Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3679
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente 1], verweerder
(vertegenwoordiger: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 (de beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het jaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 843.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente 2] naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 843.000,- (de aanslag).
In de uitspraak op bezwaar van 13 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Bij besluit van 14 september 2021, door verweerder aangeduid als “Kennisgeving ambtshalve correctie” (het verminderingsbesluit), heeft verweerder de waarde van de woning nader vastgesteld op € 723.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 maart 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1954 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlak van 103 m2 (standpunt eiseres) of van 122 m2 (standpunt verweerder). Bij de woning hoort een garage met een oppervlak van 14 m2. De kavel waarop de woning is gelegen, heeft een oppervlak van 997 m2.
2. In geschil is de bij het verminderingsbesluit nader vastgestelde waarde van de woning van € 723.000. Eiser stelt zich op het standpunt dat deze te hoog is. Hij bepleit een lagere waarde, namelijk € 584.000,-. Volgens verweerder is de bij het verminderingsbesluit nader vastgestelde waarde van de woning niet te hoog.
Beoordelingskader
3. De waarde van een woning is de marktwaarde. Dat is de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen [1] . Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [2] .
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de bij het verminderingsbesluit nader vastgestelde waarde van de woning van € 723.000,- niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank mede in de beschouwing betrekken wat eiseres heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing door verweerder van de) vastgestelde waarde. Alleen als de rechtbank tot de conclusie komt dat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank beoordelen of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 584.000,- niet te laag is [3] .
5. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning van
€ 723.000,- niet te hoog is, heeft verweerder een taxatierapport overgelegd dat op 22 november 2021 is opgesteld door [taxateur 2] , taxateur. Onderdeel van het taxatierapport is een overzicht (het Taxatieoverzicht) dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens. Eén opsomming betreft de woning; de andere opsommingen betreffen drie vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ).
De gegevens van elk van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur gebruikt bij de berekening van de rekenprijs per m2 van het vergelijkingsobject zonder de grond en de/het apart in aanmerking genomen gebouwde delen/deel van het vergelijkingsobject (het hoofdgebouw).
6. Eerst heeft taxateur van verweerder de verkoopprijs van elk vergelijkingsobject gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het object in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum 1 januari 2020 of omgekeerd (de tussentijdse waardeontwikkeling).
Desgevraagd heeft eiser ter zitting verklaard de door de taxateur van verweerder toegepaste correcties voor de tussentijdse waardeontwikkeling niet te betwisten.
7. Vervolgens heeft taxateur van verweerder op de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject de deelwaarde(n) van de/het apart in aanmerking genomen gebouwde delen/deel van het vergelijkingsobject in mindering gebracht. Bij één vergelijkingsobject gaat het om een berging en een garage en bij de beide andere vergelijkingsobjecten alleen om een garage. Daarbij is hij voor de berging uitgegaan van een rekenprijs per m2 van € 500,- en voor de garages van een rekenprijs per m2 van € 1.000,-.
Desgevraagd heeft eiser verklaard te kunnen instemmen met de wijze waarop de taxateur de deelwaarden van de apart in aanmerking genomen gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten heeft berekend met dien verstande dat een berekening met vaste rekenprijzen niet geschikt is als er verschillen zijn in de staat waarin de gebouwde delen verkeren.
Dat van dit laatste sprake zou zijn met betrekking tot de apart in aanmerking genomen delen van de vergelijkingsobjecten heeft eiser niet onderbouwd. Wat betreft het standpunt van eiser over de deelwaarde van de garage bij de woning verwijst de rechtbank naar wat zij daarover onder 22 overweegt.
8. Voorts heeft de taxateur op de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject de deelwaarde van de bij het vergelijkingsobject behorende grond in mindering gebracht. Die deelwaarden zijn berekend aan de hand van een grondstaffel met 3 bandbreedten; de eerste van 400 m2 met een rekenprijs per m2 van € 715,-, de tweede van 350 m2 met een rekenprijs per m2 van € 429,- en de derde van 250 m2 met een rekenprijs per m2 van € 143,-. De zo berekende deelwaarden van de grond bedragen € 320.320 ( [adres 2] , grondoppervlak 480 m2), € 377.806,- ( [adres 3] , grondoppervlak 614 m2) en € 272.415,- ( [adres 4] , grondoppervlak 281 m2).
Desgevraagd heeft eiser verklaard de door de taxateur van verweerder berekende deelwaarden van de grond niet te betwisten.
9. Na de vermindering van de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met de deelwaarden van de grond en de apart in aanmerking genomen gebouwde delen, blijven de deelwaarden van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten over. Deze bedragen € 268.680,- ( [adres 2] ), € 255.194,- ( [adres 3] ) en € 346.585,- ( [adres 4] ). De deelwaarde van elk hoofdgebouw heeft de taxateur van verweerder gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlak van dat hoofdgebouw, met als uitkomst de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw. Deze rekenprijzen bedragen € 1.961,- ( [adres 2] , oppervlak 137 m2), € 1.772,- ( [adres 3] , oppervlak 144 m2) en € 2.166,- ( [adres 4] , oppervlak 160 m2).
Eiser heeft deze methodiek van berekening rekenprijzen per m2 oppervlakte van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten niet betwist.
10. Het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten is € 1.967,-. Daarvan uitgaande heeft de taxateur de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning op € 1.947,- bepaald, net iets onder de gemiddelde rekenprijs per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten dus.
Naar de rechtbank uit de toelichting van verweerder op het Taxatieoverzicht in het verweerschrift en ter zitting begrijpt, is bij de bepaling van de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning op € 1.947,- rekening gehouden met de in het Taxatieoverzicht genoemde kenmerken van de vergelijkingsobjecten en de woning die niet in aantallen m2 of stuks zijn uitgedrukt: het type woning, de locatie (wijk), de ligging, de uitstraling, het bouwjaar, de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen (de niet-gekwantificeerde kenmerken). De meeste van de niet-gekwantificeerde kenmerken zijn in het Taxatieoverzicht voor de vergelijkingsobjecten en de woning gelijk (locatie: [locatie 1] , ligging: aan rustige laan, uitstraling: normaal, bouwkundige kwaliteit: voldoende, staat van onderhoud: matig en voorzieningen: eenvoudig). Er staan ook niet-gekwantificeerde kenmerken in het Taxatieoverzicht die voor de vergelijkingsobjecten en de woning niet gelijk zijn, met name ‘soort object’ (de woning en het vergelijkingsobject [adres 4] zijn vrijstaande woningen; de beide andere vergelijkingsobjecten zijn
2^1-kap-woningen en ‘bouwjaar’ (variërend van 1925 tot en met 1962).
11. Desgevraagd heeft verweerder verklaard dat, nu de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft vrijwel alle niet-gekwantificeerde kenmerken niet van elkaar verschillen, bij de bepaling van de waarde van de woning op basis van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geen rekening is gehouden met de niet-gekwantificeerde kenmerken van de vergelijkingsobjecten en de woning. Hierin ligt besloten dat volgens de heffingsambtenaar (ook) de onder 10 genoemde verschillen wat betreft soort object en bouwjaar geen uit het Taxatieoverzicht kenbare invloed op de aan het hoofdgebouw van de woning toegekende rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning hebben gehad.
12. Eiser heeft ter zitting verklaard dat er niet-gekwantificeerde kenmerken zijn die niet in vage kwalificaties als normaal, voldoende, matig, eenvoudig e.d. tot uitdrukking komen. Als voorbeelden noemt eiser dat de woning in de schaduw van een flatgebouw ligt, dat de woning geen centrale verwarming heeft, dat de woning slechter is geïsoleerd dan de vergelijkingsobjecten en dat het vergelijkingsobject [adres 3] kunststof kozijnen heeft en de woning niet. Wat volgens eiser ook twijfels oproept is dat de kwalificaties van bepaalde kenmerken van de woning in het Taxatieoverzicht beter zijn dan die in het eerdere taxatieverslag, zonder dat dit wordt toegelicht.
13. Verweerder heeft ter zitting wat betreft de onder 12 genoemde kenmerken opgemerkt dat de twee vergelijkingsobjecten die, net als de woning, aan [locatie 2] zijn gelegen, ook last van de schaduw van het flatgebouw hebben, dat de centrale verwarmingsinstallaties van de vergelijkingsobjecten – niet alleen de ketels, maar ook de leidingen en de radiatoren – sterk verouderd en aan vervanging toe zijn en dat de vergelijkingsobjecten even slecht geïsoleerd zijn als de woning. Juist omdat deze en andere niet-gekwantificeerde kenmerken van de woning niet beter of slechter zijn dan die van de vergelijkingsobjecten, is ervoor gekozen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten bij de onderbouwing van de waarde van de woning te gebruiken.
14. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank met het Taxatieoverzicht en de toelichting die hij ter zitting op het Taxatieoverzicht heeft gegeven, aannemelijk gemaakt dat de taxateur van verweerder bij de bepaling van de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning geen rekening behoefde te houden met de onder 10 tot en met 13 genoemde kenmerken van de vergelijkingsobjecten en de woning. Met wat eiser op de zitting heeft aangevoerd over de niet-gekwantificeerde kenmerken van het hoofdgebouw van de woning, onder meer dat de woning in de schaduw van een flatgebouw ligt, dat de woning geen centrale verwarming heeft en dat de woning slechter is geïsoleerd dan de vergelijkingsobjecten, heeft hij, gelet ook op wat verweerder met betrekking daartoe heeft opgemerkt, geen gerede twijfel opgeroepen aan het standpunt van verweerder dat de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning (ten minste) € 1.947,- bedraagt. Ook de stelling van eiser dat de kwalificaties van bepaalde kenmerken van de woning in het Taxatieoverzicht beter zijn dan die in het eerdere taxatieverslag, zonder dat die betere kwalificaties worden toegelicht, is, reeds omdat deze stelling niet is onderbouwd, voor de rechtbank geen reden om aan de kwalificaties in het Taxatieoverzicht te twijfelen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat het verweerder vrijstaat om de onderbouwing van de vastgestelde waarde in het taxatieverslag in beroep te vervangen door een andere onderbouwing.
15. De rekenprijs per m2 van € 1.947,- van het hoofdgebouw van de woning heeft de taxateur vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlakte van het hoofdgebouw (122 m2), met als uitkomst de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning van € 237.529,-. Bij deze waarde heeft hij de deelwaarde van de grond van € 471.471,- (berekend aan de hand van de hiervoor genoemde grondstaffel, grondoppervlakte 997 m2) en de deelwaarde van garage van € 14.000,- (oppervlakte 14 m2, rekenprijs per m2 € 1.000,-) opgeteld. De som van de deelwaarden van het hoofdgebouw, de grond en de garage is gelijk aan de nader vastgestelde waarde van € 723.000,-.
16. Eiser heeft over de berekening van de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning aangevoerd dat de door verweerder in aanmerking genomen oppervlakte van het hoofdgebouw van 122 m2 niet klopt. Onder verwijzing naar het door hem overgelegde taxatierapport stelt eiser dat de oppervlakte van het hoofdgebouw (niet groter dan) 103 m2 is. Bij een oppervlakte van 103 m2 is de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning veel lager dan de door verweerder in aanmerking genomen waarde.
17. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat de in het Taxatieoverzicht genoemde oppervlakten van de hoofdgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn bepaald aan de hand van de meetinstructie NEN2580. Verweerder wijst er verder op dat in het door eiser overlegde taxatierapport de oppervlakte van de hoofdgebouw is gesplist in 103 m2 woonruimte en (2 x 9 m2 =) 18 m2 overige ruimten. Bij elkaar opgeteld is de oppervlakte van het hoofdgebouw, waarvan in het taxatierapport van eiser wordt uitgegaan, dus 1 m2 kleiner dan de oppervlakte van het hoofdgebouw, waarvan in het Taxatierapport wordt uitgegaan. Verweerder veronderstelt dat dit kleine verschil het gevolg is van de afronding op een heel getal van de in het taxatierapport van eiser onderscheiden oppervlakten van 103 m2 en 2 keer 9 m2.
18. Volgens het taxatierapport van eiser is de oppervlakte van het hoofdgebouw van de woning bepaald aan de hand van de Branchebrede Meetinstructie (BBMI). Uit de (zeer beperkte) informatie die in het taxatierapport van eiser staat over de BBMI is gegeven, leidt de rechtbank af dat er verschillen zijn tussen de BBMI-meetinstructie en de meetinstructie NEN2580. Dit vindt bevestiging is wat in voor eenieder toegankelijke publicaties over beide meetinstructies is vermeld.
19. Als bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak (het te waarderen object) op basis van een vergelijking met de verkoopprijzen van andere onroerende zaken (de vergelijkingsobjecten) , gebruik wordt gemaakt van de oppervlakten van (de hoofdgebouwen van) het te waarderen object en de vergelijkingsobjecten, dienen de oppervlakten van die (hoofdgebouwen van de) het te waarderen object en de vergelijkingsobjecten op dezelfde manier te worden gemeten. Gebeurt dat niet, dan wordt de bepaling van de waarde het te waarderen object door de verschillen in de wijze van meten van de oppervlakten van de hoofdgebouwen van het te waarderen object en de vergelijkingsobjecten vertekend. Gelet daarop heeft verweerder de oppervlakten van de hoofdgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten daar het oordeel van de rechtbank terecht aan de hand van één meetinstructie (NEN2580) bepaald.
20. Eiser is alleen wat betreft de oppervlakte van het hoofdgebouw van de woning uitgegaan van de BBMI. Hij heeft de aan de hand van de meetinstructie NEN2580 bepaalde oppervlakten van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] niet betwist. Zou eiser hierin worden gevolgd dan zou door de verschillen in wijze van meten van de oppervlakten van de hoofdgebouwen van de woning en de oppervlakten van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten de bepaling van de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning op basis van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten worden vertekend.
21. Verder acht dat de rechtbank de verklaring die verweerder geeft van het verschil tussen de door eiser verdedigde oppervlakte van het hoofdgebouw van 103 m2 en de door verweerder voorgestane oppervlakte van 122 m2 plausibel. Daarbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat uit het taxatierapport van eiser blijkt dat bij toepassing van de BMMI de gebruiksoppervlakte van het hoofdgebouw van een onroerende zaak wordt gesplitst in drie componenten (gebruiksoppervlakte wonen, oppervlakte inpandige ruimte en oppervlakte gebouw gebonden buitenruimte) terwijl bij de bepaling van de niet door eiser betwiste gebruiksoppervlakten van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten aan de hand van de meetinstructie NEN2580 een dergelijke splitsing niet is toegepast.
22. Wat betreft de door verweerder aan de garage bij de woning toegekende deelwaarde heeft eiser aangevoerd dat bij de bepaling van die deelwaarde geen rekening is gehouden met de staat waarin de garage bij de woning verkeert. Deze is volgens eiser slechter dan die van de garages bij de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft deze stelling weersproken; volgens hem verkeren de garages bij de woning en bij de vergelijkingsobjecten, net als de hoofdgebouwen van de woning en de vergelijkingsobjecten, in een matige staat.
De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen reden om te oordelen dat verweerder de staat van onderhoud van de garage bij de woning slecht is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat in het door eiser overgelegde taxatierapport de onderhoudssituatie van de woning wordt gekwalificeerd als “[in] redelijke conditie” en dat daarbij geen uitzondering is gemaakt voor de tot de woning behorende garage.
23. Gelet op wat onder 5 tot en met 23 is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van de woning van € 723.000,- niet te hoog is. Aan de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 584.000,-. niet te laag is, komt de rechtbank niet toe [4] .
24. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.