Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/141
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: R. Buijsrogge).
Inleiding
Deze zaak gaat over de vastgestelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de woning aan het [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020). Dit is een appartement op de tweede etage uit 2006 met een inhoud van 413 m3. De woning is voorzien van een parkeergarage met twee parkeerplekken, een berging en een dakterras/balkon.
Met de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder de waarde van deze woning vastgesteld op € 662.000,--. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt en in bezwaar een lagere waarde van € 568.000,-- bepleit.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van € 662.000,-- gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is op 30 juni 2022 bij de rechtbank behandeld op een digitale zitting via Teams. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een waarde van € 568.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
2. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank meewegen wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
3. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix ingediend, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [woonplaats] gelegen appartementen:
- [adres 2] , verkocht op 31 oktober 2019 voor € 527.500,--;
- [adres 3] , verkocht op 15 oktober 2019 voor € 700.000,--;
- [adres 4] , verkocht op 19 maart 2019 voor € 720.000,--.
4. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond over de VvE-reserve(s) ingetrokken. De rechtbank zal hier daarom verder niet op ingaan.
5. Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder is uitgegaan van een te hoog voorzieningenniveau voor de woning. De keuken, badkamer en het toilet zijn uit 2007 en dus gedateerd. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Verweerder heeft toegelicht dat een correctie op het voorzieningenniveau pas aan de orde is als de voorzieningen meer dan twintig jaar oud zijn en niet (goed) meer functioneren. De rechtbank kan verweerder daarin volgen. Het voorzieningenniveau van de woning verschilt bovendien niet van die van de referentiewoningen, zodat ook daarin geen reden is gelegen voor een correctie. De beroepsgrond slaagt niet.
6. De waarde is volgens eiseres ook te hoog vastgesteld, omdat verweerder geen rekening heeft gehouden met de drukke doorgaande weg, de [locatie 1] , nabij de woning. De rechtbank volgt eiseres hierin evenmin. Op de zitting is gebleken dat het appartement over de gehele breedte van het appartementsgebouw ligt. Verweerder heeft zich daar geen rekenschap van gegeven. De rechtbank ziet echter niet dat de waarde om die reden te hoog is vastgesteld. Tussen de achterzijde van het appartementsgebouw en de [locatie 1] ligt immers nog een ruim grasperceel en een rij bomen. De woning ligt bovendien in een stedelijke omgeving, zodat een zekere mate van verkeersgeluid erbij hoort. Dit is anders bij een naastgelegen spoorlijn of snelweg, maar dat is hier niet aan de orde. De beroepsgrond slaagt niet.
7. In dit kader heeft eiseres ook gewezen op de rotonde nabij de woning. Volgens eiseres heeft dit een waarde-drukkend effect en heeft verweerder hier onvoldoende rekening mee gehouden. Ter onderbouwing heeft eisers gewezen op de uitspraak van de rechtbank Breda van 7 december 2011, ECLI:NL:RBBRE:2011:BV1614. De rechtbank volgt eiseres hierin evenmin. Niet de woning zelf, maar het omliggende grasperceel met bomen grenst aan de noordkant aan een rotonde. De rechtbank ziet dus niet hoe dit een waarde-drukkend effect kan hebben op de woning. In de uitspraak waar eiseres op wijst ging het om een zeer druk kruispunt wat het gebruik van de op- en uitrit bij de woning bemoeilijkte. Daar is hier geen sprake van. De woning van eiseres ontsluit aan het [locatie 2] , niet in de buurt van de betreffende rotonde. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiseres voert verder aan dat verweerder ook onvoldoende rekening heeft gehouden met de overlast van het scholencomplex in de buurt van de woning. Volgens eiseres staan er regelmatig auto’s in de straat van mensen die hun kinderen komen halen en brengen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Het scholencomplex ligt een stuk zuidelijker aan het [locatie 2] en heeft een eigen parkeerterrein. Verder is er ook langs het [locatie 2] een parkeerstrook gerealiseerd. Dat er desondanks sprake is van overlast heeft eiseres geheel niet onderbouwd. Ook ziet de rechtbank niet dat de woning door het scholencomplex in de buurt, qua ligging, wezenlijk verschilt van de referentiepanden. Ook hier geldt dat sprake is van een stedelijke omgeving, waardoor er altijd ‘wel iets in de buurt ligt’. Zo ligt een van de referentiepanden nabij een revalidatiecentrum. De rechtbank is er niet van overtuigd dat het scholencomplex in het bijzonder een waarde-drukkend effect zou hebben. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres heeft tot slot aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder er geen rekening mee heeft gehouden dat de ingang van de woning uitmondt boven de parkeergarage van het appartementencomplex. Hierin volgt de rechtbank eiseres wél. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de appartementen in het complex die op de begane grond en eerste etage liggen, om die reden minder waard zijn dan de hoger gelegen appartementen waarvan de ingang niet boven de parkeergarage uitmondt. Een appartement met een ingang boven de parkeergarage is namelijk minder aantrekkelijk voor kopers. De rechtbank kan verweerder in deze redenering volgen. Op de zitting is gebleken dat de woning zich op de eerste etage bevindt, in tegenstelling tot waar verweerder vanuit is gegaan. Verweerder heeft hierdoor geen rekening gehouden met deze minder aantrekkelijke ligging van de woning. De beroepsgrond slaagt.
10. Gelet op het voorgaande heeft verweerder de vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar.
11. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarin is eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde namelijk niet onderbouwd met een taxatiematrix waarin de woning wordt vergeleken met referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
12. Nu geen van partijen de waarde die hij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde van de woning in goede justitie, schattenderwijs vast op € 658.000,--. De rechtbank bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, veroordeelt zij verweerder in de proceskosten van eiseres. De kosten voor de door de gemachtigde van eiseres verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank vast op € 2.056,-- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, onder een wegingsfactor 1). Conform het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) gaat de rechtbank hierbij uit van een waarde per punt van € 269,-- in de bezwaarfase, en gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, in afwijking van het Bpb, van een waarde per punt van € 759,-- in de beroepsfase.
14. De rechtbank bepaalt tot slot dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 50,-- aan eiseres vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019, naar de waardepeildatum van 1 januari 2020, vast op € 658.000,00, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056,--;
- bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 50,-- aan eiseres vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. de Bruin, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2022.
De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.