Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4121
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats 1] ,verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in
[woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 906.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 augustus 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
[taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1976 gebouwde vrijstaande woning met een kantoor en een (dubbele) garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 222 m2 en ligt op een kavel van 1.020 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van
€ 845.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 11 september 2018 voor € 915.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 8 april 2019 voor € 940.000,-;
3. [adres 4] , verkocht op 30 oktober 2020 voor € 687.251,-;
4. [adres 5] , verkocht op 6 juli 2018 voor € 786.500,-.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.
8. Eiser wijst erop dat verweerder steeds verschillende oppervlaktes van zijn woning vermeld in de stukken. In het taxatierapport dat is opgesteld voor de WOZ-waarde in het belastingjaar 2020 wordt uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 180 m², terwijl verweerder in de uitspraak op bezwaar voor het hier in het geding zijnde belastingjaar (2021) uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 222 m². Ook vraagt eiser zich af of verweerder wel voldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het dak al schuin afloopt vanaf de eerste verdieping, waardoor niet alle meters functioneel zijn.
9. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de eerder aangegeven gebruiksoppervlakte van 180 m² niet klopt en dat moet worden uitgegaan van een gebruikersoppervlakte van 222 m². Volgens verweerder zou een mogelijke verklaring voor de eerder foutief vastgestelde gebruiksoppervlakte kunnen zijn dat voorheen met inhoudsmaten werd gerekend die nadien zijn omgerekend naar vierkante meters op basis van een standaardhoogte, die niet altijd overeenstemt met de werkelijke hoogte van woningen. Verweerder heeft in de beroepsfase om de juistheid van de gebruiksoppervlakte van 222 m² te onderbouwen een plattegrond van eisers woning overgelegd met daarop een berekening van de gebruiksoppervlakte van eisers woning. Verweerder heeft op de zitting verder onder verwijzing naar de plattegrond toegelicht dat rekening wordt gehouden met het op de eerste verdieping schuinaflopende dak doordat bij de meting anders dan bij de begane grond, op de eerste verdieping niet wordt gemeten vanaf de binnenkant van de buitenmuren, maar een stuk daarvan af. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met deze toelichting en door het overleggen van een plattegrond in voldoende mate heeft toegelicht en onderbouwd dat de woning niet een gebruiksoppervlakte van 180 m², maar van 222 m² heeft. De rechtbank vindt ook dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met het op de eerste verdieping schuin aflopende dak door niet alle vierkante meters op de eerste verdieping als gebruiksoppervlakte mee te nemen. De beroepsgrond slaagt niet. Wel heeft verweerder aangegeven dat hij het griffierecht van eiser zal vergoeden omdat hij begrijpt dat de voorheen afwijkende communicatie over de gebruiksoppervlakte tot verwarring en uiteindelijk tot het instellen van beroep heeft kunnen leiden. Omdat de rechtbank dit volgt, neemt zij dit ook op in haar beslissing.
10. Eiser voert aan dat de referentiewoningen aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] die verweerder in de uitspraak op bezwaar noemt niet vergelijkbaar zijn. Het zijn woningen gelegen in een ander (duur) gebied, namelijk in een van de duurste woonwijken van Nederland in [woonwijk] , terwijl zijn woning in een volksbuurt in [woonplaats] is gelegen.
11. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij de vergelijking in de uitspraak op bezwaar met de referentiewoningen uit [woonwijk] niet gelukkig vindt en niet weet waarom deze referentiewoningen zijn vermeld. Hij wijst erop dat in beroep niet langer woningen uit [woonwijk] als referentiewoningen zijn gehanteerd, maar in
[woonplaats] gelegen woningen. De rechtbank stelt voorop dat verweerder in de bezwaar- en beroepsfase de waardevaststelling anders mag onderbouwen en de onderbouwende referentiewoningen mag wijzigen om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dat verweerder eerst andere, minder goede, referentiewoningen heeft gebruikt, maakt daarom niet dat verweerder in beroep niet aannemelijk kan maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Verweerder heeft dat in dit geval in beroep een taxatiematrix opgesteld waarin vier andere referentiewoningen en hun verkoopcijfers worden vermeld. Eiser heeft de vergelijkbaarheid van deze referentiewoningen niet betwist en de rechtbank kan op basis van deze verkoopcijfers van de referentiewoningen volgen dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
12. Eiser wijst verder op de verkoopcijfers van de woning aan de [adres 9] en aan de [adres 5] die volgens eiser beter vergelijkbaar zijn dan de door verweerder gebruikte referentiewoningen. Volgens eiser is de woning aan de [adres 5] zelfs perfect vergelijkbaar met zijn woning, omdat deze woning bijvoorbeeld ook last heeft van de ligging aan een drukke weg. Zijn woning moet daarom dezelfde WOZ-waarde hebben voor het belastingjaar 2021 als de woning aan de [adres 5] , en wel € 845.000,-. Eiser vraagt zich verder af waarom de woning aan de [adres 10] , die goed vergelijkbaar is met zijn woning, een zeer lage WOZ-waarde heeft.
13. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat zelf de referentiewoningen te kiezen om de WOZ-waarde aannemelijk te maken. Dat er mogelijk beter vergelijkbare objecten voorhanden zijn, doet aan die keuzevrijheid van verweerder niet af. Daarom hoeft verweerder ook niet de door eiser genoemde referentiewoningen te betrekken in de vaststelling van de waarde van de woning. In dit geval heeft verweerder ervoor gekozen om de woning aan de [adres 9] niet als referentiewoning te gebruiken. Verweerder heeft over het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 9] nog wel toegelicht dat al zou de systematiek van de taxatiematrix worden gevolgd, de woningwaarde van deze woning uit zou komen op € 2.978,- p/m², terwijl de woning van eiser een woningwaarde heeft van € 1.929,- p/m². De rechtbank volgt de toelichting van verweerder en concludeert dat zelfs al zou verweerder het verkoopcijfer van deze woning gebruiken, dit geen aanknopingspunt biedt voor het oordeel dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld.
14. Verweerder heeft de woning aan de [adres 5] wel als referentiewoning gebruikt, omdat hij vindt dat deze referentiewoning goed vergelijkbaar is. De rechtbank volgt niet de conclusie van eiser dat zijn woning dezelfde WOZ-waarde als de woning aan de [adres 5] moet hebben, omdat deze heel goed vergelijkbaar is met zijn woning. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waardes van andere referentiewoningen spelen daarbij geen rol. Omdat een vergelijking moet worden gemaakt met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen, kan een vergelijking met een (lage) WOZ-waarde van de woningen aan de [adres 5] en aan de [adres 10] er niet toe leiden dat verweerder niet aannemelijk maakt dat verweerder de WOZ-waarde van eisers woning te hoog heeft vastgesteld. Ook de taxatiematrix biedt gelet op de woningwaarde p/m² van deze referentiewoning van € 1.996,- in vergelijking met de woningwaarde van eisers woning van € 1.929,- p/m² geen aanknopingspunt voor het oordeel dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser stelt onder verwijzing naar de taxatiematrix die verweerder voor het belastingjaar 2020 heeft opgesteld en de taxatiematrix die nu voorligt, dat de waarde van het hoofdgebouw (de woningwaarde) van zijn woning in een jaar tijd onevenredig hard is gestegen (met € 51.000,-) in vergelijking met de stijging van de woningwaarde van de gehanteerde referentiewoning aan de [adres 5] (€ 3000,-).
16. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt onder verwijzing naar wat zij reeds onder 14. heeft overwogen, dat op basis van een vergelijking met de taxatiematrix die in een ander belastingjaar is opgesteld ten behoeve van een andere beroepsprocedure niet kan worden geconcludeerd dat de waarde voor dit belastingjaar te hoog is vastgesteld. Die taxatiematrix is immers vastgesteld om de WOZ-waarde voor dat belastingjaar te onderbouwen. Wel begrijpt de rechtbank dat eiser vraagtekens heeft bij het verschil in woningwaarde, nu in beide matrices hetzelfde verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 5] wordt gebruikt. Dit verschil kan worden verklaard, omdat de woningwaarde van de referentiewoning voor het belastingjaar 2020 anders was dan in de taxatiematrix is vermeld. De rechtbank is ambtshalve bekend met de uitspraak van
29 juli 2021 [1] die betrekking heeft op het geschil over de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2020. Uit deze uitspraak blijkt dat de koopsom van de woning aan de [adres 5] van € 829.000,- onjuist is weergegeven in de taxatiematrix. Verweerder heeft toen op de zitting aangegeven dat de juiste koopsom
€ 768.500,- is. De rechtbank stelt vast dat deze koopsom overeenstemt met de koopsom die verweerder in de taxatiematrix voor het hier in geding zijnde belastingjaar heeft vermeld. Daarmee had in de taxatiematrix voor het belastingjaar 2020 de koopsom onder toepassing van het indexeringspercentage een andere gecorrigeerde koopsom opgeleverd. In combinatie met de grondwaarde en de bijgebouwwaardes, leidt dit tot een andere woningwaarde die overeenkomt met het verschil in de woningwaarde van € 3000,- dat eiser voor zijn woning heeft geconstateerd.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Eversteijn, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.