Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/541950 / KL ZA 22-153
Vonnis in kort geding van 22 augustus 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FLEVOLAND INVEST B.V.,
gevestigd te Lelystad,
eiseres,
advocaat mr. R. van der Hulle te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ALMERE,
zetelend te Almere,
gedaagde,
advocaten mr. S.G. Tichelaar en mr. P. Heijnsbroek te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Flevoland Invest en de Gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 15 juli 2022;
- de akte van de Gemeente met producties;
- de akte van de Gemeente met aanvullende producties;
- de spreekaantekeningen van Flevoland Invest;
- de spreekaantekeningen van de Gemeente.
1.2.
De mondelinge behandeling van deze zaak heeft plaatsgevonden op 8 augustus 2022. Op deze zitting is namens Flevoland Invest verschenen [A] , [functie 1] bij Flevoland Invest, bijgestaan door mr. Van der Hulle. Namens de Gemeente zijn verschenen, [B] , [C] en [D] , respectievelijk [functie 2] , [functie 3] en [functie 4] bij de Gemeente, bijgestaan door mr. Tichelaar. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Flevoland Invest is eigenaar van de [winkel 1] -supermarkt aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] te [plaats] . In het pand zijn ook een [winkel 2] en [winkel 3] gevestigd.
2.2.
De Gemeente is eigenaar van een perceel grond aan de [straat 1] te [plaats] , gelegen tussen voornoemde supermarkt en de openbare weg de [straat 2] , kadastraal bekend gemeente [.] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 2] (gedeeltelijk) met een grootte van circa. 3.017 m2 (hierna: het Perceel).
2.3.
Stichting Ymere (hierna: Ymere) is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet (een woningcorporatie) die onder meer actief is in de gemeente Almere.
2.4.
Op 17 mei 2019 hebben de Gemeente en Ymere een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer opgenomen dat Ymere het recht verkrijgt om circa 100 extra sociale huurwoningen in Almere te bouwen, bovenop de vastgelegde prestatieafspraak uit 2019 ter zake de bouw c.q. het behoud van sociale huurwoningen in Almere .
2.5.
Bij besluit van 30 januari 2020 heeft de gemeenteraad van Gemeente ingestemd met het realiseren van extra sociale huurwoningen, onder meer ter plaatse van het Perceel.
2.6.
Op 2 september 2021 hebben de Gemeente en Ymere een reserveringsovereenkomst gesloten. Daarin is – kort gezegd – opgenomen dat de Gemeente het Perceel voor Ymere reserveert en dat Ymere binnen een bepaalde termijn dient aan te geven of zij voor de verkoop in aanmerking wenst te komen, in welk geval partijen een koopovereenkomst zullen sluiten.
2.7.
De Gemeente en Ymere hebben voor de ontwikkeling van het Perceel een plan opgesteld, bestaande uit de realisatie door Ymere van circa 120 sociale huurwoningen en circa 245 m2 aan ondergeschikte commerciële ruimte in de [locatie] . De voorgenomen bebouwing bestaat uit twee torens met daartussen een lager middengedeelte.
2.8.
Bij brief van 8 februari 2022 heeft Flevoland Invest zich bij de Gemeente gemeld als gegadigde voor de verwerving van het Perceel en geschreven dat er op grond van het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 ruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de aankoop van het Perceel.
2.9.
Bij brief van 4 april 2022 heeft de Gemeente aan Flevoland Invest geschreven dat de gemeenteraad het Perceel op 30 januari 2020 heeft aangewezen voor sociale woningbouw en dat het Perceel daarmee alleen beschikbaar is voor toegelaten instellingen onder de Woningwet, zoals Ymere. Ook schrijft de Gemeente dat Ymere op basis van eerder verworven rechten, recht had op één of meerdere locaties ten behoeve van de realisatie van sociale woningbouw. Ten slotte schrijft de Gemeente dat er aldus naar haar mening voldoende objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn om vast te stellen dat Ymere als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het Perceel.
2.10.
Op 11 mei 2022 heeft Ymere aan de Gemeente medegedeeld voor de koop van het Perceel in aanmerking te willen komen.
2.11.
Op 17 juni 2022 heeft de Gemeente het volgende bericht op haar website geplaatst:
‘Uitgifte in koop perceel grond [straat 1] voor realisatie en exploitatie circa 120 sociale huurwoningen en circa 245 m2 BVO commerciële ruimte
17-06-2022
Datum: 17 juni 2022
Nummer: [nummeraanduiding 3]
Project: [wijk 1] , kavel [kavelaanduiding]
Objectinformatie
Adres: [straat 1] / [straat 2] te [stadsdeel 1]
Kadastraal perceel: Gemeente [.] , sectie [letter] , nummer [nummeraanduiding 2] (gedeeltelijk)
Perceelgrootte: ca. 3.017 m2
Mededeling voornemen tot het aangaan van een koopovereenkomst met Stichting Ymere
De gemeente Almere is voornemens om een koopovereenkomst te sluiten met Stichting Ymere (hierna te noemen: ‘de Gegadigde’) voor de uitgifte van een perceel grond aan de [straat 1] te [stadsdeel 1] ten behoeve van de realisatie en langjarige exploitatie van circa 120 sociale huurwoningen en de realisatie van circa 245 m2 BVO aan ondergeschikte commerciële ruimte in de [locatie] .
De gemeente Almere wil middels haar woonbeleid actief voorzien in de bestaande behoefte aan sociale en betaalbare woningbouw. De Gemeente wenst het perceel grond in dat kader te verkopen aan een woningcorporatie, vanwege de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet waaraan een woningcorporatie als toegelaten instelling is gebonden. Tussen de Gemeente en Ymere geldt uit hoofde van eerder gemaakte afspraken een aanbiedingsverplichting. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft het perceel grond op 27 november 2020 in dat kader aan de Stichting Ymere aangeboden om daar sociale huurwoningen te ontwikkelen en exploiteren. De gemeente Almere en Gegadigde hebben vervolgens op 2 september 2021 een reserveringsovereenkomst voor de grond gesloten. De beoogde ontwikkeling is onderdeel van de totale prognose voor alle woningcorporaties tot en met 2025 van nieuw te bouwen sociale huurwoningen.
De gemeente Almere en de Gegadigde geven met bovengenoemd voornemen tot verkoop ten behoeve van de realisatie en langdurige exploitatie van sociale huurwoningen tevens uitvoering aan het woonbeleid van de gemeente.
Gelet op het voorgaande, is de gemeente Almere van oordeel dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde, te weten de Gegadigde, in aanmerking komt voor het aangaan van de koopovereenkomst voor dit perceel grond.
Vervaltermijn
De gemeente Almere zal na verloop van 30 dagen na de datum van publicatie van dit voornemen de beoogde koopovereenkomst ondertekenen en aansluitend via notariële akte overgaan tot levering van het betreffende perceel ten behoeve van Stichting Ymere, tenzij voordien, dat wil zeggen uiterlijk op 17 juli 2022 voor 12.00 uur, een kort geding tegen dit voornemen aanhangig wordt gemaakt bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland.
Bij gebreke van het tijdig aanhangig maken van een kort geding binnen voornoemde termijn, vervalt het recht om in rechte op te komen tegen de voorgenomen uitgifte en/of daarop enige vordering tot schadevergoeding of welke andere aanspraak dan ook te baseren, althans heeft u uw rechten daarop verwerkt. De gemeente Almere en Stichting Ymere zouden immers onredelijk worden benadeeld indien pas na deze (duidelijk kenbaar gemaakte) termijn alsnog tegen het voornemen respectievelijk het aangaan van de koopovereenkomst zou (kunnen) worden opgekomen.
Met deze publicatie geeft de gemeente uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). (…).’
2.12.
Bij e-mail van 4 juli 2022 heeft woningcorporatie De Alliantie het volgende aan de advocaat van Flevoland Invest geschreven:
‘Bij inderdaad "een blanco casus" en de instemming van onze beide collega corporaties (in het kader van Didam stemmen wij het af en geven de andere waar mogelijk een verklaring van geen bezwaar) zouden we in de plek geïnteresseerd zijn geweest.’
2.13.
Bij e-mail van 21 juli 2022 heeft woningcorporatie De Alliantie het volgende aan Ymere geschreven:
‘De Alliantie is er mee bekend dat Ymere de beoogde partij is voor de locatie-ontwikkeling aan de
[straat 1] . Dit is conform de werkafspraken tussen gemeente, Goede stede, Alliantie en Ymere,
e.e.a. zoals onder meer vastgelegd in de mail d.d. 25 april 2022 en bijbehorend overzicht. De Alliantie ziet zich derhalve niet als gegadigde voor de locatie aan de [straat 1] . Wij wensen Ymere veel succes met deze ontwikkeling.’
2.14.
Bij e-mail van 21 juli 2022 heeft woningcorporatie GoedeStede een e-mail met dezelfde tekst als in de hierboven geciteerde e-mail aan Ymere verzonden.
2.15.
Bij e-mail van 4 augustus 2022 heeft woningcorporatie De Alliantie het volgende aan de Gemeente en haar advocaat geschreven:
‘Naar aanleiding van ons eerdere contact zou ik graag nog het volgende willen toevoegen aan de eerdere verklaring van mijn collega [E] .[voorzieningenrechter: de onder 2.13 genoemde e-mail van 21 juli 2022].
Een vertegenwoordiger van Flevoland Invest heeft mij benaderd voor een mogelijke acquisitie in
[stadsdeel 1] . Aangezien we hebben samengewerkt in de [wijk 2] in [stadsdeel 2] , dacht hij aan ons. Ik
heb in dat gesprek — in algemene zin — aangegeven dat wij geïnteresseerd zijn in [stadsdeel 1] , maar aangezien ik de (precieze) plek niet kende, heb aangegeven dat we bij de invulling van de
acquisitie/ambitie rekening houden met posities van andere corporaties. Als in de belending
bijvoorbeeld veel bezit staat van GS[voorzieningenrechter: GoedeStede]
of Ymere of er liggen al afspraken tussen één van de corporaties en de gemeente, dan ligt bij hen het primaat.
of Ymere of er liggen al afspraken tussen één van de corporaties en de gemeente, dan ligt bij hen het primaat.
In de dagvaarding van Flevoland Invest wordt nu de suggestie gewekt dat De Alliantie geïnteresseerd
zou zijn in de locatie als het "proces van voren af aan zou zijn begonnen". Dat is onjuist. Die woorden worden mij en De Alliantie ten onrechte in de mond gelegd. Toen duidelijk werd dat de locatie aan Ymere werd uitgegeven, ben ik uiteraard afgehaakt. Gezien de positie van de corporaties in deze buurt, is het logisch dat Ymere de meest voor de hand liggende partner is. Als Ymere de ontwikkeling oppakt, zijn wij geen gegadigde voor de locatie.
Tot slot heb ik ook nog contact gehad met de advocaat van Flevoland Invest. Hij wilde dat ik een
"Didam" bezwaar zou tekenen en indienen om hun casus sterker te maken maar dat heb ik
geweigerd. De Alliantie is immers, zoals gezegd, niet geïnteresseerd in de locatie als Ymere de
ontwikkeling oppakt. De Alliantie zou hooguit geïnteresseerd zijn als Ymere van de ontwikkeling af
zou zien.’
3.Het geschil
3.1.
Flevoland Invest vordert – samengevat – bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad en op alle dagen en uren:
de Gemeente te verbieden om het Perceel te verkopen zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria waaruit een koper kan worden geselecteerd;
voor het geval toch met Ymere een koopovereenkomst voor het Perceel zou worden gesloten, de Gemeente te verbieden daaraan uitvoering te geven dan wel te gebieden daaraan geen uitvoering te geven totdat een openbare selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria is doorlopen en Ymere in het kader van die openbare selectieprocedure als koper kan worden geselecteerd;
althans dat de voorzieningenrechter een zodanige (andere) voorziening treft als zij in goede justitie zal vermenen te behoren, zodanig dat ten behoeve van de gerechtvaardigde belangen van Flevoland Invest als gegadigde voor het Perceel wordt verzekerd dat de Gemeente (alsnog) zal voldoen aan de eisen ten aanzien van het bieden van mededingingsruimte in een procedure waarin een passende mate van openbaarheid wordt betracht, zoals deze voortvloeien uit het gelijkheidsbeginsel zoals dat in het Didam-arrest wordt vooropgesteld;
de Gemeente de veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Flevoland Invest – samengevat – het volgende. Flevoland Invest heeft zich bij de Gemeente als gegadigde voor het Perceel gemeld. Zij maakt zich zorgen over de negatieve gevolgen die het plan van Ymere voor het functioneren van haar supermarkt zal hebben. Met het zelf ter hand nemen van de ontwikkeling van het Perceel kan zij de exploitatie en aantrekkingskracht van haar supermarkt beschermen en optimaliseren. De vereisten uit het Didam-arrest zijn op de voorgenomen gronduitgifte van toepassing en aan die vereisten is door de Gemeente niet voldaan. Aan het oordeel dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de grond en dus geen selectieprocedure hoeft te worden doorlopen, moeten objectieve, toetsbare en redelijke criteria ten grondslag liggen. De Gemeente moet in de publicatie van het voornemen tot gronduitgifte gedegen motiveren waarom op basis van deze criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. De Gemeente heeft dit onvoldoende gedaan. Uit de publicatie valt af te leiden dat aan het aanmerken van Ymere als enige serieuze kandidaat twee criteria ten grondslag zijn gelegd, namelijk: 1) het zijn van een woningcorporatie als toegelaten instelling onder de Woningwet, en 2) het bestaan van een aanbiedingsverplichting (bouwclaim) uit hoofde van eerder gemaakte afspraken. Ter zake het eerste criterium geldt dat er in de gemeente Almere twee andere woningcorporaties actief zijn, te weten De Alliantie en GoedeStede. Op basis van dit criterium komt Ymere dus niet als enige serieuze gegadigde uit de bus. Bovendien valt niet in te zien waarom sociale huurwoningen zonder meer door een woningcorporatie moeten worden gerealiseerd en niet door een private partij. Ter zake het tweede criterium is niet extern toetsbaar of er op grond van eerder gemaakte afspraken inderdaad een aanbiedingsverplichting voor de Gemeente geldt. Bovendien bevestigt dit criterium juist dat de Gemeente zich vóór het Didam-arrest contractueel al had verplicht tot verkoop van het Perceel aan Ymere, zodat dit criterium specifiek is toegeschreven naar Ymere, en dus niet objectief en redelijk is. Ook is in de publicatie niet toegelicht in hoeverre de andere twee woningcorporaties geen afspraken met de Gemeente hebben ter zake het aanbieden van gronden, zodat het tweede criterium ook onvoldoende is gemotiveerd.
3.3.
De Gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Flevoland Invest in de proceskosten inclusief nakosten.
3.4.
De Gemeente baseert haar verweer – kort weergegeven – op het volgende. Ten eerste is Flevoland Invest geen serieuze gegadigde, zodat zij onvoldoende belang heeft bij de toewijzing van haar vorderingen. Het Perceel is bestemd voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen en ondergeschikte commerciële ruimte, terwijl Flevoland Invest zich richt op de exploitatie van [winkel 1] -supermarkten. Uit meerdere feiten en omstandigheden volgt dat Flevoland Invest niet daadwerkelijk geïnteresseerd is in het Perceel maar met dit kort geding een ander doel wil bereiken, namelijk het uitoefenen van invloed op de ontwikkeling van het Perceel zodat haar supermarkt daarvan zo min mogelijk nadeel ondervindt. Ten tweede is Ymere de enige, serieuze gegadigde op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, zodat de Gemeente het Perceel één-op-één aan Ymere mag verkopen. Zij heeft, met inachtneming van de aan haar toekomende beleidsruimte, drie objectieve, toetsbare en redelijke criteria vastgesteld. Die criteria zijn: i) de Gemeente wenst het Perceel, gelet op de krapte op de woningmarkt en de behoefte aan sociale huurwoningen, te verkopen ten behoeve van de ontwikkeling van sociale woningen en ondergeschikte commerciële ruimte; ii) de Gemeente wenst het Perceel daartoe te verkopen aan een toegelaten instelling (woningcorporatie), gelet op de specifieke wettelijke taken van een woningcorporatie op het gebied van volkshuisvesting en de daartoe met de Gemeente gemaakte prestatieafspraken; en iii) de Gemeente wenst het Perceel te verkopen aan Ymere, omdat zij een toegelaten instelling is én de Gemeente daarmee als betrouwbare overheid de historische afspraken (een bouwclaim) met Ymere nakomt. Die afspraken heeft de Gemeente vóór het Didam-arrest te goeder trouw gemaakt en die afspraken hebben inmiddels hun beslag gekregen in de uitwerking van de prestatieafspraken. Van gelijkheid tussen Ymere en de overige woningbouwcorporaties is door de bouwclaim geen sprake.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake indien, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Flevoland Invest stelt hiertoe dat de Gemeente blijkens haar publicatie van 17 juni 2022 op het punt staat ter zake het Perceel een koopovereenkomst met Ymere te sluiten. In die publicatie worden partijen die het met dit voornemen niet eens zijn erop gewezen dat zij een kort geding aanhangig moeten maken. Daarmee is het spoedeisend belang aan de zijde van Flevoland Invest gegeven. De Gemeente heeft het door Flevoland Invest gestelde spoedeisend belang bovendien niet weersproken.
Het Didam-arrest en de toepassing daarvan
4.2.
De kern van het geschil tussen partijen komt neer op de vraag of de Gemeente heeft voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure ter zake de verkoop van het Perceel, een en ander zoals door de Hoge Raad geformuleerd in zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (het Didam-arrest).
4.3.
In het kader van dit kort geding moet worden beoordeeld of de vorderingen van Flevoland Invest in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.4.
In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat op grond van artikel 3:14 BW Pro een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot die regels behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals de verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.
4.5.
De Hoge Raad heeft vervolgens geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
4.6.
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen, aldus de Hoge Raad.
4.7.
Ten slotte heeft de Hoge Raad een uitzondering op de hiervoor omschreven hoofdregel geformuleerd. De door middel van een selectieprocedure beoogde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat dat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
4.8.
De Gemeente beroept zich op voornoemde uitzondering en zij heeft op 17 juni 2022 haar voornemen tot één-op-één verkoop van het Perceel aan Ymere bekendgemaakt. Dit heeft zij gedaan via een mededeling op haar website op een voor een ieder toegankelijke wijze (zie punt 2.11.). De Gemeente heeft gegadigden een termijn van dertig dagen geboden om een kort geding tegen de voorgenomen verkoop aanhangig te maken. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de Gemeente hiermee voldoet aan de door de Hoge Raad gestelde eis dat het voornemen tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend moet worden gemaakt.
4.9.
Uit de getoonde belangstelling van Flevoland Invest trekt de voorzieningenrechter de conclusie dat er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van het Perceel. Dit betekent dat in beginsel, conform de hoofdregel uit het Didam-arrest, een openbare selectieprocedure moet worden doorlopen. Nu de Gemeente zich beroept op de uitzondering uit het arrest, moet beoordeeld worden of zij terecht heeft aangenomen dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt en of zij dit in haar publicatie van 17 juni 2022 voldoende heeft gemotiveerd.
4.10.
Bij besluit van 30 januari 2020 heeft de gemeenteraad van de gemeente Almere, gelet op de krapte op de woningmarkt, de behoefte aan betaalbare huurwoningen en de wachttijd voor sociale huurwoningen, ingestemd met het realiseren van extra sociale huurwoningen, onder meer ter plaatse van het Perceel. In de publicatie van 17 juni 2022 schrijft de Gemeente dat zij middels haar woonbeleid wil voorzien in de behoefte aan sociale en betaalbare woningen en dat zij voornemens is het Perceel aan Ymere te verkopen ten behoeve van de realisatie van circa 120 sociale huurwoningen en circa 245 m2 BVO ondergeschikte commerciële ruimte in de [locatie] . In de publicatie is vermeld dat de Gemeente het Perceel wenst te verkopen aan een woningcorporatie, vanwege de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet, waaraan een woningcorporatie als toegelaten instelling is gebonden.
4.11.
Uit de publicatie blijkt dat de Gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het Perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) doorslaggevend heeft geoordeeld bij de selectie van een woningcorporatie. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter heeft de Gemeente hiermee, mede gelet op de aan haar in dit kader toekomende beleidsruimte, voldoende gemotiveerd een objectief, toetsbaar en redelijk criterium ten grondslag gelegd aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het Perceel in aanmerking komt. Of een gegadigde een woningcorporatie is, is objectief bepaalbaar en toetsbaar.
4.12.
Ook betreft het een redelijk criterium. De voorzieningenrechter acht daarvoor de volgende feiten en omstandigheden van belang. Een woningcorporatie heeft op grond van artikel 19 en Pro artikel 45 e.v. Woningwet het doel om uitsluitend op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. De corporatie beoogt haar financiële middelen uitsluitend in dat belang in te zetten. De gemeenteraad is op grond van artikel 42 lid 1 van Pro de Woningwet verplicht een woonvisie vast te stellen, waarin het gemeentelijk huisvestingsbeleid voor de komende jaren is neergelegd. De woningcorporatie dient op grond van lid 2 van dit artikel met haar werkzaamheden bij te dragen aan de uitvoering van de woonvisie van de gemeenten waarin zij feitelijk werkzaam is. Gemeenten, woningcorporaties, huurdersorganisaties en bewonerscommissies maken vervolgens zogenaamde prestatieafspraken over de uitvoering van de woonvisie en de door de woningcorporaties in dit kader uit te voeren werkzaamheden (artikel 43 en Pro 44 Woningwet). Deze afspraken zien onder meer op de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. Binnen de gemeente Almere zijn deze afspraken vastgelegd in de Prestatieafspraken Almere 2020 – 2024, overeengekomen tussen de Gemeente, woningcorporaties Ymere, De Alliantie en GoedeStede en huurdersorganisatie [..] . Daarin is onder meer beschreven dat partijen zich inzetten om de voorraad sociale huurwoningen in de gemeente Almere te vergroten door op zoek te gaan naar locaties voor nieuwbouw. De verkoop van het Perceel aan Ymere draagt bij aan de verwezenlijking van die prestatieafspraken, de uitvoering van haar wettelijke taak en de behartiging van publieke belangen. Een woningcorporatie heeft bij uitstek ervaring met de ontwikkeling en langjarige exploitatie van sociale huurwoningen. Daar komt bij dat de Gemeente in haar publicatie terecht stelt dat de uitvoering van de taken door een woningcorporatie uit hoofde van de Woningwet met waarborgen is omkleed. Dat geldt niet voor private partijen. Zo zijn de taken en de besteding van de financiële middelen van woningcorporaties wettelijk vastgelegd, maken zij prestatieafspraken met gemeenten en staan zij onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties.
4.13.
Het voorgaande betekent dat de Gemeente naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot de conclusie mocht komen dat slechts een woningcorporatie als serieuze gegadigde voor de aankoop van het Perceel in aanmerking komt. Dat er op het Perceel ook commerciële ruimte is voorzien, maakt dit niet anders. Deze ruimte zal integraal, in hetzelfde gebouw (de [....] ) als de 120 sociale huurwoningen ontwikkeld worden en is met 245 m2 BVO ondergeschikt aan die woningen, zodat het voor dit onderdeel bieden van afzonderlijke mededingingsruimte niet in de rede ligt.
4.14.
Volgens Flevoland Invest onderscheidt Ymere zich niet van woningcorporaties De Alliantie en GoedeStede. De volgende vraag is dan ook of de Gemeente tot de conclusie mocht komen dat Ymere, als één van de drie in de gemeente Almere actieve woningcorporaties, als enige serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt. De voorzieningenrechter beantwoordt ook deze vraag bevestigend. Zoals overwogen maken gemeenten en woningcorporaties prestatieafspraken die onder meer zien op de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. De Gemeente heeft ter zitting toegelicht dat de prestatieafspraken samen met de woningcorporaties en de huurdersorganisatie worden uitgewerkt in werkafspraken, in welk verband een overzicht wordt gemaakt van welke corporatie welke aantallen woningen op welke locatie zal realiseren. De Gemeente heeft dit overzicht als productie 15 overgelegd. Onderdeel van die werkafspraken is dat Ymere sociale huurwoningen op het Perceel ontwikkelt. De Alliantie en GoedeStede hebben zich blijkens de hiervoor onder overweging 2.12 tot en met 2.15 geciteerde e-mails aan deze afspraken en het overzicht geconformeerd. Deze afspraken maken dat de Gemeente naar het oordeel van de voorzieningenrechter op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria mocht aannemen dat Ymere als enige serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking komt. Voornoemde overlegstructuur maakt dat het gelijkheidsbeginsel, waarop de uitspraak van de Hoge Raad is gestoeld, tussen deze woningcorporaties onderling reeds gewaarborgd is. Voor het creëren van mededingingsruimte door het organiseren van een (kostbare en tijdrovende) selectieprocedure tussen woningcorporaties onderling bestaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter in dit geval geen aanleiding. Dat de afspraak, inhoudende dat het Perceel aan Ymere wordt uitgegeven, haar oorsprong vindt in de reeds eerder tussen de Gemeente en Ymere (vóór het Didam-arrest) gesloten vaststellingsovereenkomst van 17 mei 2019 (met een bouwclaim) en reserveringsovereenkomst van 2 september 2021, maakt dit niet anders. De overige woningcorporaties zijn hier immers – mede gelet op de posities van de corporaties in het betreffende gebied – mee akkoord gegaan, zowel door incorporatie van de bouwclaim in de gezamenlijke werkafspraken als in voornoemde e-mails. De Gemeente heeft een en ander in haar publicatie van 17 juni 2022 ook voldoende gemotiveerd door te benoemen dat er voor haar ten opzichte van Ymere een aanbiedingsverplichting geldt uit hoofde van eerder gemaakte afspraken. Uit het Didam-arrest volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter, anders dan Flevoland Invest kennelijk meent, niet dat de Gemeente de volledige inhoud van deze historische afspraken moet publiceren.
Conclusie en belangenafweging
4.15.
De conclusie is dat de Gemeente zich naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter rechtsgeldig op de uitzondering van het Didam-arrest heeft beroepen. Van strijdigheid met artikel 3:14 BW Pro is geen sprake. Zij heeft op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde, namelijk Ymere, voor de aankoop in aanmerking komt en heeft haar voornemen tot verkoop op de juiste wijze, tijdig en voldoende gemotiveerd bekendgemaakt. Voorshands is dan ook niet aannemelijk dat de vorderingen van Flevoland Invest in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, zodat de vorderingen in dit kort geding zullen worden afgewezen. De Gemeente hoeft ter zake de verkoop van het Perceel niet alsnog een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didam-arrest te doorlopen.
4.16.
Een belangenafweging maakt niet dat de voorzieningenrechter tot een ander oordeel komt. De belangen van de Gemeente zijn groot. De situatie op de woningmarkt vraagt om snelle realisatie van betaalbare (huur)woningen. Bovendien heeft de Gemeente een belang bij de nakoming van de overeengekomen bouwclaim. De belangen van Flevoland Invest zijn minder zwaarwegend. De door haar genoemde gevolgen van het bouwplan voor de zichtbaarheid van de supermarkt, de parkeerbehoefte en de parkeer- en verkeersveiligheid, zijn – wat daar verder ook van zij – niet relevant voor de beoordeling van de in dit kort geding voorliggende vraag of de Gemeente heeft voldaan aan de vereisten die voortvloeien uit het Didam-arrest. Deze ruimtelijke/planologische bezwaren dienen in een bestuursrechtelijke context naar voren te worden gebracht en/of in goed overleg met de Gemeente en Ymere nader te worden besproken. Een aantal overleggen hebben reeds plaatsgevonden. Het in deze procedure mee te wegen belang van Flevoland bestaat uit het mee kunnen dingen naar de aankoop en ontwikkeling van het Perceel. In dit concrete geval weegt dit belang niet op tegen de belangen van de Gemeente.
Proceskosten
4.17.
Flevoland Invest zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op
€ 1.524,00 aan salaris advocaat (tarief complex).
4.18.
De nakosten zullen op de hieronder weergeven wijze worden begroot.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Flevoland Invest tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de Gemeente, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.524,00 aan salaris advocaat;
5.3.
veroordeelt Flevoland Invest in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat;
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Flevoland Invest niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat.
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Flevoland Invest niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Jaarsveld en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2022.