Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9228262 UC EXPL 21-3795 SGK/44740
Vonnis van 10 augustus 2022
inzake
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
eiser conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. M.T.C. Bikker,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats 2]
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats 3]
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonend in [woonplaats 2]
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonend in [woonplaats 4]
5. de vennootschap onder firma
de vennootschap onder firma [gedaagde sub 5] , tevens handelend onder de naam " [handelsnaam] ",
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
6.
[gedaagde sub 6], vennoot van gedaagde sub 5
[gedaagde sub 6], vennoot van gedaagde sub 5
wonend in [woonplaats 5]
7.
[gedaagde sub 7], vennoot van gedaagde sub 5
[gedaagde sub 7], vennoot van gedaagde sub 5
wonend in [woonplaats 5]
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. [gedaagde sub 6] .
De eiser in conventie en tevens verweerder in reconventie wordt hierna ‘ [eiser] ’ genoemd. De gedaagden in conventie en tevens eisers in reconventie worden hierna gezamenlijk ‘gedaagden’ genoemd. Daarbij worden gedaagden sub 1 tot en met 4 gezamenlijk ‘huurders’ en afzonderlijk met hun achternaam genoemd. De gedaagden sub 5 tot en met 7 worden gezamenlijk ‘ [gedaagde sub 5] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaardingen van 6 april 2021 met producties 1 tot en met 10 van [eiser] ;
het anticipatie-exploot van 21 april 2021 van gedaagden;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 19 mei 2021 met producties 1 tot en met 24 van gedaagden;
de conclusie houdende incidentele vorderingen tot weigering gemachtigde en overlegging bescheiden althans verzoek tot weigering gemachtigde en verzoek tot overlegging bescheiden van [eiser] van 16 juni 2021.
de conclusie van antwoord in incident van gedaagden van 29 juli 2021 met productie 26;
de akte aanvulling conclusie van antwoord in het incident met producties 27 tot en met 31 van gedaagden van 9 augustus 2021;
het vonnis in incident van 1 september 2021;
de akte inbreng producties met producties 25 tot en met 29 van gedaagden van 2 februari 2022;
de conclusie van antwoord in reconventie met productie A van [eiser] van 30 mei 2022.
1.2.
Op 31 mei 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens deze mondelinge behandeling zijn tevens de zaken met zaaknummers 9617431 UC EXPL 22-100, 9617469 UC EXPL 22-101 en 9617480 UC EXPL 22-102 behandeld. In deze zaken is bij afzonderlijk vonnis beslist. Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig [eiser] en zijn gemachtigde mr. Bikker. Verder waren aanwezig [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 4] , [gedaagde sub 6] , tevens gemachtigde, en [gedaagde sub 7] , beiden mede namens [gedaagde sub 5] . Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen onderzocht of het geschil door middel van een minnelijke regeling beëindigd kan worden. Bij akte uitlating na comparitie van 14 juni 2022 hebben partijen laten weten dat dat niet is gelukt.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] . Deze woning heeft [eiser] kamergewijs verhuurd aan (onder andere) de huurders.
2.2.
[gedaagde sub 5] is een juridisch adviesbureau, dat zich bezighoudt met (o.m.) huurrecht en inkoop en inning van vorderingen.
2.3.
De huurders hebben hun eventuele vorderingen op [eiser] uit de huurovereenkomst gecedeerd aan [gedaagde sub 5] en daarbij [gedaagde sub 5] gevolmachtigd om uit hun naam tot vaststelling van de waarde van hun vorderingen een procedure te voeren bij de huurcommissie en/of de bevoegde rechter.
2.4.
[gedaagde sub 5] heeft vervolgens op naam van de huurders uitspraken van de huurcommissie verzocht over de servicekosten zoals bedoeld in artikel 7:260 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
De (voorzitter van de) huurcommissie heeft vervolgens de volgende uitspraken gedaan:
uitspraak van 3 februari 2021, verzonden op 9 februari 2021, zaaknummer 72772, verzoeker [gedaagde sub 1] ter zake afrekening servicekosten 1 april 2018 tot en met 31 december 2018;
uitspraak van 3 februari 2021, verzonden op 9 februari 2021, zaaknummer 72779, verzoeker [gedaagde sub 2] ter zake afrekening servicekosten over het jaar 2018;
uitspraak van 4 februari 2021, verzonden op 9 februari 2021, zaaknummer 68248, verzoeker [gedaagde sub 3] ter zake afrekening december 2016 en het jaar 2017;
uitspraak van 4 februari 2021, verzonden op 9 februari 2021, zaaknummer 72768, verzoeker [gedaagde sub 3] , ter zake afrekening servicekosten 2018;
uitspraak van 3 februari 2021, verzonden op 9 februari 2021, zaaknummer 72775, verzoeker [gedaagde sub 4] , ter zake afrekening servicekosten januari tot en met maart 2018;
uitspraak van 13 mei 2019, verzonden op 28 juni 2019, zaaknummer 26266, verzoeker [gedaagde sub 2] , ter zake afrekening servicekosten 11 november 2016 tot en met december 2016 en januari tot en met maart 2017;
uitspraak van 13 mei 2019, verzonden op 28 juni 2019, zaaknummer 26274 verzoeker [gedaagde sub 2] , ter zake afrekening servicekosten april tot en met december 2017;
uitspraak van 20 september 2019, verzonden op 7 oktober 2019, zaaknummer 26680, verzoeker [gedaagde sub 4] , ter zake afrekening servicekosten april tot en met december 2017;
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. te verklaren voor recht althans te beslissen dat de door [gedaagde sub 5] op naam van de huurders bij de huurcommissie ingediende verzoeken die hebben geleid tot de uitspraken met de zaaknummers 72772, 72779, 68248, 72768, 72775, 26266, 26274 en 26680 allemaal niet-ontvankelijk zijn althans niet voldoen aan de daarvoor geldende (entree)vereisten ingevolge wet en rechtsbeginselen, althans die verzoeken te verwerpen, althans de beslissen dat aan die verzoeken geen materiële beoordeling toekomt, althans om ter zake van die verzoeken te beslissen zoals de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
II. te verklaren voor recht dat (ieder van) gedaagden onrechtmatig jegens [eiser] hebben (heeft) gehandeld;
III. (ieder van) gedaagden te veroordelen tot schadevergoeding aan [eiser] , op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
Gedaagden concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] dan wel afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de (na)kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, ingegaan.
In reconventie
Gedaagden vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] jegens [eiser] over de periode 1 april 2018 tot 1 januari 2019 bedraagt € 541,91 aan servicekosten en
€ 98,10 aan heffingen;
II. voor recht te verklaren dat de uitspraak van de huurcommissie met kenmerk 26266 tussen [gedaagde sub 2] en [eiser] geldt als overeengekomen tussen partijen, zodat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] aan [eiser] voor de periode 11 november 2016 tot 1 januari 2017 bedraagt € 125,36 aan servicekosten en € 17,28 aan heffingen en voor de periode 1 januari 2017 tot 1 april 2017 bedraagt € 121,90 aan servicekosten en € 31,95 aan heffingen;
III. voor recht te verklaren dat de uitspraak van de huurcommissie met kenmerk 26274 tussen [gedaagde sub 2] en [eiser] geldt als overeengekomen tussen partijen, zodat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] aan [eiser] voor de periode 1 april 2017 tot 1 januari 2018 bedraagt € 251,75 aan servicekosten en € 95,85 aan heffingen;
IV. voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] jegens [eiser] bedraagt over de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 € 972,53 aan servicekosten en € 130,80 aan heffingen;
V. voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 3] aan [eiser] over de periode 1 december 2016 tot 1 januari 2017 bedraagt € 87,57 aan servicekosten en € 10,37 aan heffingen, over de periode 1 januari 2017 tot 1 januari 2018 bedraagt € 833,59 aan servicekosten en € 127,80 aan heffingen en over de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 € 890,89 aan servicekosten en € 130,80 aan heffingen;
VI. voor recht te verklaren dat de uitspraak van de huurcommissie met het kenmerk 26680 tussen [gedaagde sub 4] en [eiser] geldt als overeengekomen tussen partijen, zodat de betalingsverplichtingen van [gedaagde sub 4] aan [eiser] voor de periode 1 april 2017 tot 1 januari 2018 bedraagt € 181,69 aan servicekosten en € 95,84 aan heffingen;
VII. voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 4] jegens [eiser] bedraagt over de periode 1 januari 2018 tot 1 april 2018 € 278,84 aan servicekosten en € 32,70 aan heffingen;
VIII. [eiser] te veroordelen om aan [gedaagde sub 5] te betalen een bedrag van:
€ 1.407,31 aan door [gedaagde sub 1] te veel betaalde voorschotten over de periode 1 april 2018 tot 1 januari 2019;
€ 779,50 aan door [gedaagde sub 2] voor kamer [letteraanduiding 1] te veel betaalde voorschotten over de periode 11 januari 2016 tot 1 april 2017;
€ 3.260,00 aan door [gedaagde sub 2] voor kamer [letteraanduiding 2] te veel betaalde voorschotten over de periode 1 april 2017 tot 1 januari 2019;
€ 3.683,23 aan door [gedaagde sub 3] te veel betaalde voorschotten over de periode 1 december 2016 tot 1 januari 2019;
€ 2.319,48 aan door [gedaagde sub 4] te veel betaalde voorschotten over de periode 1 april 2017 tot 1 april 2018,
telkens te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 19 mei 2021 tot aan de dag van volledige betaling;
IX. [eiser] te veroordelen om aan [gedaagde sub 5] te betalen een bedrag van
€ 102,85 aan door [gedaagde sub 1] onverschuldigd betaalde administratiekosten;
€ 85,00 aan door [gedaagde sub 2] voor kamer [letteraanduiding 1] onverschuldigd betaalde administratiekosten;
€ 85,00 aan door [gedaagde sub 3] onverschuldigd betaalde administratiekosten;
€ 102,85 aan door [gedaagde sub 4] onverschuldigd betaalde administratiekosten,
telkens te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 19 mei 2021 tot aan de dag van volledige betaling;
X. [eiser] te veroordelen om aan [gedaagde sub 5] te betalen een bedrag van
€ 100,00 aan niet terugbetaalde borgsom van [gedaagde sub 2] (Kamer [letteraanduiding 2] );
€ 100,00 aan niet terugbetaalde borgsom van [gedaagde sub 3] ,
telkens te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 19 mei 2021 tot aan de dag van volledige betaling;
XI. [eiser] te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.
3.4.
[eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van gedaagden dan wel afwijzing van de vorderingen met veroordeling van gedaagden in de (na)kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
Ontvankelijkheid verzoeken huurcommissie
4.1.
Uit artikel 7:262 lid 1 BW Pro volgt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder zijn gebonden aan die uitspraak van de huurcommissie alsof zij dat wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dat geval vervalt de uitspraak van de huurcommissie.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] door het starten van deze procedures zich ten aanzien van de uitspraken met de kenmerken 72772, 72779, 68248, 72768, 72775 binnen acht weken na verzending van die uitspraken tot de kantonrechter heeft gewend, zodat partijen niet zijn gebonden aan die uitspraken van de huurcommissie. Evenmin is tussen partijen is geschil dat [eiser] zich ten aanzien van de uitspraken met de kenmerken 26266, 26274 en 26680 niet binnen acht weken na verzending tot de kantonrechter heeft gewend.
De kantonrechter begrijpt echter dat [eiser] zich op het standpunt stelt dat hij aan geen van voornoemde uitspraken gebonden is en daarmee dus ook niet aan de uitspraken met de kenmerken 26266, 26274 en 26680, ondanks dat hij zich niet binnen acht weken na verzending van die uitspraken tot de kantonrechter heeft gewend. Volgens [eiser] heeft de huurcommissie in de uitspraken ten onrechte geoordeeld dat er sprake was van een ontvankelijk verzoek. Volgens [eiser] kan [gedaagde sub 5] namelijk niet aangemerkt worden als gemachtigde van de huurders nu als gevolg van de tussen [gedaagde sub 5] en huurders gesloten overeenkomst van cessie, niet de huurders maar [gedaagde sub 5] zelf de belanghebbende is bij de verzoeken. [gedaagde sub 5] is echter geen huurder of verhuurder zodat zij gelet op de tekst van artikel 7:260 BW Pro ook als partij geen toegang heeft tot de procedurele voorziening bij de huurcommissie. Doordat de huurders door de cessie zelf geen belang hebben bij de verzoeken hebben zij evenmin toegang tot de procedurele voorziening bij de huurcommissie, zodat zij ook, al dan niet met gemachtigde, niet ontvankelijk waren. Volgens [eiser] valt de juridische voorvraag of een verzoek al dan niet ontvankelijk is buiten het (eigenlijke) domein van de huurcommissie zodat partijen daaraan niet zijn gebonden zoals bedoeld in artikel 7:262 lid1 BW. De kantonrechter kan daarom daarover een oordeel geven, aldus [eiser] .
4.3.
De kantonrechter kan [eiser] in beginsel in zijn standpunt volgen dat partijen niet gebonden zijn aan oordelen van de huurcommissie over vragen die buiten het (eigenlijke) domein van de huurcommissie vallen. Het is echter niet zo dat een oordeel van de huurcommissie over een juridische voorvraag partijen zonder meer niet bindt. Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen materiële en formele voorvragen. De vraag of een verzoek bij de huurcommissie al dan niet ontvankelijk is betreft een formele voorvraag en valt naar het oordeel van de kantonrechter niet buiten het (eigenlijke) domein van de huurcommissie. Dat zou er immers ook toe leiden dat de wilsovereenstemming die volgt uit artikel 7:262 lid 1 BW Pro praktisch van geen betekenis is. De beantwoording van de vraag of een verzoek bij de huurcommissie al dan niet ontvankelijk is, is uitsluitend voorbehouden aan de huurcommissie. De kantonrechter wordt niet geacht te oordelen over die vraag of over het daaromtrent door de huurcommissie gevoerde beleid. De kantonrechter is immers geen beroepsinstantie waarbij tegen uitspraken van de huurcommissie in beroep gegaan kan worden. Ondanks het betoog van [eiser] , kan de kantonrechter de vordering in conventie onder I niet anders begrijpen dan dat de kantonrechter wordt verzocht te oordelen over de vraag of de huurcommissie de verzoeken die [gedaagde sub 5] namens de huurders heeft ingediend al dan niet ontvankelijk had moeten verklaren of over het door de huurcommissie gevoerde beleid op dat punt. Een verklaring voor recht dat gedaagden niet aan de voor de huurcommissie procedure geldende entreevereisten voldoen kan daarom evenmin door de kantonrechter worden gegeven.
Op grond hiervan is [eiser] in de vordering in conventie onder I niet-ontvankelijk.
Onrechtmatig handelen
4.4.
[eiser] stelt voorts dat [gedaagde sub 5] en/of haar vennoten onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld door bij de huurcommissie geen correcte voorstelling van zaken te geven. Volgens [eiser] heeft [gedaagde sub 5] oneigenlijk gebruik – en daarmee misbruik – gemaakt van de procedurele voorziening bij de huurcommissie. Doordat de huurders hieraan hebben meegewerkt hebben zij volgens [eiser] eveneens onrechtmatig jegens hem gehandeld. Daarnaast zou [gedaagde sub 5] onrechtmatig hebben gehandeld doordat zij persoonsgegevens van [eiser] heeft verwerkt ten behoeve van (kort gezegd) direct marketing, zonder toestemming van [eiser] .
4.5.
De kantonrechter begrijpt dat de onjuiste voorstelling van zaken er volgens [eiser] op ziet dat [gedaagde sub 5] als gemachtigde bij het verzoek niet heeft vermeld dat eventuele vorderingen van de betreffende huurder op [eiser] tot restitutie van te veel betaalde servicekosten door die huurder aan [gedaagde sub 5] zijn gecedeerd met – aldus [eiser] – als gevolg dat [gedaagde sub 5] de belanghebbende is bij het verzoek en niet de desbetreffende huurder.
De kantonrechter overweegt dat gedaagden onderbouwd hebben gesteld dat het niet nodig was de cessie te vermelden omdat de huurcommissie niet anders zou hebben geoordeeld wanneer [gedaagde sub 5] bij de verzoeken de volgens [eiser] correcte voorstelling van zaken zou hebben gegeven.
Ter onderbouwing hebben gedaagden als productie 5 een uitspraak van de huurcommissie overgelegd waaruit volgt dat in een andere procedure (van [gedaagde sub 5] ) door de huurcommissie is geoordeeld dat het feit dat de eventuele vordering wegens te veel betaalde servicekosten door de huurder aan de gemachtigde is gecedeerd, niet leidt tot niet-ontvankelijkheid van het verzoek tot vaststelling van de betalingsverplichtingen met betrekking tot de servicekosten. Gelet hierop had [eiser] moeten onderbouwen waarom de gestelde verzwijging niettemin onrechtmatig was en tot schade heeft geleid. Dat heeft hij niet gedaan. Dat huurders zelf, bij gebrek aan belang, de procedure bij de huurcommissie niet hadden mogen starten, is niet juist. Huurders hebben hoe dan ook belang bij vaststelling van hun betalingsverplichtingen aan de verhuurder.
Er kan dan ook niet worden geoordeeld dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld door bij de verzoeken aan de huurcommissie niet te vermelden dat de eventuele vorderingen door de betreffende huurder aan [gedaagde sub 5] zijn gecedeerd.
4.6.
Ten aanzien van het gestelde oneigenlijke gebruik en daarmee misbruik van de procedurele voorziening bij de huurcommissie stelt de kantonrechter voorop dat rechtsmisbruik slechts in uitzonderingsgevallen wordt aangenomen en daarvoor geldt dan ook een hoge drempel. Door [eiser] zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan kan worden vastgesteld dat deze hoge drempel is bereikt.
De kantonrechter begrijpt dat het verdienmodel van [gedaagde sub 5] er (mede) uit bestaat dat zij vorderingen van huurders uit huurovereenkomsten door middel van cessie overneemt tegen een zekere prijs, waarbij zij - ter vaststelling van de waarde van die vorderingen - door de huurders wordt gemachtigd om uit naam van die huurders onder andere een procedure te voeren bij de huurcommissie. Hoewel de (procedure bij de) huurcommissie vanzelfsprekend niet in het leven is geroepen voor financieel gewin van commerciële bedrijven als [gedaagde sub 5] , leidt die omstandigheid er op zichzelf niet toe dat het handelen van [gedaagde sub 5] kwalificeert als onrechtmatig. [eiser] stelt dat het door [gedaagde sub 5] actief werven van huurders, of althans het kopen van vorderingen en als gemachtigde starten van deze procedures, er toe leidt dat het verhuren van kamers ernstig wordt gefrustreerd en dat hij als gevolg hiervan daarmee heeft moeten stoppen. De kantonrechter is van oordeel dat, wat daar ook van zij, dit evenmin leidt tot de conclusie dat het handelen van [gedaagde sub 5] onrechtmatig is. Dat [gedaagde sub 5] handelt buiten de grenzen van de wet of in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, is daarmee niet voldoende onderbouwd.
4.7.
Dat [gedaagde sub 5] , zoals [eiser] stelt, persoonsgegevens van [eiser] heeft verwerkt voor direct marketing is door [gedaagde sub 5] gemotiveerd betwist. [eiser] heeft zijn stelling vervolgens niet nader onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan dat [gedaagde sub 5] persoonsgegevens van [eiser] heeft verwerkt voor direct marketing.
4.8.
Tot slot merkt de kantonrechter in dit verband nog op dat [eiser] , gezien de gemotiveerde betwisting door gedaagden, onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij schade heeft geleden als gevolg van het handelen van [gedaagde sub 5] en de huurders. [eiser] stelt dat de schade in ieder geval bestaat uit de leges (van de procedure bij de huurcommissie) en de kosten van deze procedure. Echter, dat de huurders zonder de tussenkomst van [gedaagde sub 5] geen verzoek in zouden dienen bij de huurcommissie ter vaststelling van de servicekosten is niet gesteld en – gelet op het feit dat de huurders geen afrekening servicekosten hebben gekregen van [eiser] en de onweersproken stelling dat de huurders op eigen initiatief contact op hebben genomen met [gedaagde sub 5] – ook niet aannemelijk.
4.9.
Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde verklaring voor recht dat (ieder van) gedaagden onrechtmatig jegens [eiser] hebben/heeft gehandeld afgewezen.
Dit heeft tot gevolg dat de vordering om (ieder van) gedaagde te veroordelen tot schadevergoeding aan [eiser] eveneens wordt afgewezen.
Proceskosten
4.10.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op € 498,00 (2 punten x tarief € 249,00) aan salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna onder ‘De beslissing’ te bepalen termijn. De nakosten zullen in 'De beslissing' worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.
In reconventie
Verklaringen voor recht betalingsverplichtingen huurders aan servicekosten en heffingen
4.11.
Vooropgesteld wordt dat de stelling van [eiser] dat de huurders geen belang hebben bij hun vorderingen omdat zij de vorderingen op [eiser] hebben gecedeerd, niet kan worden gevolgd. De kantonrechter wel wil aannemen dat [eiser] niet alsnog hogere servicekosten bij huurders in rekening wil brengen, nog daargelaten dat dit inderdaad tot een negatief belang van huurders zou leiden, maar dit neemt zoals hiervoor reeds overwogen het belang van huurders bij het vaststellen van de betalingsverplichtingen niet weg.
4.12.
Zoals onder 4.2 reeds overwogen zijn partijen gebonden aan de uitspraken met de kenmerken 26266, 26274 en 26680. Gelet hierop zijn de gevorderde verklaringen voor recht dat deze uitspraken gelden als overeengekomen tussen partijen toewijsbaar.
Gedaagden vorderen niet alleen voor recht te verklaren wat in de betreffende periode de betalingsverplichting van de huurder aan servicekosten is (zoals geoordeeld door de huurcommissie in voornoemde uitspraken), maar tevens wat in de betreffende periode de betalingsverplichting van de huurder aan heffingen is. Dat de huurders heffingen verschuldigd zijn in de betreffende periode en de door de gedaagden gestelde hoogte daarvan is door [eiser] niet weersproken. Deze heffingen strekken overigens in het voordeel van [eiser] . Gelet hierop zullen de in reconventie onder II, III en VI gevorderde verklaringen voor recht integraal worden toegewezen.
4.13.
Onder 4.2 is eveneens overwogen dat [eiser] tegen de uitspraken met de kenmerken 72772, 72779, 68248, 72768 en 72775 tijdig is opgekomen met als gevolg dat deze uitspraken zijn komen te vervallen. Gedaagden vorderen in deze procedure de betalingsverplichtingen van de huurders ten aanzien van de periode waarover bij de huurcommissie om een uitspraak is verzocht vast te stellen gelijk aan hetgeen de huurcommissie in voornoemde uitspraken heeft geoordeeld.
4.14.
Voor wat betreft de hoogte van de door de huurcommissie in de uitspraken met de kenmerken 72772, 72779, 68248, 72768 en 72775 vastgestelde betalingsverplichtingen van de huurders heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat de servicekosten door de huurcommissie te laag zijn vastgesteld.
De huurcommissie heeft € 0,00 aan administratiekosten aangehouden, omdat [eiser] geen afrekening aan de huurder(s) heeft verstrekt. [eiser] stelt zich echter op het standpunt dat tegenover de overeengekomen administratiekosten een tegenprestatie van [eiser] heeft gestaan en gedaagden zodoende geen aanspraak hebben op restitutie van de betaalde administratiekosten. Volgens [eiser] bestaat die tegenprestatie eruit dat zijn dochter de huurders bij aanvang van de huur een uitgebreide rondleiding heeft gegeven in en rondom het gehuurde waarbij hen uitleg is gegeven over het gebruik van de vuilcontainer, wasmachine, de keukenkookplaat en de centrale entree van het (flat)gebouw, vluchtwegen en de directe woonomgeving.
De huurders betwisten echter dat zij de gestelde rondleiding en uitleg hebben gehad en stellen zich daarbij op het standpunt dat ook in het geval de gestelde rondleiding en uitleg wel zou zijn gegeven, er sprake is van een niet redelijk voordeel zoals bedoeld in artikel 7:264 BW Pro wanneer daarvoor door de verhuurder kosten in rekening worden gebracht.
4.15.
Gelet op de betwisting door de huurders dat de vermeende tegenprestatie is verricht, had het op de weg van [eiser] gelegen om meer feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat hij de vermeende tegenprestatie heeft (laten) verricht(en). Dit heeft hij echter niet gedaan zodat [eiser] zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd en niet is komen vast te staan dat de vermeende tegenprestatie is verricht.
De kantonrechter merkt in dit verband ten overvloede op dat de door [eiser] genoemde tegenprestatie bovendien bij de normale woningexploitatie behoort en het door [eiser] bedongen voordeel daarom ook niet redelijk is (vgl. (Hoge Raad 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1157).
4.16.
[eiser] heeft geen andere feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou volgen dat de huurcommissie in de uitspraken met de kenmerken 72772, 72779, 68248, 72768 en 72775 de servicekosten te laag heeft vastgesteld. De kantonrechter is dat ook niet gebleken. De gevorderde verklaringen voor recht om de betalingsverplichtingen van de huurders vast te stellen gelijk aan hetgeen de huurcommissie in de uitspraken met de kenmerken 72772, 72779, 68248, 72768 en 72775 heeft geoordeeld is daarmee toewijsbaar. Ook in dit verband vorderen de huurders niet slechts voor recht te verklaren wat in de betreffende periode de betalingsverplichting van de huurder aan servicekosten is (zoals door de huurcommissie geoordeeld), maar tevens wat in de betreffende periode de betalingsverplichting van de huurder aan heffingen is. Dat de huurders heffingen verschuldigd zijn in de betreffende periode en de door de gedaagden gestelde hoogte daarvan is door [eiser] niet weersproken, zodat de vorderingen in conventie onder I, IV, V en VII integraal zullen worden toegewezen.
Borgsom
4.17.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] bij aanvang van de huurovereenkomst een borgsom hebben betaald van € 100,00. Evenmin is tussen partijen in geschil dat [eiser] , ondanks dat de huurovereenkomst tussen zowel [eiser] en [gedaagde sub 2] als tussen [eiser] en [gedaagde sub 3] inmiddels is geëindigd, de borgsommen tot op heden niet heeft terugbetaald.
Gedaagden stellen zich op het standpunt dat [eiser] geen reden heeft de borgsom in te houden. [eiser] stelt zich echter op het standpunt dat de huurders geen aanspraak hebben op restitutie van de borgsommen, omdat daarover door de huurders te laat is geklaagd en zij zodoende in strijd hebben gehandeld met de klachtplicht van artikel 6:89 BW Pro. [eiser] kan zich daardoor niet meer tegen deze vorderingen verweren.
4.18.
De kantonrechter overweegt dat hetgeen is bepaald in artikel 6:89 BW Pro niet ziet op het terugbetalen van een borgsom. Artikel 6:89 BW Pro strekt ertoe de schuldenaar die een prestatie heeft
verrichtte beschermen, omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dit eveneens met spoed aan de schuldenaar meedeelt. Artikel 6:89 BW Pro is niet van toepassing op een nalaten om de overeengekomen prestatie te verrichten. (vgl. HR 15 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1536).
verrichtte beschermen, omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dit eveneens met spoed aan de schuldenaar meedeelt. Artikel 6:89 BW Pro is niet van toepassing op een nalaten om de overeengekomen prestatie te verrichten. (vgl. HR 15 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1536).
De kantonrechter begrijpt het standpunt van [eiser] aldus dat de huurders de kamers niet behoorlijk hebben opgeleverd, maar [eiser] in bewijsnood verkeert, doordat de huurders nu (pas) de waarborgsommen vorderen. Deze bewijsnood dient echter voor rekening en risico van [eiser] te blijven. In de wet is bepaald dat een vordering tot het terugbetalen van een borgsom een verjaringstermijn kent van vijf jaren (artikel 3:307 BW Pro). Gedurende deze periode wordt [eiser] geacht zijn administratie, zoals een opnamestaat bij aanvang van de huurovereenkomst en bij oplevering, te bewaren.
Nu niet kan worden vastgesteld dat de kamers niet behoorlijk zijn opgeleverd dient [eiser] de borgsommen terug te betalen.
Vorderingen tot betaling aan [gedaagde sub 5]
4.19.
Nu vaststaat dat de huurders hun vorderingen op [eiser] uit de huurovereenkomst aan [gedaagde sub 5] hebben gecedeerd, is de vordering onder X (veroordeling van [eiser] tot het betalen van de niet terugbetaalde borgsom van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aan [gedaagde sub 5] ) toewijsbaar. Ook de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 19 mei 2021 (de dag van ontvangst van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie) is als niet betwist en op de wet gegrond toewijsbaar, zodat de vordering onder X integraal zal worden toegewezen.
4.20.
De vorderingen onder VIII en IX tot veroordeling van [eiser] tot betaling aan [gedaagde sub 5] van de te veel betaalde voorschotten en onverschuldigd betaalde administratiekosten zijn eveneens toewijsbaar.
[eiser] heeft de aan deze vorderingen ten grondslag gelegde berekeningen weliswaar betwist omdat volgens hem de huurders op enig moment niet de volledige voorschotten meer hebben betaald, maar uit de betaaloverzichten die hij ter onderbouwing hiervan heeft overgelegd volgt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet dat in de berekeningen van gedaagden gerekend is met andere bedragen dan de bedragen die [eiser] in zijn eigen betaaloverzichten heeft aangehouden. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat de aan de vorderingen ten grondslag gelegde berekeningen juist zijn.
Ook de hierover gevorderde wettelijke rente vanaf 19 mei 2021 is als niet betwist en op de wet gegrond toewijsbaar. Dit leidt ertoe dat de vorderingen onder VIII en IX integraal zullen worden toegewezen.
Proceskosten
4.21.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op € 373,00 (2 x 0,5 punt x tarief € 373,00) aan salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de in ‘De beslissing’ te bepalen termijn.
De nakosten zullen in 'De beslissing' worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vordering onder I;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van gedaagden, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [eiser] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op
€ 124,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling;
5.4.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
5.6.
verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] jegens [eiser] over de periode 1 april 2018 tot 1 januari 2019 bedraagt € 541,91 aan servicekosten en € 98,10 aan heffingen;
5.7.
verklaart voor recht dat de uitspraak van de huurcommissie met kenmerk 26266 tussen [gedaagde sub 2] en [eiser] geldt als overeengekomen tussen partijen, zodat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] aan [eiser] voor de periode 11 november 2016 tot 1 januari 2017 bedraagt € 125,36 aan servicekosten en € 17,28 aan heffingen en voor de periode 1 januari 2017 tot 1 april 2017 bedraagt € 121,90 aan servicekosten en € 31,95 aan heffingen;
5.8.
verklaart voor recht dat de uitspraak van de huurcommissie met kenmerk 26274 tussen [gedaagde sub 2] en [eiser] geldt als overeengekomen tussen partijen, zodat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] aan [eiser] voor de periode 1 april 2017 tot 1 januari 2018 bedraagt € 251,75 aan servicekosten en € 95,85 aan heffingen;
5.9.
verklaart voor recht dat dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] jegens [eiser] bedraagt over de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 € 972,53 aan servicekosten en € 130,80 aan heffingen;
5.10.
verklaart voor recht dat dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 3] aan [eiser] over de periode 1 december 2016 tot 1 januari 2017 bedraagt € 87,57 aan servicekosten en € 10,37 aan heffingen, over de periode 1 januari 2017 tot 1 januari 2018 bedraagt € 833,59 aan servicekosten en € 127,80 aan heffingen en over de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 € 890,89 aan servicekosten en € 130,80 aan heffingen;
5.11.
verklaart voor recht dat de uitspraak van de huurcommissie met het kenmerk 26680 tussen [gedaagde sub 4] en [eiser] geldt als overeengekomen tussen partijen, zodat de betalingsverplichtingen van [gedaagde sub 4] aan [eiser] voor de periode 1 april 2017 tot 1 januari 2018 bedraagt € 181,69 aan servicekosten en € 95,84 aan heffingen;
5.12.
verklaart voor recht dat dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 4] jegens [eiser] bedraagt over de periode 1 januari 2018 tot 1 april 2018 € 278,84 aan servicekosten en
€ 32,70 aan heffingen;
5.13.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde sub 5] te betalen een bedrag van € 12.025,22 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 19 mei 2021 tot aan de dag van volledige betaling;
5.14.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van gedaagden, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 373,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,;
5.15.
veroordeelt [eiser] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling;
5.16.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.17.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2022.