Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3055
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Klinkhamer).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 246.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 15 juni 2022 op zitting behandeld. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2000 gebouwde rijwoning. De woning heeft een oppervlakte van 101 m² en ligt op een kavel van 136 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 215.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ geldt dat bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de fictie dat een onroerende zaak in volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen, dus ook al zou dat anders zijn. Daarmee is de omstandigheid dat, zoals eiser heeft gesteld, de woning wordt verhuurd niet relevant voor de beoordeling van de vraag of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
4. Verweerder heeft de WOZ-waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [gemeente] gelegen woningen:
1. [adres 2] verkocht op 29 april 2020 voor € 297.500,-;
2. [adres 3] , verkocht op 2 juli 2020 voor € 295.500,-;
3. [adres 4] , verkocht op 27 augustus 2019 voor € 265.000,-;
4. [adres 5] , verkocht op 1 april 2020 voor € 285.000,-;
5. [adres 6] , verkocht op 14 augustus 2019 voor € 260.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
7. Eiser stelt dat sprake is van een dictatoriale oligopolie van de totale overheid. De overheid is door de Hoge Raad in december 2021 teruggefloten voor het gebruik van een fictief instrument bij de concretisering van de waarde van vermogensrendementsheffing. Volgens eiser gaat verweerder bij zijn berekeningsmethode gewoon door met het gebruik van de door de Hoge Raad verboden fictie variabelen.
8. Bij het bepalen van de WOZ-waarde van een onroerende zaak, die als heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting dient, moet het beoordelingskader van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ worden aangehouden. De koppeling van eiser met het arrest van de Hoge Raad van 21 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1963) volgt de rechtbank niet, omdat het in deze zaak gaat om een ander wettelijk kader. Van een door verweerder foutief gehanteerde berekeningsmethode (vergelijkingsmethode) is dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
9. De rechtbank vindt dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn. De referentiewoningen liggen namelijk allemaal in dezelfde buurt als eisers woning, waarvan drie in dezelfde straat, ze zijn rondom de waardepeildatum verkocht en hebben een vergelijkbaar bouwjaar (1999/2000). Ook zijn de referentiewoningen even groot als de woning van eiser (101 m²). Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de het hoofdgebouw van de woning en de referentiewoningen te berekenen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
10. Eiser voert aan dat de referentiewoningen aan de [adres 7] niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde, omdat zij in een de straat achter zijn eigen woning zijn gelegen en voor deze woningen een ander bouwbesluit geldt.
11. De rechtbank vindt dat de referentiewoningen aan de [adres 7] wel bruikbaar zijn, ook al liggen ze in een andere straat en geldt er mogelijk een ander bouwbesluit. Bij de vergelijkingsmethode hoeven namelijk niet alleen de verkoopcijfers van identieke woningen te worden gebruikt. Wel moeten de woningen voldoende vergelijkbaar zijn. De rechtbank vindt dat dit zo is, gelet op het bouwjaar, nu de referentiewoningen in de buurt van de woning zijn gelegen, ze net als de woning een woonoppervlakte van 101 m² hebben en ook de kavels bijna even groot zijn (134 – 136 m²). De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat de medewerkers van de gemeente geen antwoord hebben gegeven op de vragen die hij in bezwaar heeft gesteld over de WOZ-waarde en de rioolheffing. Daarnaast wijst eiser erop dat hij niet beschikt over het taxatieverslag.
13. Verweerder bevestigt dat in bezwaar niet alle vragen zijn beantwoord die eiser heeft gesteld. Eisers stelling biedt voor de rechtbank echter geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder in de bezwaarprocedure de WOZ-waarde op een onzorgvuldige wijze heeft vastgesteld of dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar antwoord geeft op de vragen over de kadastrale meetgegevens, grondwaarde, de waardebepaling van de opstal en de berekeningswijze van rioolheffing. Dat de vragen wat betreft de vraag of de gemeente nog andere dingen belast en over de naam van de taxateur, onbeantwoord zijn gebleven in bezwaar, doet volgens de rechtbank niet af aan de zorgvuldigheid van de bezwaarprocedure of de motivering van de uitspraak op bezwaar, omdat deze vragen niet van belang zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde. Verder is verweerder in zijn verweerschrift op alle vragen van eiser ingegaan. Eiser heeft de mogelijkheid gehad om daarop te reageren. Eiser vindt de antwoorden van verweerder vaag, maar de rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn antwoorden en de toelichting op zitting in voldoende mate inzicht heeft gegeven in zijn werkwijze bij de waardevaststelling. De beroepsgrond slaagt niet.
14. De rechtbank stelt vast dat eiser in de bezwaarfase de beschikking had of in ieder geval kon hebben over het taxatieverslag. In de bijlage bij het aanslagbiljet dat eiser heeft ontvangen wordt gewezen op de mogelijkheid om het taxatieverslag digitaal in te zien. Eiser heeft niet gesteld en ook anderszins is niet gebleken dat eiser geen gebruik heeft kunnen maken van de digitale toegangswijze. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de het feit dat de kwaliteit van onder meer de stenen van de woning achteruit is gegaan door weersinvloeden.
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet in het bijzonder rekening had hoeven houden met de weersinvloeden en het effect daarvan op de stenen van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat bij de referentiewoningen sprake is van eenzelfde situatie. Het is volgens de rechtbank niet gebleken dat eisers woning meer last heeft van de weersinvloeden en daardoor van meer kwaliteitsachteruitgang dan de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
17. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat uit de onderbouwing van verweerder niet blijkt wat de waarde van de grond is. Op de derde pagina van het taxatierapport staat de relevante grondstaffel met grondwaardes per m² vermeld. Voor de eerste 150 meter van een woning geldt een prijs per m² van € 325. Bij de gegevens van de woning op pagina 2 van het taxatierapport staat vermeld dat bij de woning een perceel van 136 m² hoort, waarvoor een prijs per m² van € 325 en een totale grondwaarde van € 44.200,- geldt. Eiser heeft deze toelichting van verweerder niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
18. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 juli 2022.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.