Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/139
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.M. Dens).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.021.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 15 juni 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1934 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met drie dakkapellen en een berging. De woning heeft een inhoud van 759 m³ en ligt op een kavel van 502 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 917.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen in [gemeente] :
1. [adres 2] , verkocht op 21 januari 2020 voor € 905.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 2 juli 2020 voor € 1.151.000,-;
3. [adres 4] , verkocht op 6 april 2020 voor € 921.250,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5. Eiser voert aan dat verweerder niet voldoende heeft onderbouwd waarom bij zijn woning is uitgegaan van een 3 (gemiddelde voorzieningen) en bij de referentiewoning aan de [adres 2] , van een 2, oftewel slechtere voorzieningen. Eiser stelt dat zijn woning zeer gedateerde voorzieningen heeft. Deze zijn zo’n 20 tot 30 jaar oud. Verder wijst eiser erop dat verweerder met het Iwoz-rapport van de referentiewoning aan de [adres 2] alleen een fotorepresentatie van de keuken heeft gegeven en daarom niet kan worden beoordeeld hoe de badkamer en het sanitair eruitzien.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de enkele foto van de keuken uit het Iwoz-rapport onvoldoende heeft onderbouwd waarom de algehele indruk van de voorzieningen van de referentiewoning aan de [adres 2] als onder gemiddeld kan worden aangemerkt. Nu eiser heeft gesteld dat zijn woning over gedateerde voorzieningen beschikt en verweerder dit niet heeft betwist, is er voor de rechtbank zonder nadere onderbouwing van verweerder van dit verschil, geen aanleiding om aan te nemen dat de kwalificaties van de voorzieningen niet gelijkwaardig zijn. De rechtbank gaat daarom bij de referentiewoning aan de [adres 2] net als bij de woning en de andere referentiewoningen uit van gemiddelde voorzieningen ‘3’. Dit betekent dat de gehanteerde correctie op de voor deze referentiewoning gerealiseerde verkoopprijs p/m³ van 15% vervalt en de p/m³ van deze referentiewoning daarmee lager wordt (€ 570 p/m³).
7. De rechtbank is van oordeel dat, ook als de referentiewoning aan de [adres 2] buiten beschouwing wordt gelaten, verweerder met de resterende twee referentiewoningen aannemelijk kan maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] zijn volgens de rechtbank goed vergelijkbaar met eisers woning. De woningen zijn van hetzelfde type, afkomstig uit dezelfde vooroorlogse bouwperiode (1930/1939), hebben een vergelijkbare uitstraling en wijken qua inhoud en kaveloppervlakte niet al te veel af van de woning van eiser. Eisers stelling dat verweerder bij zijn onderbouwing van de WOZ-waarde ook rekening had moeten houden met het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 5] (verkocht in april 2020 verkocht voor € 699.000,-), volgt de rechtbank niet. De rechtbank overweegt dat verweerder vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de vastgestelde waarde te onderbouwen. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van referentiewoningen die door een eiser als goed of even goed vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Verweerder mag ervoor kiezen om referentiewoningen te hanteren waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Eiser heeft de geschiktheid van de referentiewoningen ook niet betwist.
8. Met de twee resterende referentiewoningen maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de inhoud en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep verder heeft aangevoerd maakt dit oordeel niet anders. Eiser heeft op de zitting vastgesteld dat hij beschikt over een andere grondstaffel dan de grondstaffel waar verweerder van uit is gegaan voor de berekening van de grondwaardes. De rechtbank constateert dat eiser daarover geen grond heeft aangevoerd, zodat de rechtbank daarover niet hoeft te oordelen.
9. Eiser heeft er op de zitting op gewezen dat voor de referentiewoning aan de [adres 4] in feite een dubbele correctie op de grondwaarde is gehanteerd, omdat de grondstaffel van deze referentiewoning lager is en bovendien een correctie van 20% op de grondwaarde is toegepast. Verweerder heeft toegelicht dat voor de woningen aan de [adres 6] een lagere grondstaffel geldt omdat zij aan een drukke doorgaande weg zijn gelegen. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat de referentiewoning minder goed scoort voor ligging, omdat deze naast een parkeerterrein is gelegen. Uit de toelichting van verweerder maakt de rechtbank op dat verweerder niet alleen rekening heeft gehouden met de ligging van de referentiewoning aan de [adres 6] , maar ook met de specifieke ligging van de referentiewoning naast een parkeerterrein. Er is daarom geen aanleiding om te concluderen dat verweerder een te grote correctie op de grondwaarde voor ligging heeft toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
11. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep een grondstaffel heeft gebruikt om grondwaarde van de woning en de referentiewoning te bepalen. Daarmee behoort die grondstaffel tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bestuursorgaan in de beroepsfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank sturen. Verweerder heeft de grondstaffel echter niet ingebracht, maar pas op de zitting toegelicht wat de gehanteerde grondstaffel is. De rechtbank verbindt aan de schending van artikel 8:42 van Pro de Awb het gevolg dat verweerder wordt veroordeeld in de proceskosten van eiser voor de beroepsfase. Ook bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 50,- moet vergoeden.
12. De door eiser gemaakte proceskosten stelt de rechtbank vast op € 1.518,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase (1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759,-). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uit van een waarde per punt van € 759,- in beroep.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep ongegrond;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518,-;
-draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 augustus 2022.
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.