Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4769
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op
€ 298.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 298.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 16 juni 2022. Eiser is verschenen, samen met zijn vrouw. Verweerder heeft zich via een Teams-beeldverbinding laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1954 gebouwd appartement met een inpandige berging en terras. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 228.650,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van andere woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het gaat er om wat er daadwerkelijk voor die woningen is betaald en dus niet wat iemand zelf voor een woning zou geven. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in hetzelfde complex liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Onjuiste oppervlakte
9. Eiser voert aan dat de oppervlakte niet juist is. Volgens eiser is de woning 100 m2 inclusief de inpandige berging. In november 2020 zou de oppervlakte van de woning in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) daarom ook verminderd zijn van 126 m2 naar 100 m2. Verweerder heeft een print screen van de BAG overgelegd waarop een gebruiksoppervlak van 120 m2 te zien is. De rechtbank heeft ook zelf de BAG geraadpleegd. In de BAG staat op dit moment dat de woning 120 m2 gebruiksoppervlak heeft. Deze oppervlakte komt overeen met de oppervlakte die de taxateur heeft berekend. De taxateur heeft op basis van de bouwtekening een oppervlakte berekend van 110,86 m2 exclusief de berging van 10,08 m2. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat het verschil van inzicht zou kunnen komen omdat de woning een aantal dikke binnenmuren heeft die worden meegerekend in het grondoppervlak. Uit de tekening van de taxateur blijkt echter uit de rode meetlijnen dat hij steeds aan de binnenkant van de muren heeft gemeten. De dikke binnenmuren zijn daarom niet meegerekend in de oppervlakte. Slechts één dikke binnenmuur is meegenomen in de berekening, maar dit is een relatief korte muur die niet tot een significante afwijking kan leiden. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de oppervlakteberekening van de taxateur klopt. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhoudstoestand
10. Eiser stelt dat de onderhoudstoestand van de woning matig is. Dit blijkt volgens eiser uit het meerjarig onderhoudsplan (MJOP). Volgens eiser is er sprake van achterstallig onderhoud in het hele appartementencomplex, waardoor iedereen daarvoor meer moet betalen. Verweerder heeft toegelicht in het verweerschrift dat de referentiewoningen allemaal uit hetzelfde complex komen. Dit betekent dat alle referentiewoningen te kampen hebben met dezelfde mate van achterstallig onderhoud en kosten. De woning van eiser is qua onderhoudstoestand daarom niet anders dan de referentiewoningen. Ondanks dit achterstallige onderhoud hebben de kopers van de referentiewoningen de koopsommen betaald zoals die in de taxatiematrix staan. Er is geen reden waarom een koper alleen bij de woning van eiser minder zou betalen vanwege de onderhoudstoestand van het complex. De beroepsgrond slaagt niet.
Overspannen woningmarkt
11. Tot slot stelt eiser dat de kopers van de referentiewoningen vanwege de overspannen woningmarkt te veel hebben betaald en dat de waarde van zijn woning daarom ook niet gebaseerd kan worden op die verkoopprijzen. Deze grond slaagt ook niet. Op grond van de Wet WOZ moet verweerder de waarde van een woning vaststellen op basis van daadwerkelijke verkooptransacties. Dat eiser vindt dat die kopers te veel hebben betaald is daarom niet van belang. Op dit moment zijn dit de prijzen die betaald worden voor woningen zoals die van eiser. Dit betekent ook dat als de woningmarkt instort en de verkoopprijzen van de woningen dalen, de WOZ-waarde van de woning eiser ook zou dalen. Nu zijn dit echter de bedragen die kopers betalen en daar moet verweerder van uitgaan.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling van de waarde die eiser zelf voorstelt. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.