ECLI:NL:RBNHO:2020:8521

• Datum uitspraak: 21 september 2020
• Publicatiedatum: 22 oktober 2020
• Zaaknummer: AWB - 19 _ 3799
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.W. Koenis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 4 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde wegens onvoldoende onderbouwing bouwkundige verschillen en taxatieopbouw

De zaak betreft een geschil over de WOZ-waarde van een vrijstaande woning met diverse bijgebouwen, vastgesteld door de gemeente Schagen op €436.000 voor het kalenderjaar 2019. Eiser betwist deze waarde en stelt een lagere waarde van €335.000 voor. De rechtbank beoordeelt de waardepeildatum op 1 januari 2018.

De gemeente gebruikte de vergelijkingsmethode met drie vergelijkingsobjecten om de waarde te bepalen. De rechtbank oordeelt dat deze objecten in beginsel vergelijkbaar zijn, maar dat de gemeente onvoldoende heeft aangetoond dat de verschillen in bouwkundige kwaliteit, zoals het al dan niet beschikken over spouwmuren, correct zijn verwerkt in de waardering. Daarnaast is de taxatieopbouw onduidelijk, met inconsistenties in de gehanteerde vierkante meterprijzen en waarderingen van bijgebouwen.

Omdat noch de gemeente noch eiser hun respectievelijke waardes aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde zelf vast op €400.000. Het beroep wordt gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, en de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd. Tevens wordt de gemeente veroordeeld tot vergoeding van proceskosten en griffierecht.

Uitkomst: De WOZ-waarde wordt verlaagd naar €400.000 en de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/3799

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 september 2020 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Schagen, verweerder.

Procesverloop

Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 436.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 24 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2020 te Haarlem.

Namens eiser is verschenen J. van Abbe, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een carport/garage, een aangebouwde berging/bijkeuken, een schuur, een kas en drie dakkapellen. De inhoud van de woning is 459 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.210 m².

Geschil en beoordeling van het geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 335.000. Verweerder stelt dat de waarde van € 436.000 niet te hoog is vastgesteld.

3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

4. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

5. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een Overzicht taxatiewaarden overgelegd. Naar volgt uit het Overzicht taxatiewaarden is de waarde van de woning overeenkomstig het hiervoor onder 4 vermelde artikel bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij als vergelijkingsobjecten [C] te [D] , [E] te [F] en [G] te [Z] zijn gebruikt.

6. Voor de toepassing van de vergelijkingsmethode is het niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen woningen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten in beginsel voldoende vergelijkbaar met de woning.

7. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, gelet op de onderlinge verschillen, in een juiste verhouding staan tot de waarde van de woning van eiser en overweegt daartoe als volgt. Als door verweerder niet althans onvoldoende weersproken staat tussen partijen vast dat het al dan niet beschikken over spouwmuren een wezenlijk verschil is in de bouwkundige kwaliteit van een woning die tot uitdrukking komt in een verschil in marktprijs. Verweerder heeft niet weersproken dat de woning niet, en de vergelijkingsobjecten [H] en [E] wel over spouwmuren beschikken. Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat hij op correcte wijze rekening heeft gehouden met deze verschillen. Uit het Overzicht taxatiewaarden blijkt immers dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning, zonder spouwmuren, gelijk dan wel hoger is gewaardeerd dan die van de objecten met spouwmuren en dat [G] , eveneens een object zonder spouwmuren, voor de factoren kwaliteit en onderhoud een lagere waardering heeft dan de woning. Voorts heeft verweerder onvoldoende inzicht gegeven in de taxatieopbouw. De matrix vermeldt soms vierkante meterprijzen waar kennelijk kubieke meterprijzen zijn bedoeld. Onvoldoende toegelicht is waarom verweerder bij de bij de woning behorende berging en schuur aanzienlijk hogere vierkante meterprijzen heeft gehanteerd dan bij het woningdeel. Onduidelijk is gebleven waarom verweerder aan de berging behorend bij [G] geen waarde heeft toegekend. De rechtbank heeft al met al onvoldoende inzicht in de keuzes die verweerder heeft gemaakt, en kan daarom niet voldoende controleren of de getaxeerde waarde van de woning aansluit bij deze keuzes.

8.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder het van hem verlangde bewijs, dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, niet heeft geleverd.

9. De omstandigheid dat verweerder niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door eiser bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op eiser rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Eiser is naar het oordeel van de rechtbank met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin erin geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken, nu hij deze waarde verder niet heeft onderbouwd.

10. Nu geen van partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum – rekening houdend met alle feiten en omstandigheden van het geval – in goede justitie vast op € 400.000.

11. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

12. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- verlaagt de WOZ-waarde tot € 400.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.572;

- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 47 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan op 21 september 2020 door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.