Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4730
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. S. Zuethoff),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wijdemeren(het college)
(gemachtigde: mr. M.E. van Velzen-Boer).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
Heijmans Vastgoed B.V., gevestigd in Amersfoort (vergunninghouder)
(gemachtigde: M. van Cauter).
Inleiding
Deze zaak gaat over de omgevingsvergunning die het college op 13 april 2021 heeft verleend aan vergunninghouder voor het bouwen van 7 appartementen en 12 herenhuizen aan de [adres 1] in [woonplaats] (de omgevingsvergunning). Het project staat bekend onder de naam ‘ [project] 3e fase’. Het college heeft de omgevingsvergunning verleend met toepassing van een zogenaamde binnenplanse afwijkingsmogelijk [1] . Voor een aantal woningen en het appartementengebouw heeft het college de omgevingsvergunning verleend voor een hogere goot- en bouwhoogte dan volgens het bestemmingsplan is toegestaan. De woningen worden daarnaast deels gebouwd in een gebied met archeologische waarde, waar geen gebouwen zijn toegestaan. Het college kon de omgevingsvergunning verlenen, omdat vergunninghouder met een archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat in het deel van het plangebied dat in het gebied met archeologische waarde valt geen archeologische waarden aanwezig zijn.
Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres 2] . Zijn perceel grenst direct aan het projectgebied. Hij is het niet eens met de omgevingsvergunning en heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Met het besluit van 19 oktober 2021 (het bestreden besluit) heeft het college de omgevingsvergunning naar aanleiding van dit bezwaar gewijzigd. Er is een tekening ‘alternatieve parkeerinrichting’ met 57 parkeerplaatsen aan de omgevingsvergunning toegevoegd. Omdat de parkeerinrichting zoals die op deze tekening staat gedeeltelijk in strijd is met het bestemmingsplan heeft het college de omgevingsvergunning hiervoor verleend met toepassing van een zogenaamde buitenplanse afwijkingsmogelijkheid [2] . Ook heeft het college de AERIUS-berekening bij de omgevingsvergunning vervangen door een nieuwe AERIUS-berekening.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft een verweerschrift ingediend. Eiser heeft hierop gereageerd met een brief van 19 augustus 2022.
De rechtbank heeft het beroep op 1 september 2022 op zitting behandeld. Eiser was hierbij aanwezig. Hij werd bijgestaan door zijn gemachtigde. Ook de gemachtigde van het college was aanwezig. Zij werd vergezeld door [A] en [B] . De gemachtigde van vergunninghouder was ook aanwezig. Hij werd vergezeld door [C] en
[D] .
[D] .
Beoordeling door de rechtbank
1. De rechtbank beoordeelt of het college met het bestreden besluit de omgevingsvergunning terecht heeft herroepen in zoverre dat hij de omgevingsvergunning gewijzigd heeft verleend. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Gebruik van de begane grond in strijd met het bestemmingsplan
2. Eiser voert als eerste grond aan dat het college in het bestreden besluit heeft miskend dat de begane grondlaag van de herenhuizen met de bouwnummers 12 tot en met 17 in strijd met het bestemmingsplan zal worden gebruikt voor wonen in plaats van voor detailhandel/kantoor met baliefunctie of dienstverlening/horeca.
3. De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) het college bij toetsing van een bouwplan aan het bestemmingsplan niet alleen moet beoordelen of het bouwwerk overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt, maar ook moet beoordelen of het bouwwerk met het oog op zodanig gebruik wordt gerealiseerd. Dit houdt in dat als redelijkerwijs valt aan te nemen dat het bouwwerk uitsluitend of mede zal worden gebruikt voor andere doeleinden dan die waarin de bestemming voorziet het bouwwerk in strijd is met het bestemmingsplan [3] .
4. De rechtbank is van oordeel dat op basis van de aanvraag voor de omgevingsvergunning en de daarbij behorende bouwtekeningen redelijkerwijs valt aan te nemen dat de begane grondlaag van de woningen met de bouwnummers 12 tot en met 16 (mede) voor andere doeleinden zal worden gebruikt dan die waarin de bestemming voorziet en dat deze woningen dus in strijd zijn met het bestemmingsplan.
5. Partijen zijn het er over eens, en de rechtbank stelt ook vast, dat de begane grondlaag van de herenhuizen met de bouwnummers 12 tot en met 16 is bestemd voor detailhandel, kantoren met baliefunctie en/of dienstverlening en horeca maximaal in categorie 2. De bouwlagen van deze woningen boven de begane grond zijn bestemd voor wonen [4] . Eiser is echter van mening dat, gelet op de tekening van de indeling van de begane gronden, in ieder geval een groot deel van die ruimte gebruikt zal worden ten behoeve van de woningen op de eerste en tweede verdieping. Hij wijst er daarbij op dat er bij al deze woningen een voordeur, een hal, een toilet, een berging en een toegangstrap op de begane grond zijn ingetekend, die gebruikt zullen worden voor de woningen en niet voor de commerciële functies op de begane grond.
6. Uit de tekeningen die bij de aanvraag zijn gevoegd en die nu onderdeel uitmaken van de omgevingsvergunning blijkt dat aan de voorzijde van de begane grondlaag van de herenhuizen met de bouwnummers 12 tot en met 16 een commerciële ruimte met een eigen ingang aan de voorzijde zal worden gerealiseerd. De rechtbank zal eerst de huizen met bouwnummers 12 tot en met 15 bespreken en vervolgens het huis met bouwnummer 16.
7. Plattegronden van de begane grond van de huizen met de bouwnummers 12 tot en met 15:
8. De commerciële ruimte is bij de herenhuizen met de bouwnummers 12 tot en met 15 kleiner dan 50% van de totale oppervlakte van de begane grondlaag. Aan de achterzijde van deze herenhuizen komt een tweede entree, een gang met een trap naar de eerste verdieping, een toilet en een berging. Met eiser is de rechtbank van oordeel dat op grond van deze indeling redelijkerwijs valt aan te nemen dat in ieder geval de gang met toilet en de berging – dus meer dan 50% van de begane grondlaag – niet alleen ten behoeve van de commerciële ruimte, maar ook uitsluitend of mede gebruikt zullen worden voor de bestemming ‘Wonen’. Tussen de feitelijke commerciële ruimte en de ruimtes die (mede) voor de woningen gebruikt zullen worden, zit een deur die dicht kan. De berging komt naast de tweede entree en kan niet rechtstreeks vanuit de commerciële ruimte worden bereikt. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat het gebruikelijk is dat een toilet en een berging bij de entree van een woning worden gerealiseerd. Ook om die reden is het aannemelijk dat de berging en het toilet uitsluitend of mede gebruikt zullen worden voor de bestemming wonen. De rechtbank is van oordeel dat redelijkerwijs valt aan te nemen dat voor deze vier woningen de benedenverdieping voor meer dan 50% gebruikt zal worden voor andere doeleinden dan die waarin de bestemming voorziet.
9. Plattegronden van de begane grond van de huizen met de bouwnummers 16 en 17:
10. Voor het herenhuis met het bouwnummer 16 is sprake van een iets afwijkende situatie. Daar is geen sprake van een afsluiting tussen de commerciële ruimte en het woongedeelte op de begane grond. Daarmee is aannemelijk dat bij dit pand de gehele begane grond voor wonen zal worden gebruikt. De berging is bij dit herenhuis alleen via een aparte deur aan de achterzijde van de woning te bereiken en de trap naar het woongedeelte van het pand is alleen te bereiken via de ruimte die nu als commercieel is aangemerkt. De rechtbank is daarom van oordeel dat redelijkerwijs valt aan te nemen dat voor deze woning de gehele benedenverdieping gebruikt zal worden voor andere doeleinden dan die waarin de bestemming voorziet.
11. Omdat vergunninghouder op het aanvraagformulier heeft aangegeven dat 5 van de 12 herenhuizen een commerciële ruimte zullen hebben, gaat de rechtbank er vanuit dat het herenhuis met het bouwnummer 17 waar op de begane grond een werkkamer zal komen binnen de aanduiding ‘wonen’ zal worden gerealiseerd. Binnen die aanduiding is wonen op de begane grond wel toegestaan.
Tussenconclusie en vervolg
12. De conclusie van het voorgaande is dat het gebruik van de begane grond van de herenhuizen met de bouwnummers 12 tot en met 16 in strijd is met het bestemmingsplan. Het college heeft dit in het bestreden besluit niet onderkend. De rechtbank zal het bestreden besluit daarom vernietigen. De rechtbank zal aan het einde van deze uitspraak opnemen welke consequenties ze aan deze vernietiging zal verbinden. In het kader van een definitieve geschilbeslechting ziet zij aanleiding om eerst een aantal andere beroepsgronden van eiser te beoordelen.
Aanduiding ‘commerciële ruimte’ op de bouwtekeningen
13. Eiser voert aan dat omdat op de bouwtekeningen van de herenhuizen bij de bouwnummers 12 tot en met 16 de aanduiding ‘commerciële ruimte’ is opgenomen, onduidelijk is welke functies in deze ruimte zijn toegestaan en dus niet duidelijk is of deze ruimten in overeenstemming met het bestemmingsplan zullen worden gebruikt.
14. Op de zitting is gebleken dat partijen het er over eens zijn dat in deze ruimten alleen de functies zijn toegestaan zoals deze zijn opgenomen in het bestemmingsplan:
detailhandel, waarvan maximaal 300 m² b.v.o. ten behoeve van een supermarkt;
maximaal 150 m² b.v.o. aan kantoren met baliefunctie en/of dienstverlening en
maximaal 300 m² b.v.o. aan horeca maximaal in categorie 2 van de van de van de regels van het bestemmingsplan uitmakende Staat van horeca inrichtingen.
Het college heeft met de omgevingsvergunning geen vergunning verleend om af te wijken van het gebruik dat op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. En dus zijn in de commerciële ruimten alleen de functies toegestaan zoals hierboven aangegeven. Naar het oordeel van de rechtbank is de omgevingsvergunning op dit punt niet onduidelijk of in strijd met het recht.
Afwijking van het bestemmingsplan voor de realisering van parkeerplaatsen
15. Met het bestreden besluit heeft het college de tekening ‘alternatieve parkeerinrichting’ aan de omgevingsvergunning toegevoegd. Een deel van de parkeerplaatsen bij het bouwplan zullen met deze alternatieve inrichting worden gerealiseerd binnen de bestemmingen ‘Groenvoorziening’ en ‘Verblijfsdoeleinden’. Partijen zijn het er over eens, en de rechtbank stelt ook vast, dat op grond van het bestemmingsplan binnen deze bestemmingen geen parkeervoorzieningen zijn toegestaan [5] .
16. Het college heeft met het bestreden besluit de omgevingsvergunning verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, sub 2, van de Wabo in combinatie met artikel 4, aanhef en onder 8, van bijlage II bij het Bor: een omgevingsvergunning voor het in strijd met het bestemmingsplan gebruiken van gronden voor een niet-ingrijpende herinrichting van openbaar gebied. De rechtbank is met het college van oordeel dat het hier gaat om een niet-ingrijpende herinrichting van het openbaar gebied. Het grootste deel van de parkeerplaatsen zal worden gerealiseerd waar dit op basis van het bestemmingsplan is toegestaan. Slechts bij een aantal parkeerplaatsen zal een stukje van de parkeerplaats binnen de bestemming ‘Groenvoorziening’ of ‘Verblijfsdoeleinden’ worden gerealiseerd. De rechtbank is dus van oordeel dat het college de omgevingsvergunning voor de parkeerplaatsen met het toepassen van deze wetsartikelen kon verlenen.
17. Eiser voert hierover nog aan dat het college de omgevingsvergunning heeft verleend in strijd met de ‘Beleidsregels voor toepassing van artikel 2.1, lid 1, onder c en artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 2o WABO en artikel 2.7 Bor.’ (het kruimelbeleid). Op de zitting heeft eiser toegelicht dat ook als aan de voorwaarden uit artikel 12 van Pro het kruimelbeleid wordt voldaan, daarnaast moet worden voldaan aan de vereisten van artikel 20 van Pro het kruimelbeleid. Op grond van dit artikel mogen – voor zover hier relevant – de verkeerveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van naastgelegen gronden en bouwwerken door het verlenen van de omgevingsvergunning niet worden aangetast.
18. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt nergens uit dat met de alternatieve parkeerinrichting de verkeersveiligheid onevenredig wordt aangetast of de gebruiksmogelijkheden van de gronden en bouwwerken van eiser onevenredig worden aangetast. Het had op de weg van eiser gelegen om nader te onderbouwen waarom volgens hem wel sprake is van een onevenredige aantasting van de verkeersveiligheid en/of de gebruiksmogelijkheden van zijn gronden en woning. Dit heeft hij niet gedaan.
19. Naar het oordeel van de rechtbank is de ‘alternatieve parkeerinrichting’ bovendien een wijziging van ondergeschikte aard en hoefde vergunninghouder hiervoor geen nieuwe aanvraag in te dienen. Het bouwplan blijft ongewijzigd, alleen de inrichting van de parkeerplaatsen wordt hierdoor in beperkte mate gewijzigd. Ook deze beroepsgrond van eiser kan daarom niet slagen.
Aantal benodigde parkeerplaatsen
20. Verder voert eiser aan dat bij het bouwplan onvoldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd en dat het college bij het verlenen van de omgevingsvergunning ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de parkeerbehoefte van zijn toekomstige jachthaven. Eiser heeft met de gemeente Wijdemeren een grondruil gedaan en is met de gemeente overeengekomen dat hij nabij zijn woning een jachthaven voor 40 tot 43 pleziervaartuigen mag realiseren en dat de gemeente daarbij zal voorzien in voldoende parkeergelegenheid.
21. Bij het bouwplan moet voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd en in stand worden gehouden, waarbij ‘voldoende’ betekent dat wordt voldaan aan de ‘Beleidsregel parkeernormen gemeente Wijdemeren’ [6] .
22. De rechtbank heeft onder 11 overwogen dat het gebruik van de begane grondlaag van de herenhuizen met de bouwnummers 12 tot en met 16 in strijd is met het bestemmingsplan en dat de rechtbank het bestreden besluit daarom zal vernietigen. Omdat hierdoor onduidelijk is geworden hoe de begane grondlaag van deze woningen zal worden gebruikt kan de rechtbank niet beoordelen hoeveel parkeerplaatsen bij het bouwplan nodig zijn voor de realisatie van voldoende parkeergelegenheid. Het college zal hierover een nieuw besluit moeten nemen als bekend is wat de invulling wordt van de begane grondlaag van de herenhuizen met de bouwnummers 12 tot en met 16. Daarbij zal het college voor de diverse functies moeten uitgaan van een worst-case scenario. Naar het oordeel van de rechtbank is dit voor een commerciële ruimte niet een parkeernorm van 2,1 per 100 m2 BVO, waar het college bij het verlenen van de omgevingsvergunning vanuit is gegaan. Op grond van het bestemmingsplan is in de commerciële ruimte bijvoorbeeld ook een horecagelegenheid, zoals een koffietentje, toegestaan. Hiervoor geldt een hogere parkeernorm dan 2,1 per 100 m2 BVO.
23. Ook zal het college inzichtelijk moeten maken hoe hij bij het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen rekening heeft gehouden met de belangen die eiser heeft op grond van zijn privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente Wijdemeren. Vast staat dat eiser nabij zijn woning een jachthaven mag realiseren en dat het college daarbij moet voorzien in voldoende parkeergelegenheid. In het bestreden besluit is daar onvoldoende inzicht in gegeven.
Onttrekking aan de openbaarheid
24. Een aantal parkeerplaatsen zal volgens de ‘alternatieve parkeerinrichting’ worden voorzien van een beugel. Als deze beugel omhoog staat kunnen anderen dan de eigenaar van de sleutel van deze beugel geen gebruik maken van de parkeerplaats. Eiser voert aan dat de parkeerplaatsen daarmee worden onttrokken aan de openbaarheid en dat hiervoor op grond van de Wegenwet een besluit van de gemeenteraad van Wijdemeren nodig is.
25. Een weg is – voor zover hier relevant – openbaar als de betreffende weg gedurende tien achtereenvolgende jaren voor een ieder toegankelijk is geweest en gedurende die tien jaar is onderhouden door (bijvoorbeeld) een gemeente [7] . Op de zitting is gebleken dat het terrein waar de parkeerplaatsen met beugel zullen worden gerealiseerd niet gedurende tien achtereenvolgende jaren voor een ieder toegankelijk is geweest. Zo is het terrein tijdelijk met een hek afgesloten geweest. Het terrein is ook niet gedurende tien jaar onderhouden door de gemeente Wijdemeren. Dit laatste is niet weersproken door eiser. Nu naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een openbare weg, is ook geen raadsbesluit nodig om een deel van het terrein aan de openbaarheid te onttrekken.
Watercompensatie
26. Eiser voert onder verwijzing naar een commissiestuk van de raadscommissie Ruimte en Economie van 22 september 2009 aan dat het bouwplan niet uitvoerbaar is, omdat nog water gecompenseerd moet worden. Als de waterlijn conform dit commissiestuk wordt verschoven komt een deel van het bouwplan volgens eiser in het water te liggen.
27. Eiser erkent dat het bouwplan volgens de verbeelding van het bestemmingsplan op land is geprojecteerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met wat hij aanvoert niet aannemelijk gemaakt dat de bestemmingsgrenzen in het bestemmingsplan onjuist zijn en het bouwplan daarom niet uitvoerbaar zou zijn.
Conclusie en gevolgen
28. Het beroep is gegrond omdat het college in het bestreden besluit niet heeft onderkend dat een deel van het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. Daarom zal de rechtbank het bestreden besluit vernietigen en de omgevingsvergunning herroepen. Dit betekent dat opnieuw een beslissing genomen moet worden op de door vergunninghouder ingediende aanvraag voor een omgevingsvergunning. De rechtbank kan deze beslissing niet zelf nemen, want het college komt bij het nemen van die beslissing beleidsruimte toe om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen. De rechtbank bepaalt daarom dat het college een nieuw besluit op de aanvraag van vergunninghouder moet nemen met inachtneming van deze uitspraak. Als het college besluit om af te wijken van het bestemmingsplan en daarvoor op grond van de Wabo een goede ruimtelijke onderbouwing is vereist, zal het college in het nieuw te nemen besluit ook moeten ingaan op de door eiser aangevoerde beroepsgronden over de Omgevingsverordening NH2020, de Woonvisie Wijdemeren en de (vormvrije) mer-beoordeling.
29. Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.518,- omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept de omgevingsvergunning;
- draagt het college op een nieuw besluit te nemen op de aanvraag van vergunninghouder voor een omgevingsvergunning met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 181,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt het college tot betaling van € 1.518,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. E.M. van der Linde en
mr. N.H.J.M. Veldman-Gielen, leden, in aanwezigheid van mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 oktober 2022.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.