Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4325
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 574.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 19 juli 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1935 gebouwde hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 136 m² en een kaveloppervlakte van 77 m². Bij de woning hoort een berging van 10 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Eiser staat een waarde van € 493.000 voor.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie in [gemeente] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 20 februari 2019 voor € 473.000;
[adres 3] , verkocht op 10 oktober 2018 voor € 487.500;
[adres 4] , verkocht op 17 juli 2020 voor € 525.000.
Beoordeling van de zaak
6.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.
8. Eiser voert aan dat de verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 3] en de [adres 4] niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van zijn woning. Het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 3] ligt te ver van de waardepeildatum 1 januari 2020 af en de referentiewoning aan de [adres 4] wijkt qua gebruiksoppervlakte te veel af.
9. De beroepsgronden slagen niet. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de verkoopcijfers van de referentiewoningen bruikbaar. De woning aan de [adres 3] is verkocht op 10 oktober 2018, dus iets meer dan 12 maanden voor de waardepeildatum. De rechtbank vindt de verkoopdatum daarmee niet dusdanig ver van de waardepeildatum afgelegen, dat het verkoopcijfer alleen daarom niet meer geschikt is om de waarde van eisers woning mee te onderbouwen. De woning aan de [adres 4] is met een gebruiksoppervlakte van 99 m² weliswaar kleiner dan de woning (136 m²), maar dit verschil is volgens de rechtbank niet zodanig dat er geen vergelijking meer mogelijk is met de woning.
10. Eiser heeft er op de zitting op gewezen dat zijn woning een voormalig winkelpand betreft waardoor de indeling onpraktisch is. Daarnaast beschikt de woning anders dan de referentiewoningen niet over een tuin. Voor zover eiser hiermee beoogt te stellen dat hiervan een waardedrukkend effect uitgaat waar verweerder bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden, slaagt het betoog van eiser niet.
11. Verweerder betwist dat het feit dat sprake is van een voormalig winkelpand zonder meer betekent dat de woning ook ondoelmatig is. De taxateur van verweerder heeft verder toegelicht dat wellicht niet iedereen de indeling van een voormalig winkelpand even aantrekkelijk zal vinden, maar dat hij zich ook kan voorstellen dat er voldoende kopers zijn te vinden die het juist wel aantrekt. Hij wijst er in dit verband op dat het een heel lichte woning met meer glasoppervlak betreft. Eiser heeft niets meer ingebracht tegen de toelichting van (de taxateur van) verweerder. De rechtbank vindt het gelet op de betwisting van verweerder en de niet verder onderbouwde stelling van eiser, niet aannemelijk dat de woning van eiser als voormalig winkelpand, onpraktisch is ingedeeld. Gelet op de nadere toelichting van de taxateur van verweerder vindt zij het ook niet aannemelijk dat van een eventueel afwijkende indeling van de woning, een bijzonder waardedrukkend effect uitgaat.
12. Verder heeft de taxateur toegelicht dat de woning weliswaar geen tuin heeft, maar wel een ruim dakterras. Volgens eiser gaat het slechts om een dakterrasje en is een dakterras hoe dan ook vanwege zijn aard al onvergelijkbaar met een tuin. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de afwezigheid van een tuin in dit geval leidt tot een waardedrukkend effect waar verweerder extra rekening mee had moeten houden bij de waardebepaling. Eiser heeft niets aangedragen waaruit zou kunnen blijken dat het dakterras van zijn woning niet normaal bruikbaar is. De rechtbank gaat er daarom van uit dat het dakterras een bruikbare aan een tuin min of meer gelijk te stellen buitenruimte is. Zij betrekt daar ook bij dat de woning net als de referentiewoningen over een aparte berging beschikt. Eiser heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit een waardedrukkend effect zou kunnen blijken. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser voert onder verwijzing naar zijn taxatierapport aan dat er verkoopcijfers van beter vergelijkbare woningen beschikbaar zijn die aantonen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
14. De rechtbank overweegt dat verweerder vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de waarde te onderbouwen en dat verweerder geen gebruik hoeft te maken van referentiewoningen die door een belanghebbende als even goed of beter vergelijkbaar worden beschouwd. Daarnaast constateert de rechtbank op basis van de taxatiematrix van eiser dat zijn geselecteerde woningen eveneens verschillen vertonen met de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte en de onderhoudstoestand. De woning aan de [adres 5] heeft volgens eiser bijvoorbeeld een slechtere onderhoudstoestand. Ook hebben laatstgenoemde woning en de woning aan de [adres 6] in vergelijking met de door verweerder gekozen referentiewoningen een grotere afwijking wat betreft de perceeloppervlaktes. Met de informatie die eiser over de woningen heeft verstrekt is daarom niet gebleken dat de door hem aangedragen woningen beter vergelijkbaar zijn dan de door verweerder gehanteerde referentiewoningen.
15. Eiser stelt dat het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel is geschonden. Hij stelt dat de WOZ-waarde van twee van de drie door verweerder gehanteerde referentiewoningen ( [adres 3] en [adres 4] ) WOZ-waardes hebben die € 20.000,- tot € 30.000,- lager zijn vastgesteld dan de eigen geïndexeerde verkoopcijfers. De referentiewoning aan de [adres 3] heeft een WOZ-waarde van 504.000,- en de referentiewoning aan de [adres 4] een WOZ-waarde van € 463.000,-. Volgens eiser gaat het om gelijke gevallen omdat zijn woning en de referentiewoningen in [gemeente] gelegen tussenwoningen zijn die afkomstig zijn uit dezelfde bouwjaarklasse.
16. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Volgens vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945 en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaren van 28 juni 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5408) moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. De rechtbank ziet dat de gebruiks- en kaveloppervlakte van de referentiewoning aan de [adres 3] afwijken van de woning met respectievelijk 31 m² en 35 m². Bij de referentiewoning aan de [adres 4] betreft het een verschil van 37 m² respectievelijk 13 m². Van verwaarloosbare verschillen met eisers woning is daarom volgens de rechtbank geen sprake, zodat reeds daarom het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
Conclusie
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 augustus 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.