Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5188
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de volgende onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 393.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op de digitale zitting van 1 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door P. Loijen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een in 1929 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een berging en garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 86 m2 en is gelegen op een kavel van 440 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 368.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 393.000,-.
3. Eiser beroept zich op art. 40 Wet Pro WOZ. Eiser stelt dat verweerder de onderliggende stukken niet heeft overgelegd waaruit blijkt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. Verweerder had daarom de stukken waaruit de toegepaste correcties blijken, moeten overleggen volgens eiser. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van art. 40 Wet Pro WOZ dienen op aanvraag de op de zaak betrekking hebbende stukken te worden verstrekt. Eiser vraagt in deze procedure echter om stukken die er niet zijn. Art. 40 Wet Pro WOZ houdt niet een verplichting voor verweerder in om deze stukken te maken en dan alsnog te verstrekken. Als de stukken er niet zijn, kan en hoeft verweerder deze niet te overleggen. Hoewel de gegevens over de correcties dus niet verstrekt hoeven worden, kan door het ontbreken van deze informatie nog wel sprake zijn van een motiveringsgebrek bij de onderbouwing. Dat beoordeelt de rechtbank hierna.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld. Verweerder heeft gekozen voor vergelijkbare woningen en heeft hierbij rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Verweerder heeft hiermee aan zijn bewijslast voldaan dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
5. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. Volgens eiser beschikt de woning over een gedateerde badkamer, keuken en sanitair. Verweerder is het eens met eiser dat de woning gedateerde voorzieningen heeft en heeft daarom de staat van voorzieningen met ‘matig’ gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat het nog lager moet zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Eiser stelt daarnaast dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud. Volgens eiser is er sprake van een slechte staat van het schilderwerk, scheurvorming en is er sinds 1976 niets aan de woning gedaan. In de matrix staat dat een voldoende staat van onderhoud inhoudt dat het onderhoud niet op peil is, maar op korte termijn niet noodzakelijk. Onder matig wordt verstaan dat onderhoud wel op korte termijn noodzakelijk is. De rechtbank is op basis van de overgelegde foto’s van oordeel dat de staat van onderhoud verbeterd kan worden, maar dat er niet uit blijkt dat onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. Eiser heeft onvoldoende concreet onderbouwd waarom op korte termijn onderhoud noodzakelijk is. De rechtbank kan verweerder daarom volgen in zijn standpunt dat de staat van onderhoud voldoende is. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Verder stelt eiser dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 2] niet bruikbaar is. Volgens eiser heeft deze woning meer woonoppervlak en is deze woning in een betere staat verkocht. Op basis van de overgelegde foto’s volgt de rechtbank het standpunt van eiser over de betere staat niet. Over het woonoppervlak overweegt de rechtbank dat het klopt dat deze woning meer woonoppervlak heeft, maar dat het verschil niet dusdanig groot is dat het object niet als referentiewoning kan dienen. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn, zo lang verweerder rekening houdt met de onderlinge verschillen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dat heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
8. De matrix onderbouwt de waarde volgens de rechtbank. [adres 2] heeft een identieke waardering op de KOUDV-factoren en heeft een iets hogere m2-prijs. [adres 3] heeft een slechtere waardering op de KOUDV-factoren en daarom ook een lagere prijs per m2. [adres 4] heeft een betere waardering op de KOUDV-factoren, daarom heeft deze woning ook de hoogste m2-prijs. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank daarmee aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen en dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
10. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop het proces-verbaal van deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit proces-verbaal is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.