zaak de indexeringspercentages niet verder hoefde te differentiëren Eiser heeft geen overtuigende redenen gegeven waarom differentiatie op basis van inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen in deze zaak nodig was. De rechtbank volgt daarbij de gemachtigde van verweerder in zijn betoog ter zitting dat er wel nadelen kleven aan het verder differentiëren. Verdere differentiatie op de door eiser genoemde punten zou namelijk kunnen leiden tot onbetrouwbare indexeringspercentages, omdat deze dan zouden berusten op een beperkter aantal verkooptransacties. De rechtbank begrijpt dan ook dat verweerder in deze zaak de differentiatie beperkt heeft tot eengezinswoningen in [plaats] . De beroepsgrond slaagt niet.
9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat