Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4250
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 859.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 september 2021heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De gemachtigde van verweerder is niet verschenen. De taxateur van verweerder heeft deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1922 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een bruto-inhoud van 615 m3 en een kaveloppervlak van 315 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 765.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 859.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 21 april 2020 voor € 870.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 7 oktober 2018 voor € 995.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 augustus 2019 voor € 795.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
8.1
Eiser stelt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Volgens eiser moet verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix opstellen en overleggen als daar om wordt gevraagd. Eiser wijst in dit kader op het zogeheten blackbox-arrest van de Hoge Raad. Ook stelt eiser dat hij geen grondstaffel heeft ontvangen. Verweerder stelt dat hij voldoet aan de eisen die door de Hoge Raad zijn gesteld. Op verzoek wordt in bezwaar de grondstaffel verstrekt. Volgens verweerder is de grondstaffel in bezwaar aan de toenmalige gemachtigde van eiser, [bedrijf] . verstrekt. Eiser heeft de ontvangst van dit stuk niet betwist. Volgens verweerder kan eiser naar aanleiding van deze gegevens/informatie nadere vragen stellen op bijvoorbeeld de hoorzitting.
8.2
De rechtbank is het met verweerder eens. De rechtbank legt dat hierna uit. Eiser stelt zich weliswaar terecht op het standpunt dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet stellen, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verplichting niet zo ver dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking stellen.
8.3
De achterliggende gedachte van het blackbox-arrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
De inhoudsmaten
9. Eiser stelt dat verweerder de inhoudsmaten van de referentiewoningen onjuist heeft berekend. Volgens eiser heeft [adres 2] een bruto inhoud van 786 m3 in plaats van 735 m2, [adres 3] een bruto inhoud van 765 m3 in plaats van 672 m3 en [adres 4] een bruto inhoud van 710 m3 in plaats van 634 m3. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de makelaar alle bijgebouwen bij elkaar heeft opgeteld. Dit verklaart het verschil in bruto-inhoud door de makelaar en de door verweerder gehanteerde bruto-inhoud. Uit de matrix blijkt dat verweerder de bijgebouwen apart heeft gewaardeerd. Daarbij komt dat verweerder op de zitting heeft aangegeven de inhoudsmaten van de woningen in [woonplaats] integraal te hebben gecontroleerd. Volgens verweerder zijn de bruto inhoudsmaten in de taxatiematrix juist. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling van eiser dat de bruto inhoud onjuist is, onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
10. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 3] in een betere staat is verkocht. Uit de matrix blijkt dat verweerder de staat van onderhoud en de staat van voorzieningen van deze woning heeft gewaardeerd op ‘3’ (gemiddeld). Volgens eiser moet deze woning hoger gewaardeerd worden. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij zowel de woning als de referentiewoningen als gemiddeld heeft gewaardeerd. Volgens verweerder zijn deze woningen zo enorm gewild dat het de koper niet uitmaakt in welke staat de woning zich bevindt. Verweerder heeft op de zitting erkend dat [adres 3] in een betere (moderne) staat is verkocht en toegelicht dat als deze woning op de KOUDV-factoren hoger wordt gewaardeerd, de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] op de KOUDV-factoren lager moeten worden gewaardeerd. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Het bijstellen van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen leidt niet per definitie tot een andere waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.