Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2946
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige kamer van 22 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: mr. drs. H. Maaijen).
Verder neemt als partij aan de zaak deel:
[derde-partij] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] .
Procesverloop
Met het besluit van 10 november 2020 heeft het college eisers planschadeverzoek afgewezen. Met het besluit van 18 juni 2021 heeft het college het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Daartegen heeft eiser beroep ingesteld.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 22 september 2022. Eiser en de gemachtigde van het college waren aanwezig. [derde-partij] B.V. heeft zich laten vertegenwoordigen door haar bestuurder [A] .
Na afloop van de behandeling van de zaak heeft de rechtbank onmiddellijk op de zitting uitspraak gedaan, waarbij partijen op de mogelijkheid van hoger beroep zijn gewezen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De zaak gaat over de vraag of aan eiser een tegemoetkoming in planschade moet worden toegekend als gevolg van de omgevingsvergunning die het college op 29 juni 2017 heeft verleend voor het bouwen van een afscheidshuis in afwijking van het bestemmingsplan. [adviesbureau] heeft hierover geadviseerd en concludeert dat de omgevingsvergunning heeft geleid tot een planologisch nadeel dat is getaxeerd op een bedrag van € 18.000,-, maar dat dit nadeel geheel valt binnen het normale maatschappelijke risico. Het college heeft het advies van [adviesbureau] ten grondslag gelegd aan zijn besluitvorming tot afwijzing van het planschadeverzoek.
2. De rechtbank stelt voorop dat zij deze zaak moet beoordelen aan de hand van de objectieve criteria die volgen uit de wet en rechtspraak. Dat neemt echter niet weg dat de rechtbank zich ervan bewust is dat die objectieve benadering niet hetzelfde is als het meer subjectieve gevoel dat eiser heeft over de afgenomen waarde van zijn woning door het afscheidshuis.
3. Eisers beroepsgrond over de taxatie van zijn woning en de begroting van het planologisch nadeel slaagt niet. De rechtbank overweegt dat de taxateur van [adviesbureau] de waarde van de woning vóór het intreden van de schade heeft getaxeerd aan de hand van verkooptransacties van referentieobjecten die voldoende vergelijkbaar zijn. Het geschil spitst zich op dit punt toe op de begroting van de schade als gevolg van het in werking treden van de omgevingsvergunning. Eiser heeft er gelijk in dat die begroting slechts door één taxateur is verricht en dat daarbij geen referentieobjecten zijn betrokken, maar dat vindt de rechtbank niet onzorgvuldig. Het behoort tot de kennis en kunde van de taxateur om een dergelijke inschatting te maken en het is praktisch moeilijk uitvoerbaar om referentieobjecten te vinden die vergelijkbaar zijn met deze woning én waarbij een vergelijkbare schadeoorzaak aan de orde is geweest. Eiser heeft verder gewezen op marktgegevens van de NVM en op verkooptransacties van appartementen in het voormalige kerkgebouw naast het afscheidshuis, maar dat leidt niet tot een ander oordeel. Deze marktgegevens zijn te algemeen en de verkooptransacties zijn te ver van de schadedatum. Een verschil tussen die transacties enerzijds en de oorspronkelijke vraagprijs anderzijds kan bovendien allerlei oorzaken hebben en hoeft geen verband te houden met de aanwezigheid van het afscheidshuis.
4. Eisers beroepsgrond over het normale maatschappelijke risico slaagt ook niet. [adviesbureau] heeft beoordeeld dat het mogelijk maken van een afscheidshuis op het terrein van een voormalige kerk met een al aanwezige maatschappelijke bestemming als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd die in de lijn der verwachtingen lag en waarmee eiser rekening had kunnen houden. Daarbij heeft [adviesbureau] betrokken dat de ontwikkeling naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van omgeving past, waar al sprake was van functiemenging. Ten slotte heeft [adviesbureau] beschreven dat de ontwikkeling past in het door de gemeente gevoerde planologische ruimtelijke beleid dat in een reeks van jaren is gevoerd. [adviesbureau] heeft de hoogte van het normale maatschappelijke risico in het licht hiervan op juiste wijze aan de hand van de hiervoor in de rechtspraak ontwikkelde criteria vastgesteld. Hoewel eiser er terecht op wijst dat die rechtspraak casuïstisch is en dat deze casus daar weer net van afwijkt, is de conclusie dat de getaxeerde schade geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt redelijk. Daarbij speelt mee dat die schade 2,52% van de waarde van de woning is, terwijl de gevallen uit de rechtspraak die [adviesbureau] beschrijft uitgaan van hogere percentages oplopend tot 5 %.
5. De conclusie is dat het college het advies van [adviesbureau] redelijkerwijs ten grondslag heeft mogen leggen aan zijn besluitvorming, zowel wat de begroting van de schade als de vaststelling van het normale maatschappelijke risico betreft. Daarvan uitgaande is het planschadeverzoek terecht afgewezen en is die beslissing in bezwaar terecht gehandhaafd.
6. Het beroep is ongegrond. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 september 2022 door
mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. J. Wolbrink en mr. C. de Kruif, leden, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier.
griffier
voorzitter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.