ECLI:NL:RBMNE:2022:3550

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummers: 9617431 UC EXPL 22-100, 9617469 UC EXPL 22-101 en 9617480 UC EXPL 22-102 SGK/44740

Vonnis van 10 augustus 2022

in de zaak met zaaknummer
9617431 UC EXPL 22-100van

[procesdeelnemer I],

wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M.T.C. Bikker,

tegen:

[procesdeelnemer II],

wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. [procesdeelnemer V] .

en in de zaak met zaaknummer
9617469 UC EXPL 22-101van

[procesdeelnemer I],

wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M.T.C. Bikker,

tegen:

[procesdeelnemer III],

wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. [procesdeelnemer V] .

en in de zaak met zaaknummer
9617480 UC EXPL 22-102van

[procesdeelnemer I],

wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M.T.C. Bikker,

tegen:

1. de vennootschap onder firma

[procesdeelnemer IV],

gevestigd in [vestigingsplaats]

2.
[procesdeelnemer V],

wonend in [woonplaats 3]

3.
[procesdeelnemer VI] ,

wonend in [woonplaats 3]

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. [procesdeelnemer V] .

In alle zaken

De eisende partij in conventie en verwerende partij in reconventie wordt hierna ‘ [procesdeelnemer I] ’ genoemd. De gedaagde partijen in conventie en eisende partijen in reconventie worden hierna gezamenlijk ‘gedaagden’ genoemd. [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] worden hierna gezamenlijk ‘huurders’ en afzonderlijk met hun achternaam genoemd. [procesdeelnemer IV] , [procesdeelnemer V] en [procesdeelnemer VI] worden hierna gezamenlijk ‘ [procesdeelnemer IV] ’ genoemd.

1.De procedure

In alle zaken

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 de dagvaardingen van 28 september 2021 met producties I tot en met VII van [procesdeelnemer I] ;

 de herstelexploten van de dagvaardingen van 16 november 2021;

 de conclusies van antwoord tevens van eis in reconventie van 1 februari 2022 met producties 1 tot en met 20 van gedaagden;

 de conclusies van antwoord in reconventie van 30 mei 2022 met producties A en B van [procesdeelnemer I] .

1.2.

Op 31 mei 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens deze mondelinge behandeling is tevens de zaak met zaaknummer 9228262 UC EXPL behandeld. In deze zaak is bij afzonderlijk vonnis beslist. Bij de mondelinge behandeling waren namens de partijen in deze zaken aanwezig [procesdeelnemer I] en zijn gemachtigde mr. Bikker en verder waren aanwezig [procesdeelnemer V] , tevens gemachtigde van gedaagden, en [procesdeelnemer VI] , beiden mede namens [procesdeelnemer IV] . Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen onderzocht of het geschil door middel van een minnelijke regeling beëindigd kan worden. Bij akte uitlating na comparitie van 14 juni 2022 hebben partijen laten weten dat dat niet is gelukt.

1.3.

De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2.De feiten

In alle zaken

2.1.

[procesdeelnemer I] is eigenaar van de woningen aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] en de [straat 2] [nummeraanduiding 2] in [plaats] . Deze woningen heeft [procesdeelnemer I] kamergewijs verhuurd aan (onder andere) de huurders.

2.2.

[procesdeelnemer II] heeft op 2 juni 2017 een verzoek aan de huurcommissie gedaan om de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk te verlagen vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken.

De huurcommissie heeft vervolgens in de uitspraak van 30 oktober 2017, verzonden op 10 november 2017 met zaaknummer ZKN-2017-002033 en ZKN-2017-002035 de huurprijs vanaf 1 juni 2017 bepaald op € 194,40 per maand.

2.3.

[procesdeelnemer II] heeft op 4 januari 2018 een verzoek bij de huurcommissie ingediend om zijn betalingsverplichting te beoordelen inzake de kosten voor gas, water en elektriciteit en/of overige servicekosten over de periode 1 juni 2016 tot en met 31 december 2016.

De huurcommissie heeft vervolgens in de uitspraak van 9 juli 2018, verzonden op 5 oktober 2018 met zaaknummer 6032 de betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektriciteit en/of overige servicekosten over 1 juni 2016 tot en met 31 december 2016 vastgesteld op € 251,71.

2.4.

Bij vonnis in kort geding van 29 juni 2018 is [procesdeelnemer II] veroordeeld tot ontruiming van (de door hem gehuurde studentenkamer in) de woning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis.

2.5.

[procesdeelnemer IV] is een juridisch adviesbureau, dat zich bezighoudt met (o.m.) huurrecht en inkoop en inning van vorderingen.

2.6.

De huurders hebben respectievelijk in maart 2019 ( [procesdeelnemer II] ) en in juli 2019 ( [procesdeelnemer III] ) hun eventuele vorderingen op [procesdeelnemer I] uit de huurovereenkomst gecedeerd aan [procesdeelnemer IV] en daarbij [procesdeelnemer IV] gevolmachtigd om uit hun naam tot vaststelling van de waarde van hun vorderingen een procedure te voeren bij de huurcommissie en/of de bevoegde rechter.

2.7.

[procesdeelnemer IV] heeft vervolgens als gemachtigde van huurders uitspraken van de huurcommissie verzocht over servicekosten zoals bedoeld in artikel 7:260 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

De (voorzitter van de) huurcommissie heeft de volgende uitspraken gedaan:

uitspraak van 3 juni 2021, verzonden op 4 augustus 2021, zaaknummer 257095, op verzet door [procesdeelnemer I] tegen de uitspraak van de voorzitter van 26 januari 2021 met zaaknummer 60890 op verzoek van [procesdeelnemer II] , ter zake afrekening servicekosten jaar 2017;

uitspraak van 3 juni 2021, verzonden op 4 augustus 2021, zaaknummer 258633, op verzet door [procesdeelnemer I] tegen de uitspraak van de voorzitter van 19 januari 2021 met zaaknummer 116217 op verzoek van [procesdeelnemer II] ter zake afrekening servicekosten januari 2018 tot en met juni 2018;

uitspraak van 3 juni 2021, verzonden op 4 augustus 2021, zaaknummer 315400, op verzet van [procesdeelnemer I] tegen de uitspraak van de voorzitter van 3 februari met zaaknummer 72783 op verzoek van [procesdeelnemer III] ter zake afrekening servicekosten mei 2018 tot en met december 2018;

uitspraak van 3 juni 2021, verzonden op 4 augustus 2021, zaaknummer 169389 op verzoek van [procesdeelnemer III] ter zake afrekening servicekosten jaar 2019.

3.Het geschil

In alle zaken

In conventie

3.1.

[procesdeelnemer I] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. te verklaren voor recht althans te beslissen dat de door [procesdeelnemer IV] namens de huurders bij de huurcommissie ingediende verzoeken die hebben geleid tot de uitspraken met de zaaknummers 257095, 258633, 315400 en 169389 allemaal niet-ontvankelijk zijn althans niet voldoen aan de daarvoor geldende (entree)vereisten ingevolge wet en rechtsbeginselen, althans die verzoeken te verwerpen, althans de beslissen dat aan die verzoeken geen materiële beoordeling toekomt, althans om ter zake van die verzoeken te beslissen zoals de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;

II. te verklaren voor recht dat (ieder van) gedaagden onrechtmatig jegens [procesdeelnemer I] hebben (heeft) gehandeld;

III. (ieder van) gedaagden te veroordelen tot schadevergoeding aan [procesdeelnemer I] , op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Gedaagden concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [procesdeelnemer I] dan wel afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [procesdeelnemer I] in de (na)kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In reconventie

Gedaagden vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. voor recht te verklaren dat de uitspraken van de huurcommissie met de kenmerken ZKN-2017-002033, ZKN-2017-002035 en 6032 tussen [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer I] gelden als overeengekomen tussen partijen zodat:

de verschuldigde kale huurprijs voor de kamer aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] [.] [letteraanduiding] te [plaats] bedraagt € 194,40 per maand per 1 juni 2017;
de betalingsverplichting van [procesdeelnemer II] aan [procesdeelnemer I] aan servicekosten bedraagt

€ 251,71 voor de periode 1 juni 2016 tot 1 januari 2017;

II. voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van [procesdeelnemer II] aan [procesdeelnemer I] bedraagt € 72,59 aan heffingen voor de periode 1 juni 2016 tot 1 januari 2017.

III. voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van [procesdeelnemer II] jegens [procesdeelnemer I] bedraagt:

€ 283,00 aan servicekosten en € 127,80 aan heffingen over de periode 1 januari 2017 tot 1 januari 2018;
€ 166,63 aan servicekosten en € 65,40 aan heffingen over de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2018.

IV. voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van [procesdeelnemer III] jegens [procesdeelnemer I] bedraagt:

€ 435,08 aan servicekosten en € 87,20 aan heffingen over de periode 1 mei 2018 tot 1 januari 2019;
€ 213,19 aan servicekosten € 44,96 aan heffingen over de periode 1 januari 2019 tot 1 januari 2020;

V. [procesdeelnemer I] te veroordelen om aan [procesdeelnemer IV] te betalen:

 € 5.103,69 € 5.103,69 aan door [procesdeelnemer II] te veel betaalde voorschotten en te veel betaalde kale huur over de periode 1 juni 2016 tot 1 juli 2018;

 € 5.103,69 € 1.949,33 aan door [procesdeelnemer III] te veel betaalde voorschotten over de periode 1 mei 2018 tot 1 mei 2019;

 € 5.103,69 € 102,85 aan door [procesdeelnemer III] onverschuldigd betaalde administratiekosten;

 € 5.103,69 € 100,00 aan niet terugbetaalde borgsom van [procesdeelnemer II] ;

te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 februari 2022 tot aan de dag van volledige betaling.

VI. [procesdeelnemer I] te veroordelen om aan [procesdeelnemer III] te betalen:

 € 200,00 € 200,00 aan niet terugbetaalde borgsom;

te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 februari 2022 tot

aan de dag van volledige betaling.

VII. [procesdeelnemer I] te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.

3.4.

[procesdeelnemer I] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van gedaagden dan wel afwijzing van de vorderingen met veroordeling van gedaagden in de (na)kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In alle zaken

In conventie

Ontvankelijkheid verzoeken huurcommissie

4.1.

Uit artikel 7: 262 lid 1 BW volgt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder zijn gebonden aan die uitspraak van de huurcommissie alsof zij dat wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dat geval vervalt de uitspraak van de huurcommissie.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat [procesdeelnemer I] door het starten van deze procedures zich ten aanzien van de uitspraken met de kenmerken 257095, 258633, 315400 en 169389 binnen acht weken na verzending van die uitspraken tot de kantonrechter heeft gewend, zodat partijen niet zijn gebonden aan die uitspraken van de huurcommissie.

4.3.

[procesdeelnemer I] stelt zich echter op het standpunt, zo begrijpt de kantonrechter, dat partijen hoe dan ook niet aan voornoemde uitspraken gebonden zijn. Volgens [procesdeelnemer I] heeft de huurcommissie in de uitspraken ten onrechte geoordeeld dat er sprake was van een ontvankelijk verzoek. Volgens [procesdeelnemer I] kan [procesdeelnemer IV] namelijk niet aangemerkt worden als gemachtigde van de huurders nu als gevolg van de tussen [procesdeelnemer IV] en huurders gesloten overeenkomst van cessie, niet de huurders maar [procesdeelnemer IV] zelf de belanghebbende is bij de verzoeken. [procesdeelnemer IV] is echter geen huurder of verhuurder zodat zij gelet op de tekst van artikel 7:260 BW ook als partij geen toegang heeft tot de procedurele voorziening bij de huurcommissie. Doordat de huurders door de cessie zelf geen belang hebben bij de verzoeken hebben zij evenmin toegang tot de procedurele voorziening bij de huurcommissie, zodat zij ook, al dan niet met gemachtigde, niet ontvankelijk waren. Volgens [procesdeelnemer I] valt de juridische voorvraag of een verzoek al dan niet ontvankelijk is buiten het (eigenlijke) domein van de huurcommissie zodat partijen daaraan niet zijn gebonden zoals bedoeld in artikel 7: 262 lid 1 BW. De kantonrechter kan daarom daarover een oordeel geven, aldus [procesdeelnemer I] .

4.4.

De kantonrechter kan [procesdeelnemer I] in beginsel in zijn standpunt volgen dat partijen niet gebonden zijn aan oordelen van de huurcommissie over vragen die buiten het (eigenlijke) domein van de huurcommissie vallen. Het is echter niet zo dat een oordeel van de huurcommissie over een juridische voorvraag partijen zonder meer niet bindt. Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen materiële en formele voorvragen. De vraag of een verzoek bij de huurcommissie al dan niet ontvankelijk is betreft een formele voorvraag en valt naar het oordeel van de kantonrechter niet buiten het (eigenlijke) domein van de huurcommissie. Dat zou er immers ook toe leiden dat de wilsovereenstemming die volgt uit artikel 7: 262 lid 1 BW praktisch van geen betekenis is. De beantwoording van de vraag of een verzoek bij de huurcommissie al dan niet ontvankelijk is, is uitsluitend voorbehouden aan de huurcommissie. De kantonrechter wordt niet geacht te oordelen over die vraag of over het daaromtrent door de huurcommissie gevoerde beleid. De kantonrechter is immers geen beroepsinstantie waarbij tegen uitspraken van de huurcommissie in beroep gegaan kan worden. Ondanks het betoog van [procesdeelnemer I] , kan de kantonrechter de vordering in conventie onder I niet anders begrijpen dan dat de kantonrechter wordt verzocht te oordelen over de vraag of de huurcommissie de verzoeken die [procesdeelnemer IV] namens de huurders heeft ingediend al dan niet ontvankelijk had moeten verklaren of over het op dat punt door de huurcommissie gevoerde beleid. Een verklaring voor recht dat gedaagden niet aan de voor de huurcommissie procedure geldende entreevereisten voldoen kan daarom evenmin door de kantonrechter worden gegeven. Op grond hiervan is [procesdeelnemer I] in de vordering in conventie onder I niet-ontvankelijk.

Onrechtmatig handelen

4.5.

[procesdeelnemer I] stelt voorts dat [procesdeelnemer IV] en/of haar vennoten onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld door bij de huurcommissie geen correcte voorstelling van zaken te geven. Volgens [procesdeelnemer I] heeft [procesdeelnemer IV] oneigenlijk gebruik – en daarmee misbruik – gemaakt van de procedurele voorziening bij de huurcommissie. Doordat de huurders hieraan hebben meegewerkt hebben zij volgens [procesdeelnemer I] eveneens onrechtmatig jegens hem gehandeld. Daarnaast zou [procesdeelnemer IV] onrechtmatig hebben gehandeld doordat zij persoonsgegevens van [procesdeelnemer I] heeft verwerkt ten behoeve van (kort gezegd) direct marketing, zonder toestemming van [procesdeelnemer I] .

4.6.

De kantonrechter begrijpt dat de onjuiste voorstelling van zaken er volgens [procesdeelnemer I] op ziet dat [procesdeelnemer IV] als gemachtigde bij het verzoek niet heeft vermeld dat eventuele vorderingen van de betreffende huurder op [procesdeelnemer I] tot restitutie van te veel betaalde servicekosten door die huurder aan [procesdeelnemer IV] zijn gecedeerd met – aldus [procesdeelnemer I] – als gevolg dat [procesdeelnemer IV] de belanghebbende is bij het verzoek en niet de desbetreffende huurder.

De kantonrechter overweegt dat gedaagden onderbouwd hebben gesteld dat het niet nodig was de cessie te vermelden omdat de huurcommissie niet anders zou hebben geoordeeld wanneer [procesdeelnemer IV] bij de verzoeken de volgens [procesdeelnemer I] correcte voorstelling van zaken zou hebben gegeven. Ter onderbouwing hebben gedaagden als productie 8 een uitspraak van de huurcommissie overgelegd waaruit volgt dat in een andere procedure (van [procesdeelnemer IV] ) door de huurcommissie is geoordeeld dat het feit dat de eventuele vordering wegens te veel betaalde servicekosten door de huurder aan de gemachtigde is gecedeerd niet leidt tot niet-ontvankelijkheid van het verzoek tot vaststelling van de betalingsverplichtingen met betrekking tot de servicekosten. Daar komt bij dat [procesdeelnemer I] de volgens hem correcte voorstelling van zaken reeds kenbaar heeft gemaakt in verzet tegen de uitspraken van de (voorzitter van de) huurcommissie met de kenmerken 60890, 116217 en 72783. Uit de uitspraken van de huurcommissie op dit verzet volgt dat de huurcommissie niet anders zou hebben geoordeeld wanneer [procesdeelnemer IV] bij het verzoek de volgens [procesdeelnemer I] correcte voorstelling van zaken zou hebben gegeven. Gelet hierop had [procesdeelnemer I] moeten onderbouwen waarom de gestelde verzwijging niettemin onrechtmatig was en tot schade heeft geleid. Dat heeft hij niet gedaan. Dat huurders zelf, bij gebrek aan belang, de procedure bij de huurcommissie niet hadden mogen starten, is niet juist. Huurders hebben hoe dan ook belang bij vaststelling van hun betalingsverplichtingen aan de verhuurder.

Er kan dan ook niet worden geoordeeld dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld door bij de verzoeken aan de huurcommissie niet te vermelden dat de eventuele vorderingen door de desbetreffende huurder aan [procesdeelnemer IV] zijn gecedeerd.

4.7.

Ten aanzien van het gestelde oneigenlijke gebruik en daarmee misbruik van de procedurele voorziening bij de huurcommissie stelt de kantonrechter voorop dat rechtsmisbruik slechts in uitzonderingsgevallen wordt aangenomen en daarvoor geldt dan ook een hoge drempel. Door [procesdeelnemer I] zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan kan worden vastgesteld dat deze hoge drempel is bereikt.

De kantonrechter begrijpt dat het verdienmodel van [procesdeelnemer IV] er (mede) uit bestaat dat zij vorderingen van huurders uit huurovereenkomsten door middel van cessie overneemt tegen een zekere prijs, waarbij zij - ter vaststelling van de waarde van die vorderingen - door de huurders wordt gemachtigd om uit naam van die huurders onder andere een procedure te voeren bij de huurcommissie. Hoewel de (procedure bij de) huurcommissie vanzelfsprekend niet in het leven is geroepen voor financieel gewin van commerciële bedrijven als [procesdeelnemer IV] , leidt die omstandigheid er op zichzelf niet toe dat het handelen van [procesdeelnemer IV] kwalificeert als onrechtmatig. [procesdeelnemer I] stelt dat het door [procesdeelnemer IV] actief werven van huurders, of althans het kopen van vorderingen en als gemachtigde starten van deze procedures, er toe leidt dat het verhuren van kamers ernstig wordt gefrustreerd en dat hij als gevolg hiervan daarmee heeft moeten stoppen. De kantonrechter is van oordeel dat, wat daar ook van zij, dit evenmin leidt tot de conclusie dat het handelen van [procesdeelnemer IV] onrechtmatig is. Dat [procesdeelnemer IV] handelt buiten de grenzen van de wet of in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, is daarmee niet voldoende onderbouwd.

4.8.

Dat [procesdeelnemer IV] , zoals [procesdeelnemer I] stelt, persoonsgegevens van [procesdeelnemer I] heeft verwerkt voor direct marketing is door [procesdeelnemer IV] gemotiveerd betwist. [procesdeelnemer I] heeft zijn stelling vervolgens niet nader onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan dat [procesdeelnemer IV] persoonsgegevens van [procesdeelnemer I] heeft verwerkt voor direct marketing.

4.9.

Tot slot merkt de kantonrechter in dit verband nog op dat [procesdeelnemer I] , gezien de gemotiveerde betwisting door gedaagden, onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij schade heeft geleden als gevolg van het handelen van [procesdeelnemer IV] en de huurders. [procesdeelnemer I] stelt dat de schade in ieder geval bestaat uit de leges (van de procedure bij de huurcommissie) en de kosten van deze procedure. Echter, dat de huurders zonder de tussenkomst van [procesdeelnemer IV] geen verzoek in zouden dienen bij de huurcommissie ter vaststelling van de servicekosten is niet gesteld en – gelet op het feit dat de huurders geen afrekening servicekosten hebben gekregen van [procesdeelnemer I] en de onweersproken stelling dat de huurders op eigen initiatief contact op hebben genomen met [procesdeelnemer IV] - ook niet aannemelijk.

4.10.

Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde verklaring voor recht dat (ieder van) gedaagden onrechtmatig jegens [procesdeelnemer I] hebben/heeft gehandeld afgewezen.

Dit heeft tot gevolg dat de vordering om (ieder van) gedaagde te veroordelen tot schadevergoeding aan [procesdeelnemer I] eveneens wordt afgewezen.

Proceskosten

4.11.

[procesdeelnemer I] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op € 498,00 (2 punten x tarief € 249,00) aan salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna onder ‘De beslissing’ te bepalen termijn. De nakosten zullen in 'De beslissing' worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.

In reconventie

Verklaringen voor recht betalingsverplichtingen huurders aan servicekosten en heffingen

4.12.

Vooropgesteld wordt dat de stelling van [procesdeelnemer I] dat de huurders geen belang hebben bij hun vorderingen omdat zij de vorderingen op [procesdeelnemer I] hebben gecedeerd, niet kan worden gevolgd. De kantonrechter wel wil aannemen dat [procesdeelnemer I] niet alsnog hogere servicekosten bij huurders in rekening wil brengen, nog daargelaten dat dit inderdaad tot een negatief belang van huurders zou leiden, maar dit neemt zoals hiervoor reeds overwogen het belang van huurders bij het vaststellen van hun betalingsverplichtingen niet weg.

4.13.

Tussen partijen is niet in geschil dat [procesdeelnemer I] tegen de uitspraken met de zaaknummers ZKN-2017-002033, ZKN-2017-002035 en 6032 niet binnen acht weken na verzending van die uitspraken een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Gelet hierop is de gevorderde verklaring voor recht dat deze uitspraken gelden als overeengekomen tussen [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] toewijsbaar. Gedaagden vorderen tevens voor recht te verklaren wat de betalingsverplichting van [procesdeelnemer II] aan heffingen is aangaande de periode 1 juni 2016 tot 1 januari 2017. Dat [procesdeelnemer II] heffingen verschuldigd is aangaande de betreffende periode en de door de gedaagden gestelde hoogte daarvan is door [procesdeelnemer I] niet weersproken. Deze heffingen strekken overigens in het voordeel van [procesdeelnemer I] .

Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen onder I en II integraal zullen worden toegewezen.

De kantonrechter overweegt in dit verband nog dat, hoewel uit het kortgedingvonnis van 29 juni 2018 volgt dat [procesdeelnemer II] zich niet als goed huurder heeft gedragen, die omstandigheid er niet toe leidt dat, zoals [procesdeelnemer I] stelt, [procesdeelnemer II] geen aanspraak meer heeft op vorderingen uit de huurovereenkomst die tussen hen heeft bestaan. Voor verrekening van door [procesdeelnemer II] door [procesdeelnemer I] geleden schade is verder nodig dat die schade wordt onderbouwd. Dat heeft [procesdeelnemer I] niet gedaan.

4.14.

Onder 4.2 is reeds overwogen dat [procesdeelnemer I] tegen de uitspraken met de kenmerken 257095, 258633, 315400 en 169389 tijdig is opgekomen met als gevolg dat deze uitspraken zijn komen te vervallen. Gedaagden vorderen in deze procedure de betalingsverplichtingen van de huurders ten aanzien van de periode waarover bij de huurcommissie om een uitspraak is verzocht vast te stellen gelijk aan hetgeen de huurcommissie in voornoemde uitspraken heeft geoordeeld.

4.15.

Voor wat betreft de hoogte van de door de huurcommissie in de uitspraken met de kenmerken 257095, 258633, 315400 en 169389 vastgestelde betalingsverplichtingen van de huurders heeft [procesdeelnemer I] zich op het standpunt gesteld dat de servicekosten door de huurcommissie te laag zijn vastgesteld.

De huurcommissie heeft € 0,00 aan administratiekosten aangehouden, omdat [procesdeelnemer I] geen afrekening aan de huurder(s) heeft verstrekt. [procesdeelnemer I] stelt zich echter op het standpunt dat tegenover de overeengekomen administratiekosten een tegenprestatie van [procesdeelnemer I] heeft gestaan en gedaagden zodoende geen aanspraak hebben op restitutie van de betaalde administratiekosten. Volgens [procesdeelnemer I] bestaat die tegenprestatie eruit dat zijn dochter de huurders bij aanvang van de huur een uitgebreide rondleiding heeft gegeven in en rondom het gehuurde waarbij hen uitleg is gegeven over het gebruik van de vuilcontainer, wasmachine, de keukenkookplaat en de centrale entree van het (flat)gebouw, vluchtwegen en de directe woonomgeving.

Volgens gedaagden is artikel 4 in de huurovereenkomst op grond waarvan de servicekosten bij de huurders in rekening zijn gebracht op grond van artikel 7:264 BW nietig, omdat er geen althans een verwaarloosbare tegenprestatie tegenover stond. De door [procesdeelnemer I] genoemde rondleiding en uitleg zijn verrichtingen die behoren bij het aangaan van de huurovereenkomst.

4.16.

De kantonrechter overweegt dat van een niet redelijk voordeel sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. De Hoge Raad heeft bepaald dat onder meer sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW wanneer de tegenprestatie bestaat uit een prestatie waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. (HR 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157)

Naar het oordeel van de kantonrechter behoort de door [procesdeelnemer I] genoemde tegenprestatie bij de normale woningexploitatie en is het door [procesdeelnemer I] bedongen voordeel daarom niet redelijk.

4.17.

[procesdeelnemer I] heeft geen andere feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou volgen dat de huurcommissie in de uitspraken met de kenmerken 257095, 258633, 315400 en 169389 de servicekosten te laag heeft vastgesteld. De kantonrechter is dat ook niet gebleken. De gevorderde verklaringen voor recht om de betalingsverplichtingen van de huurders vast te stellen gelijk aan hetgeen de huurcommissie in de uitspraken met de kenmerken 257095, 258633, 315400 en 169389 heeft geoordeeld is daarmee toewijsbaar. Ook in dit verband vorderen de huurders niet slechts voor recht te verklaren wat in de betreffende periode de betalingsverplichting van de huurder aan servicekosten is (zoals door de huurcommissie geoordeeld), maar tevens wat in de betreffende periode de betalingsverplichting van de huurder aan heffingen is. Dat de huurders heffingen verschuldigd zijn in de betreffende periode en de door de gedaagden gestelde hoogte daarvan is door [procesdeelnemer I] niet weersproken, zodat de vorderingen in conventie onder III en IV integraal zullen worden toegewezen.

Borgsom

4.18.

Tussen partijen is niet in geschil dat huurders bij aanvang van de huurovereenkomst een borgsom hebben betaald van respectievelijk € 100,00 ( [procesdeelnemer II] ) en € 200,00 ( [procesdeelnemer III] ). Evenmin is tussen partijen in geschil dat [procesdeelnemer I] , ondanks dat de huurovereenkomst tussen zowel [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer II] als tussen [procesdeelnemer I] en [procesdeelnemer III] inmiddels is geëindigd, de borgsommen tot op heden niet heeft terugbetaald.

Gedaagden stellen zich op het standpunt dat [procesdeelnemer I] geen reden heeft de borgsom in te houden. [procesdeelnemer I] stelt zich echter op het standpunt dat de huurders geen aanspraak hebben op restitutie van de borgsommen, omdat daarover door de huurders te laat is geklaagd en zij zodoende in strijd hebben gehandeld met de klachtplicht van artikel 6:89 BW. [procesdeelnemer I] kan zich daardoor niet meer tegen deze vorderingen verweren.

4.19.

De kantonrechter overweegt dat hetgeen is bepaald in artikel 6:89 BW niet ziet op het terugbetalen van een borgsom. Artikel 6:89 BW strekt ertoe de schuldenaar die een prestatie heeft
verrichtte beschermen, omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dit eveneens met spoed aan de schuldenaar meedeelt. Artikel 6:89 BW is niet van toepassing op een nalaten om de overeengekomen prestatie te verrichten. (vgl. HR 15 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1536).

De kantonrechter begrijpt het standpunt van [procesdeelnemer I] aldus dat de huurders de kamers niet behoorlijk hebben opgeleverd, maar [procesdeelnemer I] in bewijsnood verkeert, doordat de huurders nu (pas) de waarborgsommen vorderen. Deze bewijsnood dient echter voor rekening en risico van [procesdeelnemer I] te blijven. In de wet is bepaald dat een vordering tot het terugbetalen van een borgsom een verjaringstermijn kent van vijf jaren (artikel 3:307 BW). Gedurende deze periode wordt [procesdeelnemer I] geacht zijn administratie, zoals een opnamestaat bij aanvang van de huurovereenkomst en bij oplevering, te bewaren. Ten aanzien van [procesdeelnemer II] overweegt de kantonrechter nog dat op grond van uitsluitend genoemd kortgedingvonnis niet zonder meer kan worden aangenomen dat hij schade heeft veroorzaakt aan het gehuurde. Nu niet kan worden vastgesteld dat de kamers niet behoorlijk zijn opgeleverd dient [procesdeelnemer I] de borgsommen terug te betalen.

4.20.

Tussen partijen is niet in geschil dat [procesdeelnemer III] , in tegenstelling tot [procesdeelnemer II] , zijn vordering tot terugbetaling van de borgsom niet aan [procesdeelnemer IV] heeft gecedeerd. Gelet hierop is de vordering om [procesdeelnemer I] te veroordelen om de borgsom aan [procesdeelnemer III] terug te betalen toewijsbaar. Ook de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 2 februari 2022 (de dag van ontvangst van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie) is als niet betwist en op de wet gegrond toewijsbaar, zodat de vordering onder VI integraal zal worden toegewezen.

Vorderingen tot betaling aan [procesdeelnemer IV]

4.21.

Het staat vast dat [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] hun vordering op [procesdeelnemer I] wegens de te veel betaalde voorschotten servicekosten en onterecht betaalde administratiekosten aan [procesdeelnemer IV] hebben gecedeerd. Daarnaast staat vast dat [procesdeelnemer II] – in tegenstelling tot [procesdeelnemer III] – de vordering tot terugbetaling van de borgsom eveneens aan [procesdeelnemer IV] heeft gecedeerd.

Gedaagden vorderen onder V [procesdeelnemer I] te veroordelen de bedragen die [procesdeelnemer I] als gevolg hiervan aan [procesdeelnemer III] en [procesdeelnemer II] verschuldigd is aan [procesdeelnemer IV] te betalen. [procesdeelnemer I] heeft de aan de vordering onder V ten grondslag gelegde berekeningen weliswaar betwist omdat volgens hem de huurders op enig moment niet de volledige voorschotten meer hebben betaald, maar uit de betaaloverzichten die hij ter onderbouwing hiervan heeft overgelegd volgt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet dat in de berekeningen van gedaagden gerekend is met andere bedragen dan de bedragen die [procesdeelnemer I] in zijn eigen betaaloverzichten heeft aangehouden. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat de aan de vorderingen ten grondslag gelegde berekeningen juist zijn.

Tijdens de mondelinge behandeling is echter wel gebleken dat [procesdeelnemer II] in mei 2018 voor de maand juni 2018 de laatste huur heeft betaald, terwijl hij niet eerder dan medio juli 2018 de woning (naar aanleiding van het kort geding vonnis) heeft verlaten. Gelet hierop overweegt de kantonrechter dat [procesdeelnemer II] voor de maand juli 2018 eveneens een huurtermijn verschuldigd was, die met zijn (gecedeerde) vordering kan worden verrekend. De kantonrechter zal [procesdeelnemer I] daarom veroordelen om aan [procesdeelnemer IV] te betalen

€ 4.870,62 aan door [procesdeelnemer II] te veel betaalde voorschotten en te veel betaalde kale huur over de periode 1 juni 2016 tot einde huur en de vordering onder V voor het overige integraal toewijzen. Dit leidt tot een toewijsbaar bedrag ter hoogte van € 7.022,80. De gevorderde wettelijke rente vanaf 2 februari 2022 is als niet betwist en op de wet gegrond toewijsbaar.

Proceskosten

4.22.

[procesdeelnemer I] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op € 311,00 ( 2 x 0,5 punt x tarief € 311,00) aan salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de in ‘De beslissing’ te bepalen termijn.

De nakosten zullen in 'De beslissing' worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

In alle zaken

In conventie

5.1.

verklaart [procesdeelnemer I] niet-ontvankelijk in zijn vordering onder I;

5.2.

veroordeelt [procesdeelnemer I] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van gedaagden, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [procesdeelnemer I] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op

€ 124,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling;

5.4.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie

5.6.

verklaart voor recht dat de uitspraken van de huurcommissie met de kenmerken ZKN-2017-002033, ZKN-2017-002035 en 6032 tussen [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer I] gelden als overeengekomen tussen partijen zodat de verschuldigde kale huurprijs voor de kamer aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] [.] [letteraanduiding] te [plaats] bedraagt € 194,40 per maand per 1 juni 2017 en de betalingsverplichting van [procesdeelnemer II] aan [procesdeelnemer I] aan servicekosten bedraagt € 251,71 voor de periode 1 juni 2016 tot 1 januari 2017;

5.7.

verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [procesdeelnemer II] aan [procesdeelnemer I] bedraagt € 72,59 aan heffingen voor de periode 1 juni 2016 tot 1 januari 2017;

5.8.

verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [procesdeelnemer II] jegens [procesdeelnemer I] bedraagt € 283,00 aan servicekosten en € 127,80 aan heffingen over de periode 1 januari 2017 tot 1 januari 2018 en € 166,63 aan servicekosten en € 65,40 aan heffingen over de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2018;

5.9.

verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [procesdeelnemer III] jegens [procesdeelnemer I] bedraagt

€ 435,08 aan servicekosten en € 87,20 aan heffingen over de periode 1 mei 2018 tot 1 januari 2019 en € 213,19 aan servicekosten € 44,96 aan heffingen over de periode 1 januari tot 1 januari 2020;

5.10.

veroordeelt [procesdeelnemer I] om aan [procesdeelnemer IV] te betalen een bedrag van € 7.022,80 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 2 februari 2022 tot aan de dag van volledige betaling;

5.11.

veroordeelt [procesdeelnemer I] om aan [procesdeelnemer III] te betalen een bedrag van € 200,00 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 2 februari 2022 tot aan de dag van volledige betaling;

5.12.

veroordeelt [procesdeelnemer I] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van gedaagden, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 311,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.13.

veroordeelt [procesdeelnemer I] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op

5.14.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.15.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2022.

Huurgeschil over servicekosten en betalingsverplichtingen na cessie van vorderingen

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

In alle zaken

2.De feiten

In alle zaken

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing