Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/444
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: C.A. van Reenen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. T. Klinkhamer).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van onder meer de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats] op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) bij beschikking van 29 februari 2020 vastgesteld, op € 15.433.000,-. Met deze beschikking is aan eiseres in één geschrift ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2020 opgelegd en bekendgemaakt, waarbij deze WOZ-waarde als maatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 22 december 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard voor zover het is gericht tegen de WOZ-waarde van deze onroerende zaak.
3. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en met een taxatierapport.
4. De rechtbank heeft het beroep op 6 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, samen met taxateur [taxateur 1] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, samen met taxateur [taxateur 2] .
Beoordeling door de rechtbank
5. De onroerende zaak is een hotel dat in 2011 is gebouwd. Het hotel heeft 180 hotelkamers, 17 vergaderzalen, een restaurant, hotelbar, binnenzwembad, fitness en een sauna met stoomcabine. Onder het hotel is een halfondergrondse parkeerplaats.
6. Zowel eiseres als de heffingsambtenaar hebben een taxatierapport ingediend. In beide taxatierapporten wordt als uitgangspunt genomen dat sprake is van een incourante
niet-woning en wordt getaxeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de Taxatiewijzer Hotels gebruikt.
7. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde WOZ-waarde van € 15.433.000,-. In zijn taxatierapport is het hotel getaxeerd op een bedrag van € 19.655.000,-. Eiseres staat een lagere waarde van € 12.222.000,- voor, overeenkomstig haar taxatierapport.
8. Op de zitting is met partijen vastgesteld dat er geen geschil meer is over de objectafbakening en over het niet toepassen van een werktuigenvrijstelling. De rechtbank zal hierop niet meer ingaan.
9. Eiseres heeft erop gewezen dat de heffingsambtenaar in verschillende stadia van de procedure wisselende berekeningen en taxaties heeft gemaakt maar de rechtbank oordeelt dat daarmee niet is gehandeld in strijd met het zorgvuldigheids- of motiveringsbeginsel. De heffingsambtenaar mag de vastgestelde WOZ-waarde in iedere fase van de procedure nader onderbouwen. De rechtbank kijkt nu naar het taxatierapport dat de heffingsambtenaar aan de rechtbank heeft gestuurd in de beroepsprocedure.
10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van het hotel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
Toepassing van de bouwkosten uit de taxatiewijzer
11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor het bepalen van de vervangingswaarde niet mag uitgaan van de bouwkosten die volgen uit de Taxatiewijzer Hotels. Volgens haar ‘zwalken’ de bouwkosten in de opeenvolgende taxatiewijzers en zijn die ongeschikt. Eiseres neemt daarom de bouwkosten van Nederlands bouwkosten instituut tot uitgangspunt.
12. Deze beroepsgrond slaagt niet. De Taxatiewijzer Hotels is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Deze Taxatiewijzer wordt voor ieder belastingjaar aangepast aan de meest recente inzichten en bij in de markt oplopende bouwkosten zullen ook de bouwkosten in de taxatiewijzer stijgen. De stelling van eiseres over de ‘zwalkende’ prijzen ontbeert feitelijke grondslag. De rechtbank acht de Taxatiewijzer Hotels een geschikt middel om de vervangingswaarde van het hotel mee te taxeren.
Waardering van de parkeerkelder
13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor de vervangingswaarde van de parkeerkelder de Taxatiewijzer Parkeren had moeten gebruiken, op grond waarvan had moeten worden uitgegaan van onder meer een lagere restwaarde. De heffingsambtenaar had bovendien enkel de ruwbouw van de parkeerkelder moeten taxeren, omdat er geen sprake is van afbouw of installaties.
14. Deze beroepsgrond slaagt ook niet. Uit de Taxatiewijzer Parkeren volgt dat die niet van toepassing is op parkeerplaatsen die als deelobject onderdeel zijn van een ander
WOZ-object. Daarvan is in dit geval sprake: de parkeerkelder is onderdeel van het hotel en behoort tot hetzelfde object. Verweerder heeft daarom ook voor de bouwkosten van de parkeerkelder kunnen aansluiten bij de Taxatiewijzer Hotels. In het licht daarvan heeft verweerder voor alle bouwdelen, en dus ook voor de parkeerkelder, kunnen rekenen met de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties. In de systematiek van de Taxatiewijzer Hotels is er geen grondslag om voor de parkeerkelder daarvan af te wijken.
Verlenging van de levensduur
15. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte een levensduurverlenging heeft toegepast voor de afbouw van het hotel, zonder inzichtelijk te maken waar die op is gebaseerd.
16. De rechtbank stelt voorop dat bouwkundige verbeteringen of vernieuwingen aanleiding kunnen vormen voor een verlenging van de levensduur en voor aanpassing van de restwaarde en het tijdstip waarop die wordt bereikt. Ook in het geval dat de aanvankelijk bepaalde technische levensduur achteraf bezien onjuist is ingeschat, zijn die aanpassingen mogelijk. Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar moet dan wel aannemelijk maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. [1]
17. De rechtbank stelt vast dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur van de afbouw op de waardepeildatum nog niet was verstreken, maar dat deze in het taxatierapport van de heffingsambtenaar desondanks is verlengd met 3 jaar. De heffingsambtenaar beroept zich op het voortdurende gebruik in dezelfde functie. Naar het oordeel van de rechtbank maakt hij daarmee niet aannemelijk dat de restwaarde later wordt bereikt. Het enkele feit dat het hotel nog in gebruik is, is daarvoor onvoldoende. De beroepsgrond slaagt in zoverre. Gelet op de beperkte invloed die de levensduurverlenging heeft op het totaal van de vervangingswaarde van het object, en gelet op het aanzienlijke verschil tussen de vastgestelde en de in beroep getaxeerde waarde van het hotel leidt dit echter op zichzelf niet tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Functionele veroudering
18. Eiseres voert aan dat van een grotere correctie voor functionele veroudering had moeten worden uitgegaan. Daarbij wijst zij op de achteruitgang van de hotelmarkt in [gemeente] en op de grote investeringen die moeten worden gedaan om het hotelgebouw aan te passen naar de huidige eisen op het gebied van duurzaamheid. Ten slotte wijst eiseres erop dat sprake is van een lekkage van het dak, waarover op de zitting een offerte is overgelegd om de herstelkosten van € 666.467,84 te onderbouwen.
19. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat het in deze zaak gaat over de situatie op de waardepeildatum van 1 januari 2019. Het hotelgebouw was toen acht jaar oud. Uit de niet betwiste toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting volgt dat het hotel bij de bouw voldeed aan alle eisen die toen gesteld konden worden aan een hotel van deze omvang. Dat er in de toekomst nieuwe investeringen moeten worden gedaan met het oog op de eisen van duurzaamheid is aannemelijk, maar is in het licht hiervan onvoldoende om te zeggen dat op de waardepeildatum een extra correctie voor functionele veroudering had moeten worden toegepast. De omstandigheid dat er in die periode meerdere nieuwe hotels in [gemeente] zijn gebouwd is daarvoor ook onvoldoende reden. De rechtbank neemt wel aan dat op de waardepeildatum sprake was van een lekkage aan het dak, maar de herstelkosten daarvan zijn, opnieuw afgezet tegen de taxatie van de heffingsambtenaar en het verschil met de vastgestelde waarde, geen aanleiding om te oordelen dat die waarde niet aannemelijk is gemaakt.
Conclusie
Conclusie
20. De heffingsambtenaar is erin geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van het hotel niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. J.R. van Es-de Vries en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 september 2022.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.