Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4861
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
(gemachtigde: D. Mertens).
Inleiding
1.1
Eiseres heeft op 26 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 567.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van [adres 3] oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 3 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde mr. A. Bakker en haar man [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Feiten
2. De woning is een in 2017 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een dakkapel en vrijstaande garage. De woning heeft een inhoud van 411 m3 en een kaveloppervlakte van 268 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 528.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij legt dat hierna uit.
8.1
In geschil is of verweerder zich bij zijn onderbouwing op de juiste gegevens heeft gebaseerd. Volgens eiser is verweerder namelijk niet van de juiste inhoud van de referentiewoningen uitgegaan. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser stamkaarten van de referentiewoningen overgelegd. Hieruit volgt dat de [adres 2] een inhoud van 550 m3 in plaats van 489 m3 heeft, dat de [adres 4] een inhoud van 584 m3 in plaats van 493 m3 heeft, dat de [adres 5] een inhoud van 577 m3 in plaats van 446 m3 heeft, dat de [adres 3] een inhoud van 530 m3 in plaats van 411 m3 heeft en dat de [adres 6] een inhoud van 588 m3 heeft in plaats van 550 m3. De referentiewoningen zijn volgens eiseres dus groter.
8.2
Op de zitting heeft verweerder toegelicht de inhoudsmaten te hebben gecontroleerd aan de hand van bouwtekeningen en dat dit is gecontroleerd door de taxateur. Eiseres betwist dat dit voldoende is, verweerder had de iWOZ-kaarten moete overleggen om de inhoudsmaten aannemelijk te maken. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de informatie die gebruikt wordt klopt en dat de iWOZ-kaarten niet worden overgelegd. De rechtbank stelt vast dat het op de weg ligt van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de gebruikte inhoudsmaten van de referentiewoningen kloppen. Eiseres heeft gemotiveerd betwist aan de hand van de stamkaarten dat de inhoudsmaten niet correct zijn. De mededeling van verweerder dat er naar is gekeken en dat het klopt volstaat niet, gelet op de betwisting door eiseres. Verweerder had de bouwtekeningen die hij heeft gebruikt voor het vaststellen van de inhoudsmaten moeten overleggen.
9.1
Verder voert eiseres aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de luxe voorzieningen, uitstraling, kwaliteit en afwerking van de referentiewoningen. Eiseres heeft hiervan foto’s overgelegd. Verweerder heeft voor de KOUDVL-factoren van de referentiewoningen gerekend met een 3 (gemiddeld), behalve voor [adres 6] die voor de uitstraling op een 4 (boven gemiddeld) en [adres 4] die voor de kwaliteit op een 4 (boven gemiddeld) zijn gewaardeerd. Verweerder heeft dit niet gemotiveerd betwist. Uit de foto’s die eiseres heeft overgelegd is duidelijk te zien dat de referentiewoningen luxe zijn in uitstraling, kwaliteit, afwerking en voorzieningen.
9.2
Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat de referentiewoningen qua inhoud voldoende vergelijkbaar zijn en heeft ook onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. Verweerder maakt de waarde van de woning niet aannemelijk.
Maakt eiseres de waarde aannemelijk?
10. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
11. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan het betwisten dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiseres de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
12. Omdat eiseres de door haar bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 535.000,-.
Proceskosten en griffierecht
13. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiseres een vergoeding voor haar proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,-, omdat de gemachtigde van eiseres een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [1] Voor de proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- voor het indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 535.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van €49,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.