Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1858
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 834.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 februari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 augustus 2022 via Teams op zitting behandeld. Eiser is niet verschenen, maar wel J.L.G. van Herk als waarnemer van eisers gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, R. Janmaat, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De woning is een in 1920 gebouwde vrijstaande woonboerderij met overkapping, berging, zwembad, twee dierenverblijven en een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 157 m2 en een kaveloppervlakte van 6228 m2.
In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 667.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van
€ 834.000,-.
€ 834.000,-.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dat de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende gelegen woningen:
- [adres 2] in [woonplaats] , verkocht op 16 november 2020 voor € 812.500,-;
- [adres 3] in [woonplaats] , verkocht op 1 oktober 2019 voor € 750.000,-;
- [adres 4] in [woonplaats] , verkocht op 15 februari 2019 voor € 740.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd bespreken.
Indexeringspercentage
7.1
Als eerste voert eiser aan dat het indexeringspercentage in bezwaar niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij hiermee bedoelt dat verweerder ten onrechte de gegevens die hij aan de indexatie ten grondslag heeft gelegd niet inzichtelijk heeft gemaakt. Op de zitting heeft eiser verder aangevoerd dat de bolletjesgrafiek die verweerder in beroep heeft overgelegd nog steeds onvoldoende is. Verder voert eiser op de zitting aan dat verweerder de KOUDV-factoren heeft vermeld, maar niet inzichtelijk heeft gemaakt met welke percentages de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd.
7.2
De rechtbank beoordeelt eerst de beroepsgrond uit eisers beroepschrift, namelijk dat verweerder in bezwaar de indexeringspercentages niet controleerbaar en inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze procedurele grond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft ook in zijn bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van het indexeringspercentage, maar het is niet gesteld of gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit samenvatting van de hoorzitting die in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Tijdens de zitting heeft eiser bovendien verklaard dat de gronden in het bezwaarschrift niet worden herhaald op de hoorzitting. Aangenomen mag worden dat eiser die stukken niet (meer) nodig had. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser eerder heeft laten vallen, is in strijd met de goede procesorde. [1]
7.3
De rechtbank vindt de op de zitting aangevoerde beroepsgrond dat verweerder met de bolletjesgrafiek de indexeringspercentages nog steeds niet inzichtelijk heeft gemaakt niet in strijd met een goede procesorde. Verweerder heeft die bolletjesgrafiek op 16 augustus 2022 aan de rechtbank gestuurd en de rechtbank heeft deze stukken op 17 augustus 2022 aan eiser doorgestuurd. Gelet op de tijd tussen dat moment en de zitting, kan het eiser niet worden verweten dat hij die beroepsgrond pas op de zitting naar voren heeft gebracht. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom inhoudelijk behandelen.
7.4
De rechtbank oordeelt als volgt. Om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage is het gebruik maken van de bolletjesgrafiek onvoldoende. De bolletjesgrafiek maakt weliswaar inzichtelijk welke trend er is voor het object en welk stijgingspercentage daaruit volgt, maar deze informatie maakt niet inzichtelijk op grond van welke criteria en welke keuzes tot dit cijfer wordt gekomen. Hiermee blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Daarmee zijn de gekozen verkopen niet controleerbaar en daarom niet inzichtelijk. Dit maakt echter niet dat aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde moet worden getwijfeld. Op en rondom de waardepeildatum waren de huizenprijzen stijgende. Bovendien heeft eiser de door verweerder gehanteerde percentages onvoldoende gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzichtelijkheid van objectonderdelen in bezwaar
8.1
Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de waarde van die objectonderdelen.
8.2
De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft de objectonderdelen en de m2 prijzen vermeld. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in bezwaar geen waarde aan de objectonderdelen wordt toegekend. De rechtbank maakt hieruit op dat de waarde van de objectonderdelen van de referentiewoningen in de bezwaarfase nog niet beschikbaar was, zodat dit ook geen gegevens zijn die verweerder op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht of artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ had moeten verstrekken. Verder merkt de rechtbank op dat het vaste rechtspraak is dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Het ontbreken van de waarde van de objectonderdelen maakt niet dat de eindwaarde van de woning niet inzichtelijk is gemaakt.
Voorzieningen
9.1
Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, keuken en het sanitair verkeren in gedateerde staat en moeten gemoderniseerd worden. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde.
9.2
Verweerder heeft de voorzieningen gekwalificeerd op ‘eenvoudig’. Uit de foto’s die eiser heeft overgelegd, blijkt niet dat de kwalificatie die verweerder heeft gegeven niet correct is. Eiser heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen slechter zijn dan waar verweerder rekening mee heeft gehouden, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhoudstoestand
10.1
Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat er sprake is van scheurvorming. Ook heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de woning geen spouwmuren heeft en dat dit zorgt voor een matige isolatie. Gelet op het feit dat alle woningen die na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd wel over spouwmuren beschikken, beschikken alle referentiewoningen wel over spouwmuren. Eiser verwijst naar een uitspraak van rechtbank Noord Holland. [2]
10.2
In de taxatiematerix is te zien dat de woning van eiser voor zowel onderhoud als kwaliteit ‘voldoende’ scoort. Dat betekent dat het niet op peil is, maar dat onderhoud niet binnen korte termijn noodzakelijk is. Het is aan eiser om aannemelijk te maken dat ‘voldoende’ een te hoge score is en de woning ‘matig’ had moeten scoren op het punt onderhoud. Uit de door eiser overgelegde foto’s kan dit niet zonder meer worden afgeleid. Voor wat betreft de stelling van eiser dat er geen rekening is gehouden met het ontbreken van spouwmuren overweegt de rechtbank als volgt. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat al vanaf 1920 woningen met spouwmuren worden gebouwd. Verder heeft hij toegelicht dat het ontbreken van spouwmuren in dit geval geen waardedrukkend effect heeft. De referentiewoningen hebben namelijk slechte energielabels (G, F en C). De verwijzing van eiser naar de uitspraak van rechtbank Noord-Holland volgt de rechtbank niet. In die zaak was immers, anders dan in onderhavige zaak, door verweerder onvoldoende weersproken dat het al dan niet beschikken over spouwmuren een wezenlijk verschil is in de bouwkundige kwaliteit van een woning die tot uitdrukking komt in een verschil in marktprijs. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging van de woning
11.1
Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen in een andere buurt dan de referentiewoningen. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de ligging van de woning in een andere buurt is verdisconteerd in de waarde.
11.2
De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Alle woningen liggen in [woonplaats] . Uit de referentiewoningen blijkt niet dat er een verschil is tussen de prijzen van de woning en de referentieobjecten in de verschillende buurten. De KOUDV-factoren en de m2 prijs van deze woningen lopen namelijk nauwelijks uiteen. Het is in dat geval aan eiser om aannemelijk te maken dat de verschillende buurten ook verschillende waarden hebben. Met zijn enkele stelling daartoe heeft eiser dat onvoldoende gedaan. Bovendien ligt de woning van eiser rustig aan een doorlopend voetpad met aan de achterzijde groen gebied, terwijl de andere woningen dichter bij de A12 liggen. De beroepsgrond slaagt niet.
Garage en dierenverblijven
12.1
Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat verweerder de hoogte van de objectonderdelen garage en dierenverblijven te hoog heeft vastgesteld. Verweerder stelt dat de dierenverblijven multifunctioneel inzetbaar zijn, maar heeft dit volgens eiser niet aangetoond. Niet valt in te zien waarom dit voor een potentiële koper interessant zou zijn. Verder is de garage 46 m2 en dat is bijna drie keer zo groot als de garages van de referentieobjecten. Als je maar een auto hebt, dan heb je hier dus niets aan. Verweerder moet daarom rekening houden met de wet van afnemende meeropbrengst en kan niet een vaste prijs van € 1.000,- per m2 hanteren.
12.2
Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van de dierenverblijven en de garage niet te hoog is vastgesteld. Zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht betreffen de dierenverblijven paardenstallen. Een waarde van € 9.750,- voor twee paardenstallen is niet te hoog. Met betrekking tot de garage heeft verweerder gesteld dat de wet van de afnemende meeropbrengst niet kan gelden, omdat de garage behalve voor het parkeren van een auto ook als bergruimte kan worden gebruikt. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn stellingen niet nader heeft onderbouwd. De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de uitgangspunten van verweerder onjuist zouden zijn en oordeelt dat de vastgestelde waardes van de garage en de dierenverblijven niet te hoog zijn.
Bosgrond
13.1
Eiser voert ten slotte aan dat verweerder ten onrechte de bosgrond (percelen [perceelnaam] met nummer [nummer 1] en [nummer 2] ) bij de waardering heeft betrokken en dat daarom de objectafbakening niet juist is. Dat verweerder stelt dat deze bosgrond niet is meegenomen, volg eiser niet. Uit het taxatieverslag volgt namelijk dat er meer grond is meegenomen (9503 m2).
13.2
De rechtbank volgt dit standpunt van eiser niet. Uit het taxatieverslag en uit de taxatiematerix volgt dat de bosgrond niet bij de waardering is betrokken. De totale perceeloppervlakte is volgens verweerder 9503 m2, maar verweerder heeft enkel 6228 m2 bij de waardering betrokken. De beroepsgrond kan niet slagen.
Conclusie
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 september 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.