Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/162
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
(gemachtigde: T.S. Medemblik).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 1.791.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 3 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 2012 gebouwde vrijstaande woning aan het water met een woonkelder. De woning heeft een inhoud van 371 m3 en een kaveloppervlakte van 1.146 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.200.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde straat liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
9. Eiser heeft de beroepsgrond, dat er geen rekening is gehouden met het perceel dat niet aansluit op de openbare weg, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
KOUDVL-factoren
10. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de scores van de KOUDVL-factoren niet inzichtelijk zijn gemaakt en dat hier foto’s van overlegd moeten worden. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde om in dit stadium van de procedure van verweerder te verlangen dat hij foto’s ter onderbouwing van de scores van de KOUDVL-factoren overlegt. Niet is gebleken dat eiser deze grond niet eerder had kunnen aanvoeren. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook buiten beschouwing.
Geschakelde woningen
11. Ten eerst voert eiser aan dat hij betwist dat zijn woning getypeerd kan worden als een vrijstaande woning. Volgens eiser is zijn woning een geschakelde woning. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat alle woningen aan de Loosdrechtse Plassen smalle kavels hebben en dat het gewilde plekken zijn. Volgens verweerder kan je nog steeds om de woningen heen lopen en is er sprake van een vrijstaande woning. De rechtbank stelt vast dat de woningen los van elkaar staan en er dus geen sprake is van een geschakelde woning. De woningen staan weliswaar dicht op elkaar, maar dat geldt ook voor de gebruikte referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Gebreken aan de woning van eiser
12.1
Verder voert eiser aan dat er sprake is van gebreken aan de woning door de bouw van [adres 5] . Er is sprake van vochtoverlast in de kelder en verzakking van de grond, eiser verwijst hierbij naar foto’s in het beroepschrift.
12.2
Niet in geschil is dat er sprake is van gebreken aan de woning. Eiser vindt het bedrag dat verweerder in mindering heeft gebracht van € 50.000,- te weinig. Volgens eiser moeten de reële herstelkosten in mindering worden gebracht en dat ligt hoger. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat er eerder contact is geweest met de eigenaar over de gebreken. Als gevolg hiervan is sinds 2014 een aftrek van € 50.000,- toegepast, wat heeft doorgewerkt in de andere belastingjaren. Eiser betwist in deze procedure dat de correctie van € 50.000,- voldoende is, omdat de daadwerkelijke herstelkosten hoger zijn.
12.3
De rechtbank stelt vast dat eiser zijn standpunt dat de correctie hoger moet zijn dan € 50.000,- verder niet heeft onderbouwd met gegevens, bijvoorbeeld een overzicht van de geraamde herstelkosten. Dat had wel op zijn weg gelegen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkooptransactie [adres 2]
13. Tot slot voert eiser aan dat de [adres 2] niet vergelijkbaar is vanwege de hoge verkoopprijs. De rechtbank is het hier niet mee eens. De referentiewoning aan de [adres 2] ligt in dezelfde straat als de woning van eiser en heeft dezelfde bijzondere ligging aan de Loosdrechtse Plassen. De verklaring die verweerder heeft gegeven voor de hoge prijs per kubieke meter namelijk, dat er op dit moment geen plafond zit aan de prijzen voor de woningen aan de Loosdrechtse Plassen, vindt de rechtbank aannemelijk. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de woning aan de [adres 2] niet voor een marktconforme prijs is verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.